Cách hạn chế rủi ro khi mua nhà đất thế chấp ngân hàng

>>> Các loại đất được và không được thế chấp vay ngân hàng

>>> Có được thế chấp đất nhà nước cho thuê không?

Nhà đất đang thế chấp ngân hàng là gì?

Nhà, đất đang thế chấp ngân hàng là nhà, đất mà cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp đang sở hữu nhà ở hợp pháp (đã hoàn thành hoặc sẽ hình thành trong tương lai) dùng tài sản này để làm tài sản đảm bảo cho một khoản vay đối với ngân hàng hoặc một tổ chức tín dụng khác tại Việt Nam. Khi bên vay (bên thế chấp) không thể thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với hợp đồng đã ký nữa thì ngân hàng, tổ chức tín dụng sẽ có quyền phát mãi tài sản bảo đảm này để thực hiện nghĩa vụ tài chính. 

Theo quy định tại Điều 321 Bộ luật dân sự 2015, bên thế chấp tài sản có quyền được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Vì sao người dân vẫn hay lựa chọn mua nhà, đất thế chấp ngân hàng?

Dù là tài sản đảm bảo cho một khoản vay nhưng cũng không thể phủ nhận lợi ích mà nó mang lại khi mua nhà đất đang là tài sản thế chấp ngân hàng

Thứ nhất, mua nhà đất thế chấp từ ngân hàng thường có khả năng đem lại giá rẻ hơn so với mua bất động sản có trên thị trường chung. Nguyên do là vì thông thường những người bán nhà thế chấp là người đã gặp khó khăn về tài chính và họ không thể tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng. Họ thường có xu hướng muốn bán nhanh chóng và với giá thấp hơn để thoát tình trạng nợ nần. Điều này sẽ tạo cơ hội cho người mua để đàm phán giá mua tài sản thấp hơn mức giá trên thị trường.

Thứ hai, khi muốn thế chấp nhà đất (là một tài sản có giá trị lớn) thì người thế chấp cần chứng minh được quyền sở hữu được chứng nhận bởi các cơ quan có thẩm quyền. Vì thế khi giao dịch với những nhà đất đang thế chấp nghĩa là nhà đất đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Và người mua cũng phần nào chắc chắn được rằng bất động sản định mua không nằm trong quy hoạch hoặc gặp các vấn đề pháp lý khác bởi vì ngân hàng đã kiểm tra và xem xét kỹ trước khi chấp nhận thế chấp.

Khi thế chấp nhà người thế chấp phải chứng minh được quyền sở hữu được có quan thẩm quyền chứng nhận

Những rủi ro khi mua nhà đất thế chấp ngân hàng

Mặc dù giá thành rẻ nhưng việc mua nhà đang thế chấp vẫn là một giao dịch tương đối rủi ro đối với người mua. Có thể kể đến những tình huống như sau: 

• Thứ nhất, nhà đất đang là tài sản thế chấp nên mọi giấy tờ liên quan đều sẽ do ngân hàng lưu giữ. Người mua có thể không nắm được chính xác thông tin liên quan đến nhà đất người mua muốn mua.

• Thứ hai, khi mua nhà đất bị thế chấp, người mua có thể không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nếu người bán không thanh toán hết khoản nợ cho ngân hàng. Có thể có trường hợp người bán không dùng số tiền bạn đặt cọc để thanh toán nợ cho ngân hàng mà dùng vào một mục đích cá nhân khác.

• Thứ ba, khi người bán không thể thanh toán các khoản vay của mình và tình trạng đó kéo dài, dẫn đến việc ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng đã tái sở hữu bất động sản. Tài sản lúc này đã không còn thuộc sở hữu của người bán và người bán cũng không thể chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho người mua khiến người mua mất tiền oan.

• Thứ tư, rủi ro về tranh chấp giữa người mua và người bán. Khi người bán mua cọc tiền cho người bán để rút lại sổ nhưng lại phát hiện nhà đất đó đang tranh chấp về quyền sở hữu với một người khác hoặc người bán không bàn giao lại nhà đất cho người mua.

Cách hạn chế rủi ro khi mua nhà đất thế chấp ngân hàng

Giao dịch nhà đất thế chấp đem lại rất nhiều rủi ro nhưng người mua có thể chủ động hạn chế các rủi ro đó, cụ thể:

• Khi quyết định mua nhà đất thế chấp, người mua cần kiểm tra thông tin về nhà đất như: giấy tờ pháp lý, tình trạng pháp lý, chủ sở hữu cuối cùng của nhà hoặc nhà đất, có đồng chủ sở hữu hay không, có tranh chấp gì hay không, tình trạng quy hoạch cũng như giá bán,... 

• Người mua cần ký hợp đồng mua bán có công chứng để đảm bảo quyền lợi cho mình. Lưu ý, chỉ tiến hành giao dịch 3 bên với ngân hàng. Không đưa tiền mặt trực tiếp cho người bán mà cần phải làm việc với ngân hàng để xác nhận tình trạng khoản vay và khả năng thanh toán khoản vay của người bán.

• Trường hợp người bán gom tiền trả nợ để giải chấp thì người bán phải đặt lịch hẹn trước với ngân hàng để chủ động lấy sổ. Sau khi trả tiền hoàn tất và ký xác nhận tất toán thì người bán sẽ nhận lại sổ đỏ. Người bán cần mang sổ và các giấy xác nhận trả nợ liên quan nộp đến Văn phòng đăng ký đất đai - Sở Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai để tiến hành gỡ thế chấp. Sau khi gỡ thế chấp xong người bán mới có thể thực hiện các giao dịch mua bán, sang nhượng với người mua.

Người mua cần ký hợp đồng mua bán và công chứng để đảm bảo được quyền lợi

Hướng dẫn giải quyết tranh chấp khi mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng

Trong quá trình mua bán nhà đất thế chấp, có thể phát sinh nhiều tranh chấp do các bên không nắm rõ quy định của luật pháp, các bên có thể tiến hành cách thức sau để giải quyết tranh chấp:

• Thương lượng: Các bên tranh chấp tự tiến hành đàm phán, thương lượng với nhau mà không cần sự trợ giúp của bên thứ ba để nhanh chóng giải quyết mâu thuẫn.

• Hòa giải: Các bên tiến hành hòa giải với sự tham gia của hòa giải viên. Các bên trong tranh chấp vẫn là những người đưa ra quyết định cuối cùng.

• Khởi kiện: Khi các bên không thể tiến hành thương lượng hoặc hòa giải, một bên có quyền khởi kiện bên kia tại Tòa án có thẩm quyền.

Các trường hợp tranh chấp nhà thế chấp ngân hàng điển hình

Một vài tranh chấp nhà đang thế chấp ngân hàng có thể xảy ra các trường hợp điển hình sau:

Thứ nhất: Bên thế chấp đã thế chấp nhà cho ngân hàng, sau đó tiến hành giao dịch bán, cho thuê, trao đổi, tặng cho nhà cho bên thứ ba mà không thông báo cho ngân hàng. Đến hạn thanh toán mà bên thế chấp không hoàn thành nghĩa vụ với ngân hàng. Khi ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm là căn nhà thì tài sản không còn thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp.

• Trong trường hợp này, bên bị thiệt hại là ngân hàng và bên thứ ba. Lúc này, ngân hàng được quyền truy đòi tài sản và được thanh toán theo thứ tự ưu tiên thanh toán quy định tại Khoản 2 Điều 297, Điều 308 BLDS 2015.

• Ngân hàng cũng có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch giữa bên thế chấp và người thứ ba vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật bởi pháp luật quy định bên thế chấp có nghĩa vụ thông báo cho ngân hàng và phải được sự đồng ý của ngân hàng khi thực hiện việc chuyển nhượng nhà.

• Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Thứ hai: Bị lừa đảo mua bán nhà đất đang bị thế chấp

• Cần phải thu thập thông tin của đối tượng lừa đảo mua bán đất để làm đơn khởi kiện, tố cáo đối tượng về hành vi lừa đảo mua bán nhà đất.

• Thu thập bằng chứng lừa đảo

  • Chụp tất cả các đoạn hội thoại, quá trình giao dịch

  • Lưu lại ghi âm cuộc gọi khi hai bên trao đổi giao dịch

  • lưu lại những giao dịch chuyển tiền cho đối tượng lừa đảo, hợp đồng đặt cọc giữa hai bên,…

• Soạn đơn gửi đến các cơ quan chức năng có thẩm quyền để giải quyết. Căn cứ Điều 144 Bộ luật Tố tụng hình sự 2015 thì công an có trách nhiệm tiếp nhận về tin báo tội phạm để tiến hành điều tra giải quyết.

Nếu bị lừa mua bán nhà đất đang thế chấp, người dân cần gửi đơn nhờ cơ quan có thẩm quyền để giải quyết

Trên đây là bài viết phân tích pháp luật về “Mua bán nhà đất thế chấp và những cách hạn chế rủi ro trong giao dịch với nhà đất thế chấp” gửi đến quý bạn đọc.

Nếu cần tìm Luật sư chuyên giải quyết tranh chấp mua bán nhà đất thế chấp tại Ngân hàng liên hệ ngay Luật sư LHLegal để được hỗ trợ nhanh chóng nhất. Ngoài ra tư vấn luật đất đai online LHLegal còn hỗ trợ Quý khách hàng soạn thảo đơn khởi kiện, hỗ trợ làm giấy tờ nhà đất, sổ đỏ, sổ hồng,...

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự