Hiện trạng nhà đất sai sót so với bản vẽ trên Giấy chứng nhận QSDĐ thì xử lý như thế nào?

>>> Vì sao đất tái định cư không được cấp sổ đỏ?

>>> Pháp luật quy định như thế nào về đứng tên nhà đất giùm?

Bài viết dưới đây, LHLegal sẽ phân tích và hướng dẫn cho bạn biết cách giải quyết khi “hiện trạng nhà đất sai sót so với bản vẽ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

Sai sót hiện trạng nhà đất so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?

Các loại sai sót thường gặp và nguyên nhân dẫn đến sai lệch hiện trạng nhà đất

Việc sai sót hiện trạng nhà đất so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường có 03 trường hợp:

Diện tích đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhỏ hơn diện tích đất thực tế

Lỗi đo đạc, lập hồ sơ địa chính: Công tác đo đạc ban đầu thiếu chính xác do công nghệ lạc hậu hoặc nhầm lẫn, sai sót khi nhập liệu, ghi chép thông tin từ hồ sơ giấy sang hệ thống điện tử là nguyên nhân dẫn đến việc có sự chênh lệch về diện tích đất trên thực tế so với Giấy chứng nhận.

Tự ý lấn đất: Trong quá trình sử dụng đất, việc người dân tự ý “lấn đất” cũng là nguyên nhân chính dẫn đến việc chênh lệch thực tế diện tích sử dụng đất.

Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép. Đây cũng là nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp về diện tích đất phổ biến.

Sai sót của cán bộ địa chính: Diện tích đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lớn hơn diện tích thực tế có thể do sai sót của cán bộ địa chính, người sử dụng đất cần làm thủ tục đính chính thông tin về hiện trạng đất với cơ quan có thẩm quyền.

Bị lấn chiếm đất đai: Việc diện tích đất đo được trên thực tế nhỏ hơn diện tích trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể đến từ lý do bị lấn chiếm bởi các hộ liền kề. Việc bị “hàng xóm” tự ý xây dựng lấn chiếm đất cũng khiến cho diện tích đất thực tế bị thay đổi so với bản vẽ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sai sót về vị trí đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất so với thực tế

Trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sai sót hoặc nhầm lẫn thông tin dẫn đến sai vị trí đất (sai số ô, số thửa, số tờ bản đồ...) so với hồ sơ kê khai ban đầu đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra, xác nhận.

Hậu quả pháp lý khi nhà đất không khớp với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Rủi ro khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất

Việc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng với hiện trạng thực tế tiềm ẩn rất nhiều rủi ro khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất đối với người sử dụng đất. Bởi lẽ, khi tiến hành giao dịch mua bán, chuyển nhượng các bên sẽ phải tiến hành xác minh thực tế lô đất có trùng khớp với bản vẽ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại hợp đồng bắt buộc phải công chứng, chứng thực nên khi “lô đất” được chuyển nhượng không đúng như trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng sẽ không được công chứng, chứng thực và không có hiệu lực.

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là hợp đồng bắt buộc phải công chứng, chứng thực

Ảnh hưởng đến việc thế chấp vay vốn ngân hàng

Khi khách hàng sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) để thế chấp vay vốn tại ngân hàng, một trong những bước quan trọng trong quy trình thẩm định là kiểm tra hiện trạng thực tế của lô đất so với thông tin thể hiện trên bản vẽ. Nếu phát hiện sự chênh lệch giữa hiện trạng và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (ví dụ: lấn chiếm, thay đổi ranh giới không được phép, hoặc diện tích không khớp), ngân hàng sẽ từ chối thế chấp do rủi ro pháp lý và khả năng định giá tài sản không chính xác.

Tranh chấp phát sinh do sai lệch diện tích hoặc ranh giới

Trong quá trình sinh sống, chủ sở hữu đất có thể bị các hộ dân liền kề tự ý lấn đất hoặc xây dựng công trình vượt quá phạm vi đất được cấp dẫn đến việc tranh chấp xảy ra..

Đối với trường hợp bị lấn chiếm đất, chủ sở hữu đất có thể gửi đơn khiếu nại đến UBND cấp xã nơi có đất để được hòa giải tại địa phương. Trường hợp hòa giải không thành tại UBND cấp xã, các bên tranh chấp đất đai có thể gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết.

Cách xử lý khi hiện trạng nhà đất sai sót so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Xử lý khi hiện trạng nhà đất sai sót so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ tại khoản 1 Điều 152 Luật Đất đai 2024 quy định những trường hợp đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp bao gồm:

• Có sai sót về thông tin của người được cấp Giấy chứng nhận so với thông tin tại thời điểm đính chính.

• Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ được kê khai khi đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất hoặc được thể hiện trong văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.

Như vậy, nếu hiện trạng nhà đất có sai sót với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp thì người dân có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục đính chính.

Hồ sơ và Thủ tục đính chính, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ phần XIV phần C phần V Phục lục I kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Trường hợp 1: Cơ quan, người có thẩm quyền quy định tại Điều 136 Luật Đất đai phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót thì thông báo cho người được cấp Giấy chứng nhận và đề nghị nộp lại bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính;

Trường hợp 2: Người được cấp Giấy chứng nhận phát hiện Giấy chứng nhận cấp lần đầu có sai sót thì nộp 01 bộ hồ sơ dưới đây đến Bộ phận Một cửa:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP;

• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

• Giấy tờ chứng minh sai sót thông tin của người được cấp Giấy chứng nhận so với thông tin tại thời điểm đề nghị đính chính hoặc sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp;

• Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện thủ tục thông qua người đại diện theo quy định của pháp Luật về dân sự thì phải có văn bản về việc ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.

Bước 2: Bộ phận một cửa tiếp nhận hồ sơ và thực hiện:

• Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

• Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.

• Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả và Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ thực hiện theo mẫu quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trong giải quyết thủ tục hành chính.

• Chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện

• Kiểm tra, lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót;

• Xác nhận nội dung đính chính trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận đã chỉnh lý

Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

Cơ quan có thẩm quyền đính chính

Căn cứ theo khoản 1 Điều 152 Luật Đất đai 2024, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hay còn gọi là sổ đỏ) quy định tại Điều 136 Luật Đất đai 2024 cũng chính là cơ quan có thẩm quyền đính chính quyền sử dụng đất.

Dẫn chiếu đến quy định tại điểm c khoản 2 Điều 136 Luật Đất đai 2024,  quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đối với trường hợp đính chính về sai sót hiện trạng nhà đất so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ do tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai sử dụng con dấu của mình để thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp.

Thời gian và chi phí thực hiện

Thời gian

Căn cứ mục 8 phần II phần A Phần V Phụ lục I kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định thời gian thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp là không quá 8 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Thời gian thực hiện thủ tục đính chính giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp không quá 8 ngày làm việc

Chi phí

Căn cứ Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC có quy định về danh mục các khoản lệ phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh như sau:

“Điều 3. Danh mục các khoản lệ phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh

1. Lệ phí đăng ký cư trú (đối với hoạt động do cơ quan địa phương thực hiện).

2. Lệ phí cấp chứng minh nhân dân (đối với hoạt động do cơ quan địa phương thực hiện).

3. Lệ phí hộ tịch.

4. Lệ phí cấp giấy phép lao động cho người nước ngoài làm việc tại Việt Nam (đối với cấp phép do cơ quan địa phương thực hiện).

5. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.

6. Lệ phí cấp giấy phép xây dựng.

7. Lệ phí đăng ký kinh doanh.”

Như vậy, lệ phí đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ căn cứ vào lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Do đó, lệ phí đính chính sổ đỏ sẽ được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định.

Dịch vụ tư vấn pháp lý về nhà đất – Giải pháp tối ưu cho bạn

Tại sao nên sử dụng dịch vụ luật sư để giải quyết sai sót nhà đất?

Việc sử dụng dịch vụ luật sư để giải quyết các sai sót liên quan đến nhà đất là rất quan trọng vì dưới góc độ pháp lý và thực tiễn hành nghề luật, luật sư sẽ giúp bạn tránh những rủi ro pháp lý cũng như tuân thủ các quy định pháp luật về đất đai. Cụ thể:

• Hiểu rõ quy định pháp luật phức tạp: Pháp luật về đất đai, nhà ở (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự, các nghị định hướng dẫn...) rất phức tạp và thường xuyên thay đổi. Luật sư am hiểu các quy định, thủ tục hành chính, điều kiện cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ), tranh chấp ranh giới, thu hồi đất…sẽ giúp bạn tránh rủi ro pháp lý.

• Giảm thiểu rủi ro trong giao dịch: Sai sót nhà đất (sổ đỏ giả, tranh chấp quyền sử dụng, vi phạm quy hoạch…) có thể dẫn đến thiệt hại lớn về tài chính hoặc mất quyền sở hữu. Luật sư sẽ kiểm tra tính pháp lý của thửa đất, xác minh thông tin tại cơ quan Nhà nước (Văn phòng đăng ký đất đai, UBND…) để đảm bảo giao dịch an toàn.

• Giải quyết tranh chấp hiệu quả: Nếu xảy ra tranh chấp (về ranh giới, thừa kế, hợp đồng mua bán…), luật sư sẽ tư vấn chiến lược phù hợp: thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án. Luật sư với kinh nghiệm chuyên môn trong việc thu thập chứng cứ (bản đồ địa chính, biên bản đo đạc, hợp đồng…) để bảo vệ quyền lợi của bạn một cách tối ưu.

• Thủ tục hành chính được xử lý nhanh chóng: Các thủ tục về đất đai như tách thửa, sang tên, cấp lại sổ đỏ, giải quyết vi phạm xây dựng… đòi hỏi phải nộp hồ sơ đúng quy trình, thủ tục. Luật sư sẽ soạn đơn từ, làm việc với cơ quan chức năng (UBND, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai…) để tiết kiệm thời gian và tránh sai phạm cho bạn.

• Tiết kiệm chi phí và thời gian: Tự giải quyết có thể dẫn đến việc nộp hồ sơ sai, kéo dài thời gian. Việc sử dụng dịch vụ luật sư sẽ giúp bạn tránh các khoản chi phí phát sinh (phạt hành chính, lệ phí…) và đẩy nhanh tiến độ giải quyết.

• Hỗ trợ giải quyết khi khởi kiện tại Tòa: Nếu thuộc tranh chấp đất đai phải khởi kiện ra Tòa, luật sư sẽ đại diện bạn trình bày hồ sơ, tranh luật tại Toà và bảo vệ quyền lợi của bạn trong vụ án.

LHLegal - Hỗ trợ tư vấn, xử lý tranh chấp nhà đất chuyên nghiệp

Công ty Luật TNHH LHLegal là một tổ chức hành nghề Luật sư được thành lập và với đội ngũ luật sư là các chuyên gia pháp lý có kỹ năng, kinh nghiệm hành nghề thực tiễn phối hợp với các chuyên gia là các giảng viên đại học Luật, chuyên gia về kinh tế, các chuyên gia nguyên là cán bộ quản lý hành chính nhà nước có kiến thức lý luận sâu rộng trong lĩnh vực pháp lý, đặc biệt là về đất đai. 

LHLegal tự tin sẽ là người cố vấn cao cấp nhưng gần gũi và đáng tin cậy đối với mọi Khách hàng, đáp ứng mọi nhu cầu về tư vấn thủ tục, pháp lý đất đai.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Xuân Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh (Địa chỉ cũ: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM)

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Nam Nha Trang, Tỉnh Khánh Hòa (Địa chỉ cũ: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang)

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LHLegal