Vì sao đất tái định cư không được cấp sổ đỏ?

>>> Các khoản chi bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

>>> Thu hồi đất chưa có sổ đỏ có được bồi thường không?

Đất tái định cư là gì?

Hiện nay không có quy định pháp luật hiện hành nào quy định rõ về định nghĩa của đất tái định cư. Nhưng thông qua các định nghĩa của nhà nước về “tái định cư” trong các văn bản pháp luật cũng như gần đây nhất là khoản 39 Điều 3 Luật Đất đai 2024 có hiệu lực ngày 01/01/2025 thì:

“Tái định cư là việc Nhà nước thực hiện bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tại khu tái định cư hoặc địa điểm khác phù hợp cho người có đất thu hồi hoặc hỗ trợ bằng giao đất ở, nhà ở tái định cư cho người không đủ điều kiện bồi thường về đất ở theo quy định của Luật này nhưng không còn chỗ ở nào khác.”

Qua đó, ta có thể hiểu “Đất tái định cư” như sau:

Đất tái định cư là đất được Nhà nước cấp cho người dân bị thu hồi đất nhằm mục đích để bồi thường cho người dân khi bị thu hồi đất. Mục đích của việc cấp đất tái định cư là để giúp người dân có nơi an cư mới, ổn định cuộc sống.

Về mặt pháp lý, đất tái định cư là đất thổ cư có đầy đủ quyền sở hữu và sử dụng được Nhà nước cấp cho chủ sở hữu mới theo pháp luật hiện hành. Người được cấp đất tái định cư vẫn có các quyền sử dụng đất hợp pháp như các loại đất ở thông thường khác.

Những rủi ro khi mua đất tái định cư chưa được cấp sổ đỏ

Khi mua đất chưa có sổ đỏ, người mua sẽ phải thực hiện một số thủ tục rườm rà. Vì đất chưa có sổ nên không thể làm thủ tục chuyển nhượng. Hợp đồng chuyển nhượng lúc này chỉ là việc giao kết của 2 người. Phải làm thêm Hợp đồng ủy thác để ủy thác để ủy thác quyền cho bên mua, lúc này bên mua sẽ có quyền quyết định toàn bộ các vấn đề liên quan đến đất ví dụ như nhận đất tái định cư, thanh toán các khoản phí liên quan (nếu có), … 

Nếu vì một lý do nào đó mà bên bán không muốn bán nữa, họ có thể yêu cầu Tòa án tuyên Hợp đồng ủy quyền này vô hiệu. Các bên sẽ khôi phục tình trạng ban đầu. Lúc này, bên mua chỉ có thể nhận lại số tiền cọc mà không có tiền lãi hoặc tiền bồi thường. Rủi ro nếu bên bán không có khả năng trả lại hoặc không muốn trả lại tiền cọc thì bên mua sẽ mất trắng hoặc mất rất nhiều thời gian và công sức để đòi lại khoản tiền đã bỏ ra.

Ngay cả khi giao dịch mua bán được diễn ra suôn sẻ, người mua vẫn gặp rất nhiều khó khăn trong việc xin cấp sổ đỏ. Vì pháp luật không thừa nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cho nên khi cấp sổ đỏ cho suất tái định cư thì cơ quan thẩm quyền chỉ cấp cho người được bố trí tái định cư tức là người bán chứ không phải người mua.

Rủi ro thứ hai đó là khi mua đất tái định cư chưa có sổ thì rất khó để chuyển nhượng cho bên thứ ba. Nguyên nhân là thửa đất đó có pháp lý chưa rõ ràng, giao dịch chuyển nhượng khá lòng vòng qua HĐ ủy quyền nên sẽ khiến người mua e ngại.

Đất tái định cư chưa có sổ đỏ rất khó để chuyển nhượng cho bên thứ 3

Rủi ro thứ 3 đó là việc giá của tái định cư thay đổi. Trong trường hợp đất tái định cư đủ các điều kiện để được cấp sổ đỏ, người mua có thể thỏa thuận với người bán thực hiện thủ tục xin cấp sổ trước khi hai bên thực hiện việc chuyển nhượng. Điều này dễ dẫn tới việc tái định cư sẽ tăng giá sau khi có sổ.

Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 99 Luật đất đai 2013:

“1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

…”

Để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất phải có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 sau đây: 

• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

• Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Về các loại giấy tờ khác được đề cập ở trên, Nhà nước đã liệt kê các loại giấy tờ đó tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP gồm các loại giấy tờ sau:

• Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.

• Các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý

• Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

• Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).

• Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép

• Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.

• Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật.

• Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và các giấy tờ quy định tại các Khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó

Từ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 và quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người sử dụng đất tái định cư ổn định có đủ điều kiện quy định về đất tái định cư vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như bình thường theo pháp luật quy định.

Người sử dụng đất tái định cư phải có đủ các điều kiện theo quy định để được cấp sổ đỏ

Xem thêm: https://luatsulh.com/phap-luat/dich-vu-lam-so-do-so-hong-tron-goi-nhanh-chong-586.html

Thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất tái định cư

Về hồ sơ, cần chuẩn bị những giấy tờ sau:

• Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu;

• Hoặc đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo mẫu;

• CMND/CCCD và Sổ hộ khẩu (Chứng thực sao y bản chính);

• Biên bản bàn giao nhà (Chứng thực sao y bản chính);

• Hồ sơ thiết kế kỹ thuật căn hộ (Bản chính);

• Giấy đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng kết hôn (Chứng thực sao y bản chính);

• Hóa đơn Thuế Giá trị gia tăng (Hóa đơn đỏ); Bản sao.;

• Hợp đồng mua bán với Công ty Quản lý và Phát triển Nhà;

• Hợp đồng Ủy Quyền kèm theo CCCD của cả 2 bên (trường hợp được ủy quyền);

Trường hợp bạn được ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất tái định cư, thì phải kèm thêm vào hợp đồng chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của hai bên.

Nộp hồ sơ cho cơ quan có thẩm quyền là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc UBND cấp xã.

Khi nhận hồ sơ, cán bộ sẽ kiểm tra, xác minh, nếu hồ sơ chưa đủ hay hợp lệ thì trong vòng 3 ngày làm việc phải báo và hướng dẫn cho người nộp bổ sung. Nếu hồ sơ đủ cán bộ tiếp nhận có trách nhiệm ghi rõ thông tin vào Sổ tiếp nhận.

Về thời hạn thực hiện thủ tục giải quyết được quy định tại Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:

• Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;

• Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 15 ngày

Vì sao vẫn có trường hợp đất tái định cư không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Để được cấp sổ đỏ cho đất tái định cư, thửa đất hoặc nhà ở trên đó phải thỏa mãn các điều kiện sau:

• Diện tích tối thiểu theo quy định

• Có chiều dài hoặc chiều rộng của mảnh đất

• Không có tranh chấp, kiện tụng về quyền sử dụng đất

• Đã nộp đủ các khoản thuế, phí liên quan

• Có các loại giấy tờ liên quan để chứng minh quyền sở hữu

Không thỏa được một trong các điều kiện trên thì đất tái định cư sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nguyên nhân có thể đến từ sai sót của cơ quan có thẩm quyền hoặc do lỗi của người nhận tái định cư.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 86 Luật Đất đai 2013:

“3. Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.”

Và quy định tại Điều 55 Luật Đất đai 2013 về việc giao đất có thu tiền sử dụng đất:

“Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng”

Như vậy, đất tái định cư chính là đất ở, theo quy định từ 2 Điều 55 và Điều 86 thì đất ở là loại đất có thu tiền sử dụng đất. Khi nhận đất tái định cư thì người sở hữu, sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của nhà nước. Đây cũng chính là một trong những điều kiện để đất tái định cư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đất tái định cư chính là đất ở nên người sở hữu phải nộp tiền sử dụng theo quy định

Đối chiếu với vụ việc thực tế

Năm 2008 và 2013, UBND huyện Hải Lăng (Quảng Trị) thực hiện 3 dự án giao thông nên giải phóng mặt bằng và di dời 12 hộ dân. Do thiếu sót về thủ tục hành chính nên các hộ dân vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Việc cấp sổ phải nộp tiền thuế phí sử dụng đất theo khung giá mới, cao hơn nhiều lần khiến người dân chịu thiệt hại.

Năm 2009, vợ chồng ông Nguyễn Hướng, 58 tuổi nhượng 300m2 đất mặt tiền để mở rộng đường Phú Lệ B. Toàn bộ đất, nhà ở và nhà máy xay xát lúa của hai vợ chồng bị giải tỏa. Ông được cấp lại 300m2 đất ở khu vực La Vang Cồn Thành cùng 215 triệu tiền đền bù tài sản trên đất

Kể từ lúc nhận đất tái định cư, ông Hướng nhiều lần đề nghị cấp sổ đỏ nhưng vẫn không được giải quyết.

Đến năm 2021, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hải Lăng trả lời có thể cấp sổ đỏ nhưng số tiền thuế phí tính theo thời điểm hiện tại lên đến 260 triệu đồng.

"Số tiền này chênh lệch quá lớn so với thời điểm được cấp đất năm 2009, và gia đình tôi cũng không đủ tiền. Tiền đền bù có 215 triệu mà tiền thuế phí cấp sổ đỏ lên 260 triệu. Huyện Hải Lăng nhiều lần hứa mà vẫn không giải quyết cho dân nên gia đình rất thất vọng", ông Hướng bộc bạch.

Ông Lê Đức Thịnh - chủ tịch UBND huyện Hải Lăng - cho hay do tiến độ công trình gấp rút, 12 hộ dân trên nhận đất và vào nơi ở mới dù chưa có quyết định giao đất của UBND huyện Hải Lăng và phương án bố trí tái định cư. Do thiếu 2 thủ tục hành chính trên nên đến nay vẫn không thể cấp sổ đỏ.

Phương án được huyện Hải Lăng và các ngành thống nhất là áp dụng khung giá đất giai đoạn 2019-2024 với hệ số điều chỉnh giá đất K=1, là mức thấp nhất để tính thuế phí cho người dân.

Ông Thịnh cho hay phương án này là tối ưu, có lợi nhất cho bà con, đồng thời đảm bảo tính pháp lý để có thể cấp được sổ đỏ. "Một số hộ dân có khung giá cao hơn chút so với trước đây", ông Thịnh thừa nhận.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự