Giải đáp: Đất lấn chiếm có được cấp sổ đỏ không và trong trường hợp nào?

>>> Đất đang tranh chấp có làm sổ đỏ được không?

>>> Hành vi lấn chiếm đất đai sẽ bị xử lý như thế nào?

Đất lấn chiếm là gì? Các trường hợp phổ biến dẫn đến tình trạng đất lấn chiếm

Theo pháp luật hiện hành, chưa có quy định về khái niệm của “đất lấn chiếm”. Theo khoản 9 và khoản 31 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 quy định về khái niệm hành vi “chiếm đất” và “lấn đất” như sau: 

“9. Chiếm đất là việc sử dụng đất do Nhà nước đã quản lý mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp khác mà chưa được người đó cho phép.”

“31. Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.”

Thông qua hai khái niệm trên, có thể hiểu “đất lấn chiếm” một cách đơn giản là đất được hình thành từ hành vi lấn đất, chiếm đất của cá nhân, tổ chức. 

Các trường hợp phổ biến dẫn đến tình trạng đất lấn chiếm hiện nay bao gồm: 

• Lấn chiếm đất công: là đất công (đất đường giao thông, đất ven kênh mương…) do người dân tự ý sử dụng để xây dựng công trình hoặc trồng cây. Việc lấn chiếm này xuất phát từ sự thiếu giám sát của cơ quan chính quyền địa phương; đồng thời, phần lớn từ nhận thức pháp luật của người dân còn hạn chế. 

• Lấn chiếm đất chưa sử dụng: là việc người dân tự ý khai thác, sử dụng đất không thuộc quyền sở hữu hoặc không được giao. Xuất phát từ một số lý do như đất bỏ hoang lâu ngày không được quản lý; nhu cầu sử dụng đất tăng cao, đặc biệt ở vùng nông thôn và ngoại ô…

• Lấn chiếm đất thuộc sở hữu của người khác: là việc cá nhân hoặc tổ chức tự ý mở rộng ranh giới đất của mình sang phần đất của người khác, như cắm mốc sai vị trí hoặc xây dựng lấn ranh giới. Một số lý do dẫn đến như: tranh chấp ranh giới đất do không có giấy tờ pháp lý rõ ràng; thiếu hiểu biết hoặc cố tình chiếm đoạt quyền sử dụng đất…

• Lấn chiếm đất ven biển, sông, hồ: là việc người dân tự ý xây dựng, cơi nới công trình ven sông, hồ hoặc bồi đắp để mở rộng đất sử dụng. Xuất phát từ nhu cầu đất để ở hoặc kinh doanh (như xây dựng nhà hàng, quán nước); sự thiếu kiểm tra, xử lý vi phạm từ chính quyền địa phương…

Trường hợp nào đất lấn chiếm vẫn được cấp sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024

Căn cứ Điều 139 Luật Đất đai năm 2024, các trường hợp lấn chiếm vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) bao gồm: 

Trường hợp 1: Đất sử dụng trước ngày 01/7/2014

Việc sử dụng đất do lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè…

Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đối với trường hợp này: 

• Đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

• Diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác;

Như vậy, khi thỏa mãn các điều kiện trên thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp 2: Đất sử dụng trước ngày 01/7/2014

Việc sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất có nguồn gốc nông, lâm trường đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các đối tượng qua các thời kỳ.

Sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất có nguồn gốc nông, lâm trường

Đối với trường hợp đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch lâm nghiệp đối với rừng đặc dụng, rừng phòng hộ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo thu hồi đất đã lấn, chiếm để giao cho Ban quản lý rừng quản lý, sử dụng đất. Tuy nhiên, người đang sử dụng đất lấn, chiếm vẫn có thể được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu đáp ứng các điều kiện như: 

• Không có Ban quản lý rừng;

• Được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ.

Đối với trường hợp lấn đất, chiếm đất và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, người đang sử dụng đất lấn, chiếm vẫn có thể được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu đáp ứng các điều kiện như: 

• Không thuộc quy hoạch lâm nghiệp đối với rừng đặc dụng, rừng phòng hộ;

• Không thuộc quy hoạch sử dụng đất cho mục đích xây dựng công trình hạ tầng công cộng.

Như vậy, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên, người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất không thuộc 02 trường hợp trên được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất vẫn có thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện sau: 

• Đang sử dụng đất ổn định;

• Sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn.

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân khi đáp ứng các điều kiện trên có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang

Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bao gồm:

• Đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang;

• Không có tranh chấp.

Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đáp ứng các điều kiện trên có thể được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo hạn mức giao đất nông nghiệp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trong trường hợp vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

Xem thêm: https://luatsulh.com/phap-luat/dich-vu-lam-so-do-giay-to-nha-dat-tron-goi-nhanh-chong-tai-tphcm-586.html

Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất lấn chiếm đủ điều kiện

Cơ sở pháp lý

• Điều 139 Luật Đất đai năm 2024;

• Nghị định 101/2024/NĐ-CP;

• Quyết định 2124/QĐ-BTNMT ngày 1/8/2024 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trình tự thực hiện như sau

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Thành phần hồ sơ bao gồm: 

• Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK ban hành kèm theo Nghị định số 101/2024/NĐ-CP; Tải mẫu đơn tại đây

• Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).

• Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có);

• Giấy tờ liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

• Các giấy tờ khác có liên quan…

Số lượng hồ sơ: 01 bộ.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ theo quy định tại Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Cách thức thực hiện: 

• Nộp trực tiếp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ;

• Nộp thông qua dịch vụ bưu chính;

• Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người yêu cầu đăng ký và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;

• Nộp trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ

Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ thì Cơ quan có thẩm quyền về đăng ký đất đai cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

Nếu hồ sơ không đầy đủ và không hợp lệ,  Cơ quan có thẩm quyền về đăng ký đất đai không tiếp nhận và trả hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký và nêu rõ lý do. 

Bước 4: UBND cấp xã thực hiện

UBND cấp xã xác nhận hiện trạng sử dụng đất có hay không có nhà ở, công trình xây dựng; tình trạng tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất.

UBND cấp xã còn xác nhận một số nội dung như: 

• Xác nhận sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn;

• Xác nhận sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.

• Xác nhận sự phù hợp với quy hoạch lâm nghiệp đối với rừng đặc dụng, rừng phòng hộ.

• Xác nhận sự phù hợp quy hoạch lâm nghiệp đối với rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, quy hoạch sử dụng đất cho mục đích xây dựng công trình hạ tầng công cộng, xác nhận thêm sự phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn 

Bước 5: Kiểm tra, đo đạc, xác minh trích đo địa chính

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện thực hiện các công việc sau:

• Trích lục bản đồ địa chính đối với nơi đã có bản đồ địa chính;

• Đối với nơi chưa có bản đồ địa chính và trong hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đã có mảnh trích đo bản đồ địa chính thì đề nghị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra, ký duyệt mảnh trích đo bản đồ địa chính.

• Trường hợp trong hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận chưa có mảnh trích đo bản đồ địa chính thì đề nghị cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc trích đo bản đồ địa chính.

• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra, ký duyệt mảnh trích đo bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo bản đồ địa chính trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đề nghị của cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện, người sử dụng đất phải trả chi phí theo quy định;

• Kiểm tra việc đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận;

• Chuyển Thông báo xác nhận về kết quả đăng ký đất đai theo Mẫu số 03/ĐK được ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP đến nơi nộp hồ sơ để trả cho người yêu cầu đăng ký đối với trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Đồng thời chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để lập và cập nhật thông tin đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.

• Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính theo Mẫu số 12/ĐK được ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính người sử dụng đất. Đồng thời chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để lập và cập nhật thông tin đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 6: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Khi nhận được thông báo của Chi cục thuế, hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo thông báo như: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có). 

Khi nộp tiền xong, người dân giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.

Bước 7: Trả kết quả

Sau khi nhận được thông báo của Cơ quan thuế về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện thực hiện:

Lập tờ trình theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ký Giấy chứng nhận.

Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ký quyết định cho thuê đất, ký Giấy chứng nhận; thực hiện ký hợp đồng thuê đất;

Chuyển Giấy chứng nhận, hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Chuyển hồ sơ kèm theo bản sao Giấy chứng nhận đã cấp đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Các khoản phí phải nộp khi cấp sổ đỏ

Các khoản phí phải nộp khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất lấn, chiếm bao gồm: 

Tiền sử dụng đất

Đối với diện tích được cấp sổ đỏ trong hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại Khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai 2024, tiền sử dụng đất:

Tiền sử dụng đất = Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận trong hạn mức công nhận đất ở x giá đất ở theo bảng giá đất do Hội đồng nhân dân cấp Tỉnh quyết định x 10%

Đối với diện tích vượt hạn mức trong sổ đỏ, tiền sử dụng đất được tính như sau:

Tiền sử dụng đất = Diện tích đất vượt hạn mức x giá đất ở bảng giá đất x 30%

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ = (Giá đất x diện tích cấp sổ) x 0,5%.

Phí thẩm định hồ sơ

Do thẩm quyền Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, tùy từng thời điểm.

Phí thẩm định hồ sơ

Lệ phí cấp sổ đỏ

Khoản tiền này dao động từ 100.000 đồng - 120.000 đồng.

Nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan các vấn đề về nhà đất thì hãy liên hệ ngay đến chúng tôi để được nhận sự hỗ trợ một cách nhanh chóng nhất.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự