Chủ đầu tư không được phân lô bán nền nếu không đáp ứng 08 điều kiện sau

Đất đai là một kênh đầu tư truyền thống từ bao đời nay, cũng như thị trường bất động sản chưa bao giờ hạ nhiệt, nhất là trong bối cảnh hiện nay, nhu cầu về nhà ở, cơ sở giải trí, … tỷ lệ thuận với sự gia tăng dân số.

Chủ đầu tư không được phân lô bán nền nếu không đáp ứng 08 điều kiện sau

>>> Tự vẽ dự án, phân lô bán nền rồi kiện ngược lại khách hàng

>>> 6 chính sách mới về đất đai nhà ở từ năm 2025

Việc chủ đầu tư phân lô bán nền là hợp pháp, được nhà nước công nhận bảo vệ. Tuy nhiên, không phải trong trường hợp nào, chủ đầu tư cũng được phân lô bán nền. Cần lưu ý về vấn đề: Chủ đầu tư không được phân lô bán nền nếu không đáp ứng 08 điều kiện sau:

Đất nền dự án là gì?

Đất nền dự án là lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, đang trong giai đoạn nghiên cứu, đã được quy hoạch thành các lô đất có diện tích cụ thể nhưng chưa xây dựng, vẫn ở trạng thái lô đất ban đầu.

Loại đất này ở khu vực đã được Nhà nước phê duyệt và quy hoạch rõ ràng, xung quanh có nhiều tiện ích, hệ thống giao thông tiện lợi. Mục đích của loại đất này thường là khu dân cư, sinh thái, ... Chủ đầu tư có trách nhiệm trong việc đền bù đất của dự án, cấp phép đầy đủ các giấy tờ liên quan đến mảnh đất. Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đất nền theo đúng quy định pháp luật, chủ sở hữu mới có toàn quyền triển khai xây dựng công trình trên lô đất đó.

Về mục đích sử dụng: đất nền dự án thường để xây dựng khu dân cư, khu sinh thái, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng…

Điều kiện mua bán đất nền dự án theo Luật đất đai hiện hành

Căn cứ Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có quy định về đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở khi đáp ứng được đầy đủ 08 điều kiện như sau:

(1) Đáp ứng yêu cầu theo quy định tại Khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Cụ thể: dự án bất động sản phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch; bảo đảm cung cấp các dịch vụ điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải; bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật phải phù hợp với mục tiêu đầu tư, nội dung của dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

(2) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.

(3) Quyền sử dụng đất không có tranh chấp, hoặc đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật. Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

(4) Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch.

(5) Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai 2024.

(6) Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

(7) Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.

Theo đó, trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Trường hợp không đủ thì sẽ có văn bản trả lời và nêu rõ lý do.

(8) Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định.

Theo Điều 32 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, riêng đối với bên chuyển nhượng còn phải đáp ứng được những điều kiện: phải là chủ đầu tư dự án, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh. Trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến đất đã có hạ tầng kỹ thuật đưa vào kinh doanh quyền sử dụng đất thì phải thực hiện xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính trước khi ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Những bẫy lừa đảo mua bán đất nền dự án

Đất nền “dự án ma”: Tương tự với thuật ngữ “công ty ma”, dự án ma tức là dự án không có thật, không tồn tại cả về mặt thực tế và pháp lý. Đây thực chất là chiêu trò mà những kẻ lừa đảo sử dụng, dụ dỗ, lợi dụng lòng tin của khách hàng, yêu cầu đặt cọc một số tiền lớn và sau đó ôm tiền bỏ chạy.

Kẻ lừa đảo sẽ yêu cầu khách hàng đặt cọc số tiền lớn cho đất nền dự án ma

Kẻ lừa đảo sẽ yêu cầu khách hàng đặt cọc số tiền lớn cho đất nền dự án ma

Đất nền phân lô nhưng chưa được cấp phép: Để đảm bảo an toàn trước pháp luật, đất nền được phân lô phải là đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép. Đất nền phân lô chưa được cấp phép thường mang đến rất nhiều rủi ro cho người mua. Đối với những khách hàng mua đất để đầu tư kinh doanh, thì đất nền chưa được cấp phép rất khó bán, rủi ro cao không kiếm được lợi nhuận. Đối với những khách hàng mua nhà ở thực, sẽ không được sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Rủi ro không được bồi thường khi thu hồi rất cao.

Vì vậy để đảm bảo được quyền lợi của mình, người mua nên chọn đất nền đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đất nền đang bị cầm cố ngân hàng bởi Chủ đầu tư: Khi mua phải đất nền đang bị cầm cố tại ngân hàng bởi chủ đầu tư (bên bán), người mua đất phải đối mặt với nguy cơ mất trắng vốn đầu tư, bởi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã bị người bán cầm cố, do đó người mua phải những lô đất như vậy không được quyền xây nhà hay sang nhượng, chưa kể đến việc lô đất có thể bị ngân hàng thanh lý để thu hồi nợ.

Đất nền được thanh lý giá rẻ: Đất đai cũng là một mặt hàng, trên thị trường bất động sản, nắm được tâm lý người mua luôn muốn sở hữu lô đất đẹp với giá cả cạnh tranh nhất, nhiều sàn môi giới/cá nhân đã lợi dụng lòng tin của khách hàng bằng cách đánh vào tâm lý giá rẻ. Tuy nhiên, khác xa với bức tranh mà người môi giới vẽ ra, trên thực tế các lô đất này thường nằm ở những nơi xa xôi, khó di chuyển, hoặc tệ hơn là đất đang bị tranh chấp,…

Luật sư giỏi giải quyết tranh chấp mua bán đất nền dự án

Công ty Luật TNHH LHLegal sở hữu đội ngũ Luật sư giỏi nhà đất giỏi sẵn sàng cung cấp dịch vụ pháp lý hoàn hảo.

Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động thiết yếu nhằm để hạn chế các tình trạng tranh chấp khi đưa ra giải quyết đã đi đến giai đoạn phức tạp, khó khăn, tốn nhiều tiền của, công sức, gây bất lợi đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất. Ngoài ra đây cũng là hoạt động giúp ra hành lang pháp lý an toàn trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời giúp các thủ tục giải quyết tranh chấp được tối giản, tiết kiệm tiền của, thời gian và công sức.

Xem thêm: https://luatsulh.com/phap-luat/dich-vu-luat-su-tu-van-tranh-chap-dat-dai-gioi-tai-tphcm-1110.html

Cụ thể hơn, tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai sẽ giúp bạn hiểu được cơ bản những vấn đề như:

Phân biệt được thế nào là tranh chấp đất đai và các tranh chấp liên quan đến đất đai;
Thủ tục hòa giải có bắt buộc không? Quá trình giải quyết tranh chấp đất đai diễn ra như thế nào?
Giải quyết tranh chấp tại UBND và Tòa án diễn ra như thế nào?
Hồ sơ cần chuẩn bị gì, thủ tục khiếu nại, khiếu kiện ra sao?
Thời hạn và thời hiệu giải quyết tranh chấp trong bao lâu?

Trong bối cảnh hiện nay, luật đất đai nói riêng và pháp luật điều chỉnh về đất đai nói chung đang có những thay đổi tích cực, góp phần củng cố khung pháp lý trong thị trường mua bán đất đai. Đồng thời, nhà đầu tư cũng cần nắm rõ những quy định, liên tục cập nhật thông tin để bảo vệ tốt nhất quyền lợi của mình, giảm thiểu rủi ro khi đầu tư vào đất đai.

Quan điểm tư vấn của Luật sư về đất đai giỏi LHLegal, có kinh nghiệm chuyên sâu trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp ích bạn rất nhiều trong việc đưa ra phương án tốt nhất để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Nếu bạn không nắm được những quy định của pháp luật hoặc không có thời gian thì có thể ủy quyền cho Luật sư đất đai tham gia tố tụng để giải quyết tranh chấp đất đai.

Trong bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến đất đai, bạn nên tìm đến luật sư tư vấn tranh chấp đất đai nếu như muốn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. LHLegal nhận tư vấn, giải quyết tranh chấp kiện tụng liên quan đến vấn đề tranh chấp đất nền.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự