Cấp sổ đỏ lần đầu có cần ký giáp ranh không?

>>> 5 quy định cần nắm rõ về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

>>> Đất chưa có sổ đỏ, cho thuê được không?

Ký giáp ranh là gì?

Hiện nay, chưa có một định nghĩa chính thức về Ký giáp ranh. Tuy nhiên, theo tinh thần của Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 và Thông tư   26/2024/TT-BTNMT ngày 26/11/2024 quy định về bản đồ địa chính thì ký giáp ranh có thể được hiểu như sau:

Ký giáp ranh là việc người sử dụng đất ký xác nhận ranh, mốc giới và ghi ý kiến của mình về ranh giới đất liền kề của họ. Việc ký giáp ranh đất của cá nhân, hộ gia đình giáp ranh với mảnh đất của người sử dụng đất thể hiện trong bản mô tả ranh giới đất khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm chứng minh đất không có tranh chấp giữa người xin cấp giấy chứng nhận và chủ sở hữu của thửa đất liền kề.

Cấp sổ đỏ lần đầu có cần ký giáp ranh không?

Thứ nhất, ký giáp ranh đất không phải thủ tục bắt buộc khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Căn cứ theo và Điều 31, 36 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với cá nhân, cộng đồng dân cư, hộ gia đình đang sử dụng đất như sau:

Bước 1. Nộp hồ sơ

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

Bước 3. Xác nhận hiện trạng đất

Bước 4. Đo đạc, xác minh bản trích đo địa chính

Bước 5. Người nộp hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính

Bước 6. Trả kết quả và nhận lại Giấy chứng nhận

Tuy nhiên, thực tế Cơ quan đăng ký đất đai khi thực hiện bước 3 và 4 trong thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu có thể tiến hành xác minh đo đạc giáp ranh để kiểm tra quyền sử dụng đất có thuộc trường hợp bị tranh chấp đất hay không. Nếu chủ sử dụng đất liền kề cung cấp được tài liệu chứng minh đang phát sinh tranh chấp đất đai theo quy định thì mới có cơ sở từ chối cấp GCNQSDĐ, nếu không thì kể cả không ký giáp ranh liền kề thì Cơ quan đăng ký đất đai vẫn tiếp tục tiến hành thủ tục cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất.

Thứ hai, hiện nay không có văn bản pháp luật nào quy định từ chối tiếp nhận hồ sơ do không có ký giáp ranh. Căn cứ theo khoản 2 Điều 19 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định 09 trường hợp không tiếp nhận hồ sơ gồm:

• Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ hoặc hồ sơ không đầy đủ thành phần hoặc không đảm bảo tính thống nhất nội dung thông tin giữa các giấy tờ hoặc kê khai nội dung không đầy đủ thông tin theo quy định tại khoản 1 Điều 28 Nghị định;

• Nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc cơ quan, người có thẩm quyền tố tụng yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật;

• Nhận được văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án;

• Nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc của Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc đã thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai hoặc đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;

• Nhận được văn bản của Tòa án nhân dân có thẩm quyền về việc đã thụ lý đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;

• Nhận được văn bản của Trọng tài Thương mại Việt Nam về việc thụ lý đơn giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai, tài sản gắn liền với đất;

• Nhận được văn bản yêu cầu dừng thực hiện thủ tục hành chính về đất đai để áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền;

• Trường hợp đăng ký biến động đất đai do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đang được thế chấp và đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nhưng hồ sơ đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho không có văn bản của bên nhận thế chấp về việc đồng ý cho bên thế chấp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

• Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai, dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở, dự án đầu tư nông nghiệp, dự án phát triển rừng, dự án khác có sử dụng đất hoặc công trình xây dựng thuộc các dự án này tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai mà chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản thế chấp là tài sản đã chuyển nhượng, đã bán, trừ trường hợp bên nhận thế chấp và bên mua tài sản có thỏa thuận về việc tiếp tục dùng tài sản này làm tài sản thế chấp và thực hiện đăng ký thay đổi bên bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm.

Như vậy, trên quy định pháp luật hiện nay cho thấy rằng việc ký giáp ranh của hộ gia đình, cá nhân giáp ranh không phải là trường hợp bắt buộc khi cấp sổ đỏ lần đầu. 

Ký giáp ranh không phải là trường hợp bắt buộc khi cấp sổ đỏ lần đầu

Cách xác định ranh giới thửa đất giáp ranh

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT và khoản 2 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT ngày 26/11/2024 quy định về xác định ranh giới thửa đất được thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị

• Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố... để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất.

• Người sử dụng đất phải chuẩn bị các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực) để xuất trình khi được yêu cầu.

Bước 2: Xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất trong trường hợp không có tranh chấp

• Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.

• Cán bộ đo đạc cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa bằng cách đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất. Đồng thời yêu cầu Người sử dụng đất phải xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất.

Bước 3: Xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất trong trường hợp có tranh chấp

• Trường hợp có tranh chấp và tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó.

• Nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp;

Bước 4: Thủ tục tiến hành khi đo đạc thửa đất có tranh chấp

• Trách nhiệm báo cáo: trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết. 

• Lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp: đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.

Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp

Làm gì khi hàng xóm không ký giáp ranh?

Trong trường hợp hàng xóm không ký giáp ranh, hướng xử lý là vẫn nộp hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Vì:

Cơ sở pháp lý:

• Trước ngày 15/01/2025, điểm 2.4 Khoản 2 Điều 11 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính và Khoản 2 Điều 8 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP;

• Sau ngày 15/01/2025, điểm c Khoản 3 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT quy định kỹ thuật về lập bản đồ địa chính ngày 26/11/2024.

Trường hợp người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại và người dẫn đo đạc xác nhận. Khi đó, đơn vị đo đạc chuyển bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho UBND xã để xác lập vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh cấp xã, niêm yết công khai tại trụ sở UBND xã để người sử dụng đất liền kề để ký xác nhận. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất liền kề không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập. Trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận được Bản mô tả ranh giới, mốc ranh giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác nhận theo bản mô tả.

Trường hợp nếu hộ gia đình, cá nhân xung quanh vắng mặt, không ký giáp ranh thì có thể chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận vắng mặt. Trong thời hạn đó nếu mà hộ gia đình, cá nhân xung quanh không có văn bản xác nhận đất đang có tranh chấp gửi cho UBND xã thì thửa đất được xác định là không có tranh chấp và có thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ký giáp ranh đất không phải thủ tục bắt buộc khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Hơn nữa là hiện nay không có văn bản pháp luật nào quy định từ chối tiếp nhận hồ sơ khi hàng xóm không ký giáp ranh. Vì vậy, người có nhu cầu muốn đăng ký cấp giấy chứng nhận đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu vẫn tiếp tục tiến hành nộp hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Toàn bộ nội dung trả lời trên đây được xây dựng dựa trên các thông tin, quy định của pháp luật nhằm cung cấp góc nhìn pháp lý mang tính tham khảo, không có giá trị thay thế cho các Quyết định chính thức của các cơ quan có thẩm quyền. Mọi trích dẫn, áp dụng câu trả lời nêu trên đều phải ghi rõ nguồn từ Công ty Luật TNHH LHLegal. Nếu áp dụng câu trả lời trong bài viết này cho bất kỳ câu hỏi, sự việc nào khác với bài viết đều có thể không có giá trị và phải tự chịu trách nhiệm bởi người trích dẫn.

Bạn đang cần hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp để hoàn tất thủ tục làm sổ đỏ, sổ hồng, giấy tờ nhà đất, giải quyết tranh chấp đất đai,... LHLegal tự hào là đơn vị cung cấp dịch vụ luật sư hàng đầu trong lĩnh vực nhà đất. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, chúng tôi cam kết mang đến sự tư vấn chính xác, quy trình nhanh gọn và chi phí minh bạch. Hãy để Luật sư làm sổ hồng LH Legal đồng hành cùng bạn trên con đường sở hữu tài sản hợp pháp một cách dễ dàng và an toàn nhất.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự