Cách chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư 2025

>>> Chuyển đổi đất chuyên trồng lúa sang đất phi nông nghiệp

>>> Hướng dẫn viết mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất

Trong bài viết dưới đây, LHLegal sẽ phân tích chi tiết cách chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư trong năm 2025 để bạn đọc có thể dễ dàng áp dụng vào thực tế.

Đất nông nghiệp và đất thổ cư là gì? Phân biệt cơ bản

Đất nông nghiệp là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng. 

Đất nông nghiệp là gì?

Khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2024 quy định đất nông nghiệp bao gồm:

• Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;

• Đất trồng cây lâu năm;

• Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;

• Đất nuôi trồng thủy sản;

• Đất chăn nuôi tập trung;

• Đất làm muối;

• Đất nông nghiệp khác.

Đất thổ cư là gì?

Đất nền thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị (điểm a khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024)

Phân biệt cơ bản

Điều kiện để được chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định:

“Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.”

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Hồ sơ và thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất như sau 

• Số lượng hồ sơ: 01 bộ.

• Thành phần hồ sơ gồm:

Căn cứ điểm a mục 1 phần I Phần III Phụ lục I kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, người đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất làm đơn theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP nộp cho Bộ phận Một cửa theo quy định.

Tải mẫu đơn tại đây:

Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Theo quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024, trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện như sau:

Bước 1. Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Bước 2. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

Bước 3. Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ, cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

• Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất;

• Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Bước 4. Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất theo quy định, trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.

Bước 5. Chuyển hồ sơ đến Văn phòng/chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Sổ, đồng thời cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trả lại Sổ cho người sử dụng đất.

Lưu ý: Trường hợp vừa chuyển quyền sử dụng, vừa chuyển mục đích sử dụng thì sẽ thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Các khoản phí, lệ phí khi chuyển đất nông nghiệp thành đất thổ cư

Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ theo khoản 1 và 2 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được tính như sau:

*Hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính cụ thể như sau:

Trong đó:

Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển tính như sau:

Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi là tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất) được tính theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này.

Trường hợp tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (=0).

* Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc là đất nông nghiệp có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân khác đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì: 

Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

Trong đó:

• Giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích là giá đất tại Bảng giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

• Thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định bằng (=) thời hạn giao đất, thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất trừ (-) thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.

• Trường hợp thời gian sử dụng đất còn lại được xác định theo công thức quy định tại điểm này không tròn năm thì tính theo tháng; thời gian không tròn tháng thì thời gian không tròn tháng từ 15 ngày trở lên được tính tròn 01 tháng, dưới 15 ngày thì không tính tiền sử dụng đất đối với số ngày này.

• Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (= 0).

Lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định tổ chức, cá nhân khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ.

Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất hiện nay là 0,5% theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính.

Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.

Như vậy, lệ phí cấp Giấy chứng nhận sẽ do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tự quyết định áp dụng đối với địa phương của mình nên sẽ không có sự đồng nhất trên cả nước. Thông thường, mức thu khoảng sẽ từ 100.000 đồng trở xuống cho mỗi sổ đỏ mới được cấp.

Hệ quả pháp lý khi tự ý xây dựng trên đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích

Bị xử phạt vi phạm hành chính

Căn cứ khoản 2 và khoản 3 Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định về xử phạt hành chính đối với trường hợp sử dụng đất phi nông nghiệp khi chưa chuyển mục đích sử dụng đất

“Điều 10. Sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép

    …

2. Hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích đất từ dưới 0,01 héc ta;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,01 héc ta đến dưới 0,03 héc ta;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,03 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

d) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta trở lên.

3. Hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc địa giới hành chính của phường, thị trấn thì mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt tương ứng với quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai;

b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.”

Từ quy định nêu trên, hành vi xây dựng, mua bán nhà ở thương mại mà chưa tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp có thể bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 300 triệu đồng.

Ngoài việc bị xử phạt tiền, người sử dụng đất còn phải tháo dỡ đối với công trình xây dựng và trả lại hiện ban đầu của đất trước khi vi phạm. 

Bị thu hồi đất theo quy định

Căn cứ theo khoản 1 Điều 81 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp bị thu hồi đất do sử dụng đất không đúng mục đích như sau:

“Điều 81. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

1. Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.”

Từ quy định nêu trên, người sử dụng đất nếu đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà vẫn tái phạm thì sẽ bị xem là vi phạm nghiêm trọng, và Nhà nước có quyền thu hồi đất theo quy định pháp luật.

LHLegal - Hỗ trợ pháp lý giúp người dân chuyển đổi đất đúng quy định, tránh rủi ro

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu người dân tự ý thực hiện, chẳng hạn như: nộp hồ sơ không đúng, không đủ điều kiện nhưng vẫn xây dựng, hoặc tính toán sai nghĩa vụ tài chính. LHLegal với đội ngũ luật sư và chuyên viên kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai sẽ giúp:

• Tư vấn chi tiết quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

• Kiểm tra hồ sơ pháp lý, đảm bảo quyền lợi của người dân.

• Đại diện làm thủ tục tại cơ quan nhà nước.

• Hỗ trợ giải quyết tranh chấp nếu phát sinh trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Xuân Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh (Địa chỉ cũ: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM)

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Nam Nha Trang, Tỉnh Khánh Hòa (Địa chỉ cũ: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang)

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LHLegal