2 việc cần làm khi mua phải đất quy hoạch, có tranh chấp

Đất quy hoạch là gì?

Theo khoản 36 Điều 3 Luật đất đai 2024 quy định:

“Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng đơn vị hành chính cho thời kỳ xác định.”

Theo đó, đất quy hoạch chính là diện tích đất thuộc không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương… Theo nghĩa này, đất ở khu vực nào cũng có thể thuộc diện quy hoạch. Ví dụ: Theo quy hoạch có khu vực là đất ở, đất thương mại - dịch vụ, đất làm công viên, đất rừng, đất trồng lúa,... 

Việc cần làm khi mua phải đất quy hoạch, có tranh chấp

Kiểm tra nội dung hợp đồng chuyển nhượng

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung như thông tin loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, tình trạng đất… Cho nên, khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, nếu phát hiện vị trí thửa đất thuộc quy hoạch, có tranh chấp thì bên nhận chuyển nhượng cần kiểm tra nội dung hợp đồng có nội dung cam kết về việc đất không quy hoạch, không có tranh chấp hay không.

Trường hợp hợp đồng có cam kết đất không thuộc quy hoạch:

• Người mua có quyền yêu cầu bên bán hoàn trả toàn bộ số tiền đã thanh toán hoặc bồi thường thiệt hại nếu có bằng chứng cho thấy bên bán đã cố ý che giấu thông tin quy hoạch.

• Nếu bên bán không có thiện chí, bên mua có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu hủy hợp đồng, hoàn tiền hoặc bồi thường.

Trường hợp hợp đồng không đề cập đến quy hoạch:

• Trong tình huống này, việc xác định lỗi phụ thuộc vào mức độ hiểu biết của hai bên và thông tin quy hoạch công khai tại thời điểm giao dịch.

• Người mua có thể thương lượng để đạt được thỏa thuận hoàn tiền hoặc hỗ trợ khắc phục. Nếu phát hiện có yếu tố gian lận thì người mua có thể khởi kiện. 

Ngoài ra, theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;”

Như vậy, đối với hợp đồng chuyển nhượng cần phải được xác lập bằng văn bản và phải có công chứng, chứng thực. 

Phải xem và nắm rõ quyền khi có đất thuộc quy hoạch

Khi đất thuộc diện quy hoạch, việc nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ là điều vô cùng quan trọng để bảo vệ tài sản và tránh được những rủi ro mất trắng tài sản. Dưới đây là một số điều cần phải xem xét: 

Kiểm tra thông tin quy hoạch. Một số phương thức để kiểm tra thông tin quy hoạch:

• Tìm hiểu tại cơ quan có thẩm quyền: bạn có thể đến cơ quan quản lý đất đai ở địa phương (UBND quận/huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai) để xác nhận chính xác loại quy hoạch và thời gian thực hiện. 

• Kiểm tra quy hoạch dựa trên thông tin trên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất). Trường hợp đất đã có sổ thì thông thường thông tin quy hoạch sẽ được ghi nhận trực tiếp trong giấy chứng nhận quyền sử dụng, trong đó cũng sẽ có ghi nhận rõ về lô đất nào đang trong diện quy hoạch. 

• Nhờ công ty nhà đất, dịch vụ ở địa phương để kiểm tra thông tin quy hoạch. Bạn cũng có thể đến các tổ chức dịch vụ này để kiểm tra thông tin quy hoạch bởi vì do tính chất công việc nên những tổ chức này sẽ nắm rõ các vấn đề về quy hoạch ở địa phương. 

• Tra cứu trực tuyến: Bạn có thể kiểm tra thông tin quy hoạch bằng cách sử dụng bản đồ quy hoạch trực tuyến nếu địa phương có cung cấp.

Quyền của người sử dụng đất thuộc quy hoạch:

• Tiếp tục sử dụng đất: bạn có thể được sử dụng đất cho mục đích hiện tại đến khi Nhà nước thực hiện quy hoạch. 

• Được đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn: Theo khoản 5 Điều 94 Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), trong trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng chưa có quyết định thu hồi thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

• Chuyển nhượng, tặng cho: Theo khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018, nếu đất thuộc diện quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, bạn vẫn được chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp quyền sử dụng đất. 

• Bồi thường khi thu hồi đất: Theo Điều 95 Luật Đất đai năm 2024 thì nếu bạn thuộc diện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì bạn có quyền nhận bồi thường về đất, tài sản trên đất và hỗ trợ tái định cư theo quy định pháp luật. 

Rủi ro khi mua đất thuộc quy hoạch: Việc mua đất thuộc quy hoạch luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, chẳng hạn như:

• Có thể bị thu hồi đất bất cứ lúc nào: Mặc dù đã được Nhà nước, cơ quan có thẩm quyền tiến hành thông báo về việc thu hồi đất cho người dân biết trước, nhưng việc thu hồi đất gây ảnh hưởng không nhỏ đến người sử dụng, nhất là mặt tài chính nếu người sử dụng đất đang sử dụng đất đó cho mục đích kinh doanh, trồng cây, chăn nuôi… Việc bồi thường khi đất thuộc diện quy hoạch chỉ áp dụng đối với những đối tượng đã đáp ứng đủ các điều kiện để được nhận bồi thường theo quy định tại khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai năm 2024. 

• Không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm: Theo khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018 thì trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm… Như vậy, người mua phải đất dính quy hoạch sẽ không thể tự ý xây mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm trên đất dính quy hoạch. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

• Khó khăn, hạn chế trong việc xin cấp giấy phép để sửa chữa nhà ở, thi công, cải tạo…: Mặc dù theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất thuộc quy hoạch vẫn có thể cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, tuy nhiên, việc xin cấp giấy phép để sửa chữa nhà ở, thi công, cải tạo trên thực tế vô cùng khó khăn, nhiều hạn chế nhất định. 

Thời hạn thu hồi đất: Theo Điều 85 Luật Đất đai năm 2024 quy định về thông báo thu hồi đất như sau: 

“Điều 85. Thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải gửi văn bản thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (nếu có) biết chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm: lý do thu hồi đất; diện tích, vị trí khu đất thu hồi; tiến độ thu hồi đất; kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; kế hoạch di dời người dân khỏi khu vực thu hồi đất; kế hoạch bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

2. Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong khu vực thu hồi đất đồng ý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất trước thời hạn quy định tại khoản 1 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất mà không phải chờ đến hết thời hạn quy định tại khoản 1 Điều này.

3. Người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm phối hợp với đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong quá trình điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

4. Khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt được công bố công khai, người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan phải chấp hành quyết định thu hồi đất.

5. Hiệu lực của thông báo thu hồi đất là 12 tháng tính từ ngày ban hành thông báo thu hồi đất.”

Theo đó, việc thông báo thu hồi đất sẽ được thực hiện trong trường hợp thu hồi đất vì các mục đích sau: 

• Mục đích quốc phòng, an ninh; 

• Phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. 

• Đồng thời, thời hạn thông báo thu hồi đất sẽ tùy thuộc vào từng loại đất mà có các thời hạn khác nhau như sau: 

• Đối với đất nông nghiệp: thời hạn thông báo thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày.

• Đối với đất phi nông nghiệp: thời hạn thông báo thu hồi đất chậm nhất là 180 ngày. 

Ngoài ra, hiệu lực của thông báo thu hồi đất là 12 tháng, tính từ ngày ban hành thông báo thu hồi đất. 

Các quyền lợi khi có đất thuộc quy hoạch

Trong trường hợp không thể lấy lại được tiền nhưng việc hiểu biết được một số quyền lợi khi có đất thuộc quy hoạch cũng sẽ giúp người mua an tâm được phần nào.

Thứ nhất, được đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

Theo khoản 5 Điều 94 Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) quy định: 

“Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.

Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.”

Như vậy, theo pháp luật hiện hành, sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng chưa có quyết định thu hồi thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

Sau 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất nhưng chưa có quyết định thu hồi, người sử dụng đất có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

Thứ hai, có thể được chuyển nhượng, tặng cho

Theo quy định pháp luật hiện hành, quyền chuyển nhượng, tặng cho đất thuộc quy hoạch phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cụ thể: 

Chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

• Căn cứ pháp lý: khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018 quy định:

“Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”

• Ý nghĩa: Đất đã công bố quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền (nếu đủ các điều kiện) như: Chuyển nhượng, tặng cho; Thế chấp, thừa kế; Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện:

• Căn cứ pháp lý: khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018 quy định:

“Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm…”

• Ý nghĩa: 

  • Người sử dụng đất vẫn có có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… nhưng sẽ bị hạn chế một số quyền như: Không được xây dựng mới nhà ở; Không được xây dựng công trình; Không được trồng cây lâu năm.

  • Nếu có nhu cầu sửa chữa, cải tạo công trình hiện có, phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Nếu có nhu cầu sửa chữa, cải tạo phải được cơ quan nhà nước cho phép

Lưu ý quan trọng: 

• Nếu diện tích đất trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được công bố mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan phê duyệt kế hoạch phải điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch thu hồi hoặc chuyển mục đích và công bố công khai thông tin này.

• Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền (được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm).

Thứ ba, được bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất

Theo Điều 95 Luật Đất đai năm 2024 quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi thì trường hợp mua phải đất có quy hoạch và bị thu hồi thì bạn có thể được bồi thường nếu rơi vào trường hợp được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và đáp ứng các điều kiện Điều này quy định. 

Các trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng bao gồm:

• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm;

• Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là chùa, đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ, công trình tín ngưỡng khác; đất nông nghiệp quy định tại khoản 4 Điều 178 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng;

• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 44 của Luật này;

• Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho phép hoạt động đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê; không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau;

• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

• Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

• Tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:

Theo khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai năm 2024 quy định về điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

• Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

• Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 137 của Luật này;

• Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;

• Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Thông qua bài viết này, chúng tôi mong bạn có thể nắm được 2 việc cần làm khi mua phải đất có quy hoạch, có tranh chấp. Từ đó, giúp bảo vệ quyền và lợi ích của người mua một cách tối đa khi lỡ rơi vào các trường hợp tương tự. 

Nếu như có thắc mắc hay cần tư vấn về vấn đề gì thì bạn có thể liên hệ với Luật sư nhà đất quận 3 LHLegal để nhận được sự hỗ trợ nhanh chóng và kịp thời nhất.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự