Bị người thân lừa đứng tên đất do mình mua, đòi lại được không?

>>> Bị hàng xóm lấn đất làm sao để tách sổ đỏ?

>>> Pháp luật quy định như thế nào về đứng tên nhà đất giùm?

Câu hỏi:

Trả lời:

Chào anh/chị, cảm ơn anh/chị đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến LHLegal. Vấn đề bị người khác lừa đứng tên giùm sổ đỏ, có đòi lại được hay không là một trong những vấn đề mà nhiều người băn khoăn, trăn trở, đặc biệt là khi họ chính là “nạn nhân” của tình trạng trên thì có thể gặp rủi ro mất trắng tài sản của mình. 

Theo pháp luật hiện hành, sau khi Luật Đất đai năm 2024 đã có hiệu lực thi hành thì việc đứng tên sổ đỏ đã có nhiều thay đổi quan trọng, nhất là vấn đề nhờ người khác đứng tên giùm sổ đỏ.

Thông qua bài viết này, LHLegal mong sẽ giúp được cho anh/chị hiểu rõ hơn về vấn đề bị người khác lừa đứng tên sổ đỏ thì có đòi lại được không?

Có nên nhờ người khác đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Hiện nay, có rất nhiều trường hợp nhờ người khác đứng tên giùm Giấy chứng nhận, hay nói cách khác là đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặc dù vậy, việc làm này có được xem là đúng pháp luật hay không?

Trước tiên, cần phải biết Sổ đỏ được hiểu như thế nào? Hiện nay, chưa có quy định pháp luật định nghĩa về “Sổ đỏ”. Về cơ bản, thuật ngữ “Sổ đỏ” là cách gọi quen thuộc được nhiều người sử dụng nhằm để chỉ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”. Bởi vì xuất phát từ màu sắc bên ngoài của loại giấy chứng nhận trên. 

Theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 quy định: 

“21. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này.”

Theo đó, thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hay nói cách khác là “Sổ đỏ”) thì sẽ xác định được người đứng tên trên Giấy chứng nhận này sẽ là người được Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất đối với đất đó. 

Như vậy, người sử dụng đất có những quyền gì? Tại Điều 26 Luật Đất đai năm 2024 quy định về các quyền chung của người sử dụng đất, bao gồm: 

“Điều 26. Quyền chung của người sử dụng đất

1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp.

3. Hưởng các lợi ích khi Nhà nước đầu tư để bảo vệ, cải tạo và phát triển đất nông nghiệp.

4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, phục hồi đất nông nghiệp.

5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

6. Được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

7. Được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

8. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.”

Qua đó, có thể thấy chủ sở hữu đối với đất có toàn quyền đối với bất động sản (cụ thể là đất) mà họ đã được cấp Giấy chứng nhận sở hữu đất (hay nói cách khác là Sổ đỏ). Cho nên, việc nhờ người khác đứng tên sổ đỏ là trao toàn quyền đối với mảnh đất mà mình đã mua. Chính vì thế, xét về mặt pháp lý, người được Nhà nước thừa nhận quyền sở hữu đối với đất là người được nhờ đứng tên sổ đỏ giùm, nhưng trên thực tế, người này không phải là chủ sở hữu thực sự đối với đất. 

Việc nhờ người khác đứng tên sổ đỏ đồng nghĩa với việc trao toàn quyền sở hữu và quyền định cho người đứng tên

Trong khi đó, theo quy định của pháp luật hiện hành, việc nhờ người khác đứng tên giùm sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là một hành vi vi phạm pháp luật. Ngoài ra, việc nhờ người khác đứng tên sổ đỏ phát sinh rất nhiều rủi ro lớn, dễ dẫn đến việc mất trắng tài sản và kéo theo nhiều tranh chấp về sau. 

Vì vậy, người dân lưu ý không nên nhờ người khác đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Làm thế nào để lấy lại nhà đất đã nhờ người khác đứng tên?

Trước tiên, chúng ta cần xác định tính hợp pháp của các giao dịch ban đầu như sau: 

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Đây là giao dịch giữa anh/chị và ông T. Giao dịch này cần phải xem xét tính hợp pháp của nó. Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, phải có công chứng, chứng thực theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024. Vì anh/chị không đề cập vấn đề có lập văn bản có công chứng, chứng thực hay không nên sẽ có hai khả năng xảy ra: 

• Một là, hợp đồng trên là hợp pháp nếu được xác lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực đầy đủ. 

• Hai là, hợp đồng trên là không hợp pháp và có thể bị coi là vô hiệu nếu như chỉ viết giấy tay và không công chứng, chứng thực.

Chúng tôi giả định hợp đồng trên là hợp pháp, tức được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực đầy đủ. Ngoài ra, theo dữ kiện mà anh/chị đưa, thì anh/chị đã thanh toán tiền mua đất, có sự chứng kiến của ông G, ông H và người bán đất là ông T, đồng thời có lập giấy biên nhận viết tay. Cho nên, đây cũng là một trong những chứng cứ chứng minh anh/chị chính là người giao dịch mua bán đất với ông T chứ không phải ông D. 

Tiếp theo, anh/chị có thể gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để họ tổ chức hòa giải theo Điều 235 Luật Đất đai năm 2024. Trường hợp hòa giải không thành, anh/chị có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết vụ việc trên. Nếu anh/chị cung cấp đủ chứng cứ chứng minh mình là người có quyền sử dụng đất đối với đất đó, ông D chỉ là người được nhờ để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì khả năng cao anh/chị sẽ đòi lại được đất của mình.

Khi cung cấp đủ thông tin chứng minh mình thực sự là người sở hữu đất đó sẽ có khả năng đòi lại đất của mình

Không những thế, chúng ta cũng cần phải xác minh giao dịch giữa ông D và bà A nếu trong trường hợp anh/chị không thể xác minh được tính hợp pháp của giao dịch ban đầu mà chúng tôi vừa phân tích. 

• Một, giao dịch chuyển nhượng giữa ông D và bà A có thể được coi là hợp pháp nếu giao dịch trên thực hiện đúng các quy định pháp luật (hợp đồng xác lập bằng văn bản, có công chứng, chứng thực đầy đủ, thanh toán rõ ràng, cập nhật sổ đỏ). 

• Hai, nếu giao dịch này được thực hiện trên hành vi gian dối hoặc lạm dụng tín nhiệm, anh/chị có thể yêu cầu cơ quan chức năng xem xét và khởi kiện yêu cầu tuyên bố giao dịch đó là vô hiệu. 

Như vậy, chúng tôi giả định rằng trường hợp giao dịch giữa ông D và bà A có hành vi gian dối hoặc lạm dụng tín nhiệm, anh/chị có thể khởi kiện yêu cầu tuyên vô hiệu giao dịch trên. Đối với trường hợp chứng minh được ông D có hành vi lạm dụng tín nhiệm thì anh/chị cũng có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho mình với số tiền tương đương với giá đất hiện nay. 

Cần làm gì để phòng tránh rủi ro trước khi nhờ người khác đứng tên hộ trên Sổ đỏ?

Cách tốt nhất để phòng tránh tranh chấp về sau là không nhờ người khác đứng tên hộ trên Sổ đỏ.

Vì việc nhờ người khác đứng tên giùm sổ đỏ là một việc mang tính rủi ro rất cao. Trên thực tế, có rất nhiều người nhờ người khác đứng tên sổ đỏ mà mất trắng tài sản, cũng như kéo theo hàng loạt tranh chấp, tố tụng phức tạp về sau. 

Chính vì thế, quý khách hàng lưu ý tuyệt đối không nên nhờ người khác đứng tên sổ đỏ trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các loại giao dịch trên phải có hợp đồng rõ ràng bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, có người chứng kiến,…

Trong trường hợp lỡ nhờ người khác đứng tên sổ đỏ thì phải xử lý như sau: 

• Đầu tiên, anh/chị cần tiến hành thỏa thuận với người được nhờ đứng tên hộ về việc chuyển quyền sử dụng đất từ người đó sang cho anh/chị. 

  • Trường hợp người này đồng ý: hai bên có thể chuyển quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng tặng cho. Hợp đồng được xác lập bằng văn bản, có công chứng, chứng thực và được tiến hành sang tên tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

  • Nếu như thỏa thuận không thành, anh/chị có thể khởi kiện lên Tòa án có thẩm quyền để giải quyết. Đối với trường hợp này, anh/chị cần phải chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ, chứng cứ chứng minh anh/chị mới là người có quyền sử dụng đất thực sự đối với đất đó. 

• Một số chứng cứ mà anh/chị cần chứng minh khi khởi kiện tại Tòa án: 

  • Các hóa đơn, chứng từ chứng minh anh/chị là người thực sự có quyền sử dụng đất đối với đất đó…

  • Biên lai, biên nhận chuyển tiền thanh toán đất…

  • Lời khai của người làm chứng đối với giao dịch trên. 

Thông qua đó, Tòa án sẽ căn cứ vào các chứng cứ mà anh/chị đã cung cấp, hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc đất… để từ đó đưa ra phán quyết cuối cùng về việc ai là người thực sự có quyền sử dụng đất đối với đất đó. 

Hy vọng với những thông tin trên có thể giải đáp được những thắc mắc, băn khoăn của anh/chị về vấn đề bị người khác lừa đứng tên sổ đỏ thì có lấy lại được không. Việc tuân thủ theo đúng quy định pháp luật cũng như áp dụng được các biện pháp phòng tránh rủi ro khi nhờ người khác đứng tên sổ đỏ giùm có thể giúp anh/chị bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của mình, ngoài ra, còn có thể tránh được những rủi ro, tranh chấp phiền phức về sau.

Nếu anh/chị còn bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ thực hiện thủ tục, cần dịch vụ làm sang tên sổ đỏ hay tư vấn pháp lý đừng ngần ngại liên hệ với LHLegal để có thể được tư vấn chi tiết và nhanh chóng nhất.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự