Vi phạm hợp đồng đặt cọc, có được vừa phạt cọc vừa yêu cầu bồi thường thiệt hại?

Có được vừa phạt cọc vừa yêu cầu bồi thường thiệt hại không?

Trong các giao dịch mua bán nhà đất, ô tô hoặc tài sản có giá trị lớn, đặt cọc là biện pháp thường được sử dụng nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Tuy nhiên, khi một bên vi phạm thỏa thuận đặt cọc, thiệt hại của bên còn lại có thể không chỉ giới hạn ở số tiền đã giao.

Chẳng hạn, người mua đã đặt cọc để mua nhà đất, đồng thời phát sinh chi phí đo đạc, kiểm tra pháp lý, chuẩn bị hồ sơ và những khoản chi phí cần thiết khác để hoàn tất giao dịch. Sau đó, bên bán bất ngờ từ chối bán tài sản.

Khi đó, người mua có thể yêu cầu phạt cọc. Nhưng liệu có được yêu cầu bồi thường thêm những thiệt hại thực tế đã phát sinh?

Theo khoản 5 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao:

Trường hợp các bên không có thỏa thuận, nếu một bên vừa yêu cầu phạt cọc, vừa yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 419 của Bộ luật Dân sự thì Tòa án xem xét, chấp nhận yêu cầu phạt cọc và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Như vậy, khi các bên không có thỏa thuận khác, một bên có thể đồng thời yêu cầu phạt cọc và bồi thường thiệt hại nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật.

Tuy nhiên, việc được quyền đưa ra đồng thời hai yêu cầu không đồng nghĩa với việc Tòa án sẽ mặc nhiên chấp nhận mọi khoản tiền mà người khởi kiện đưa ra.

Mỗi yêu cầu phải có căn cứ pháp lý và đáp ứng các điều kiện tương ứng.

Phạt cọc và bồi thường thiệt hại khác nhau như thế nào?

Mặc dù cùng có thể phát sinh khi một bên vi phạm nghĩa vụ, phạt cọc và bồi thường thiệt hại là hai chế định có bản chất pháp lý khác nhau.

Phạt cọc là chế tài khi vi phạm thỏa thuận đặt cọc

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Ví dụ, A đặt cọc 200 triệu đồng để mua đất của B.

Sau đó, B tự ý từ chối bán đất dù không có căn cứ được miễn trách nhiệm.

Nếu hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, B thuộc trường hợp phải chịu phạt cọc và các bên không có thỏa thuận khác, B phải hoàn trả 200 triệu đồng tiền đặt cọc và trả thêm khoản phạt cọc tương đương 200 triệu đồng.

Trong trường hợp này, khoản tiền phạt cọc được xác định theo cơ chế xử lý đặt cọc, không đòi hỏi phải có thiệt hại thực tế tương đương với khoản tiền phạt.

Bồi thường thiệt hại nhằm khắc phục tổn thất thực tế

Khác với phạt cọc, bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng được xem xét dựa trên các quy định về trách nhiệm dân sự.

Theo Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015, người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng theo quy định pháp luật.

Đồng thời, Điều 360 Bộ luật Dân sự quy định trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

Như vậy, để yêu cầu bồi thường được chấp nhận, cần có căn cứ chứng minh thiệt hại, hành vi vi phạm và mối quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm với thiệt hại.

Điểm khác biệt quan trọng là phạt cọc không nhất thiết phải căn cứ vào thiệt hại thực tế, còn bồi thường thiệt hại phải được xác định dựa trên các điều kiện phát sinh trách nhiệm bồi thường theo pháp luật.

Bên bán không chịu bán đất, người mua được yêu cầu những khoản tiền nào?

Đây là tình huống thường gặp trong tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán bất động sản.

Giả sử A đặt cọc 300 triệu đồng để mua thửa đất của B với giá 3 tỷ đồng.

Hai bên thống nhất sau 30 ngày sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng.

Trong thời gian chờ ký hợp đồng, A đã thực hiện một số công việc cần thiết để chuẩn bị giao dịch và phát sinh chi phí.

Tuy nhiên, đến thời hạn, B từ chối bán đất vì có người khác trả giá cao hơn.

Nếu hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, B có lỗi và thuộc trường hợp phải chịu phạt cọc, A có thể xem xét các yêu cầu sau:

Thứ nhất, hoàn trả tiền đặt cọc.

A có thể yêu cầu B hoàn trả số tiền 300 triệu đồng đã nhận theo thỏa thuận và quy định pháp luật.

Thứ hai, thanh toán khoản tiền phạt cọc.

Nếu không có thỏa thuận khác, A có thể yêu cầu khoản tiền phạt cọc tương đương 300 triệu đồng theo Điều 328 Bộ luật Dân sự.

Thứ ba, bồi thường thiệt hại thực tế.

Nếu A phát sinh những thiệt hại có căn cứ pháp luật và chứng minh được thiệt hại do hành vi vi phạm của B gây ra, A có thể yêu cầu bồi thường theo Điều 419 Bộ luật Dân sự và khoản 5 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP.

Ví dụ, A có chứng cứ chứng minh đã phát sinh 20 triệu đồng chi phí hợp lý phục vụ việc chuẩn bị thực hiện hợp đồng và khoản chi phí này trở thành thiệt hại do hành vi vi phạm của B.

Nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật, khoản bồi thường này có thể được Tòa án xem xét.

Như vậy, người mua có thể yêu cầu hoàn trả tiền cọc, phạt cọc và bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, cần phân biệt từng khoản và chứng minh căn cứ tương ứng.

Những thiệt hại nào có thể được yêu cầu bồi thường?

Khi giao dịch mua bán không được thực hiện do một bên vi phạm nghĩa vụ, bên bị ảnh hưởng có thể phát sinh những tổn thất khác nhau.

Tuy nhiên, không phải mọi khoản chi phí hoặc lợi ích dự kiến đều đương nhiên được bồi thường.

Theo Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015 và các quy định có liên quan, việc xác định phạm vi bồi thường phải căn cứ vào bản chất thiệt hại, hành vi vi phạm và mối quan hệ nhân quả.

Đối với giao dịch đặt cọc mua bán nhà đất, những khoản có thể được xem xét bao gồm:

Chi phí thực tế phát sinh để chuẩn bị giao dịch

Đây có thể là các khoản chi phí hợp lý liên quan trực tiếp đến việc chuẩn bị giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Ví dụ, người mua đã chi trả chi phí đo đạc, kiểm tra hồ sơ hoặc thực hiện những công việc cần thiết theo thỏa thuận.

Tuy nhiên, để được bồi thường, người yêu cầu cần chứng minh các khoản chi phí này là thiệt hại thực tế phát sinh từ hành vi vi phạm nghĩa vụ, không đơn thuần là chi phí thông thường mà họ vẫn phải chi trả dù hợp đồng được thực hiện.

Thiệt hại do không thực hiện được hợp đồng

Trong một số trường hợp, hành vi vi phạm nghĩa vụ có thể khiến bên còn lại mất đi những lợi ích đáng lẽ được hưởng từ hợp đồng.

Theo khoản 2 Điều 419 Bộ luật Dân sự, người có quyền có thể yêu cầu bồi thường cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại, đồng thời có thể yêu cầu chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với khoản bồi thường cho lợi ích đó.

Tuy nhiên, yêu cầu bồi thường đối với khoản lợi ích dự kiến cần có căn cứ chứng minh rõ ràng.

Không thể chỉ dựa vào việc giá đất tăng hoặc người mua cho rằng mình đã bỏ lỡ cơ hội đầu tư để mặc nhiên yêu cầu bên bán thanh toán toàn bộ khoản chênh lệch kỳ vọng.

Các khoản thiệt hại khác có căn cứ pháp luật

Tùy trường hợp, bên bị vi phạm có thể yêu cầu bồi thường các thiệt hại khác theo quy định.

Tuy nhiên, việc xác định khoản bồi thường phải dựa trên chứng cứ, căn cứ phát sinh trách nhiệm và giới hạn pháp luật cho phép.

Đặc biệt, cần tránh yêu cầu bồi thường trùng lặp cùng một khoản thiệt hại dưới nhiều tên gọi khác nhau.

Không có thiệt hại thực tế, có được yêu cầu phạt cọc không?

Một vấn đề thường gây nhầm lẫn là bên vi phạm cho rằng người đặt cọc không phát sinh thiệt hại nên không có căn cứ yêu cầu phạt cọc.

Tuy nhiên, phạt cọc và bồi thường thiệt hại có bản chất khác nhau.

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, việc xử lý tài sản đặt cọc được xem xét theo thỏa thuận và hành vi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Điều này có nghĩa, nếu một bên thuộc trường hợp phải chịu phạt cọc thì trách nhiệm phạt cọc có thể phát sinh ngay cả khi bên còn lại không chứng minh được thiệt hại thực tế tương đương khoản tiền phạt.

Ví dụ, A đặt cọc 100 triệu đồng để mua đất của B.

Sau đó, B tự ý từ chối bán đất dù hợp đồng đặt cọc có hiệu lực và không có căn cứ được miễn trách nhiệm.

Trong trường hợp này, A có thể yêu cầu B hoàn trả tiền đặt cọc và chịu khoản tiền phạt cọc theo quy định, không cần chứng minh mình đã chịu thiệt hại đúng bằng 100 triệu đồng tiền phạt.

Tuy nhiên, nếu A muốn yêu cầu bồi thường thêm 30 triệu đồng thiệt hại, A phải có căn cứ chứng minh cho khoản yêu cầu này.

Như vậy, không có thiệt hại thực tế không đương nhiên loại trừ trách nhiệm phạt cọc, nhưng có thể ảnh hưởng đến khả năng yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Có được vừa phạt cọc vừa phạt vi phạm hợp đồng không?

Đây là vấn đề cần đặc biệt phân biệt với việc vừa phạt cọc vừa yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015, phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

Trong khi đó, phạt cọc là chế tài liên quan đến biện pháp đặt cọc được quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự.

Đáng chú ý, khoản 6 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn:

Trường hợp các bên có thỏa thuận nếu một bên vi phạm nghĩa vụ thì vừa phải chịu phạt cọc, vừa phải chịu phạt vi phạm theo Điều 418 Bộ luật Dân sự thì Tòa án xem xét, chấp nhận yêu cầu phạt cọc và không chấp nhận yêu cầu phạt vi phạm.

Ví dụ, A và B ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất và thỏa thuận nếu bên bán vi phạm thì phải:

• Hoàn trả tiền đặt cọc.
• Chịu khoản tiền phạt cọc.
• Chịu thêm khoản phạt vi phạm hợp đồng theo Điều 418 Bộ luật Dân sự.

Khi tranh chấp phát sinh, nếu thuộc trường hợp được Nghị quyết hướng dẫn, Tòa án xem xét chấp nhận yêu cầu phạt cọc nhưng không chấp nhận yêu cầu phạt vi phạm.

Như vậy, cần phân biệt rõ việc đồng thời yêu cầu phạt cọc và bồi thường thiệt hại với việc đồng thời yêu cầu phạt cọc và phạt vi phạm hợp đồng.

Đây là hai trường hợp có hướng dẫn xử lý khác nhau tại khoản 5 và khoản 6 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP.

Hai bên cùng có lỗi khiến hợp đồng không thực hiện được, có được yêu cầu phạt cọc?

Không phải mọi trường hợp hợp đồng không được giao kết hoặc thực hiện đều dẫn đến trách nhiệm phạt cọc.

Theo điểm a khoản 3 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, trong trường hợp các bên không có thỏa thuận khác về xử lý đặt cọc, nếu một bên có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết, không được thực hiện hoặc bị vô hiệu thì bên có lỗi phải chịu phạt cọc.

Tuy nhiên, nếu hai bên cùng có lỗi hoặc việc không thực hiện được hợp đồng do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì không phạt cọc theo hướng dẫn này.

Ví dụ, bên bán không chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý theo cam kết, trong khi bên mua cũng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đúng thời hạn.

Nếu xác định cả hai bên đều có lỗi dẫn đến việc hợp đồng không được giao kết hoặc thực hiện, trách nhiệm phạt cọc cần được xem xét theo quy định nêu trên.

Trong trường hợp này, không thể mặc nhiên yêu cầu bên còn lại phải chịu phạt cọc chỉ vì hợp đồng không thực hiện được.

Đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu có phát sinh, cần tiếp tục xem xét căn cứ trách nhiệm và các quy định pháp luật liên quan.

Hợp đồng đặt cọc vô hiệu, có được vừa phạt cọc vừa bồi thường không?

Một vấn đề cần lưu ý là hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc.

Theo Điều 3 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.

Nếu chính hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu, hậu quả pháp lý được giải quyết theo Điều 131 Bộ luật Dân sự.

Theo đó, về nguyên tắc, các bên phải khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Bên có lỗi gây thiệt hại có thể phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định.

Tuy nhiên, khi chính hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu thì về nguyên tắc không áp dụng chế tài phạt cọc dựa trên hợp đồng vô hiệu.

Do đó, cần phân biệt trường hợp hợp đồng đặt cọc vô hiệu với trường hợp hợp đồng mua bán được bảo đảm bị vô hiệu nhưng thỏa thuận đặt cọc vẫn có hiệu lực.

Nếu hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực, việc phạt cọc và bồi thường thiệt hại được xem xét theo các quy định tương ứng.

Ngược lại, nếu hợp đồng đặt cọc vô hiệu, việc hoàn trả tài sản và bồi thường thiệt hại cần được xác định theo hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.

Muốn yêu cầu vừa phạt cọc vừa bồi thường thiệt hại cần chuẩn bị gì?

Khi phát sinh tranh chấp, người yêu cầu cần thu thập đầy đủ chứng cứ để chứng minh từng khoản tiền yêu cầu.

Thứ nhất, hợp đồng đặt cọc và các thỏa thuận liên quan. Cần xác định nghĩa vụ được bảo đảm, trường hợp phạt cọc và những nội dung thỏa thuận về trách nhiệm bồi thường.

Thứ hai, chứng cứ giao nhận tài sản đặt cọc. Bao gồm biên nhận tiền, sao kê chuyển khoản hoặc những tài liệu thể hiện việc giao tài sản.

Thứ ba, chứng cứ về hành vi vi phạm. Cần chứng minh bên còn lại đã từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng hoặc có hành vi vi phạm dẫn đến trách nhiệm phạt cọc.

Thứ tư, chứng cứ về thiệt hại thực tế. Có thể bao gồm hóa đơn, chứng từ thanh toán, hợp đồng dịch vụ và các tài liệu liên quan đến những khoản thiệt hại yêu cầu bồi thường.

Thứ năm, chứng cứ về mối quan hệ nhân quả. Cần chứng minh thiệt hại phát sinh do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên còn lại.

Thứ sáu, xác định rõ từng yêu cầu trong quá trình giải quyết tranh chấp. Nên phân biệt khoản tiền đặt cọc phải hoàn trả, khoản phạt cọc và khoản bồi thường thiệt hại để tránh nhầm lẫn hoặc yêu cầu trùng lặp.

Nếu các bên không thể thương lượng, người có quyền lợi bị xâm phạm có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết theo quy định pháp luật.

Kết luận

Theo khoản 5 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, trường hợp các bên không có thỏa thuận, một bên có thể đồng thời yêu cầu phạt cọc và bồi thường thiệt hại theo Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015.

Tuy nhiên, việc yêu cầu đồng thời hai khoản này phải đáp ứng các điều kiện pháp luật. Đặc biệt, khoản bồi thường thiệt hại cần có căn cứ chứng minh thiệt hại thực tế, hành vi vi phạm và mối quan hệ nhân quả.

Bên cạnh đó, cần phân biệt giữa phạt cọc, phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại. Theo khoản 6 Điều 6 Nghị quyết, trường hợp các bên thỏa thuận vừa chịu phạt cọc vừa chịu phạt vi phạm theo Điều 418 Bộ luật Dân sự thì Tòa án xem xét chấp nhận yêu cầu phạt cọc và không chấp nhận yêu cầu phạt vi phạm.

Vì vậy, khi phát sinh tranh chấp hợp đồng đặt cọc, các bên cần xác định rõ từng khoản yêu cầu, căn cứ pháp lý và chứng cứ tương ứng để bảo vệ quyền lợi của mình.

Công ty Luật TNHH LH Legal cung cấp dịch vụ tư vấn, rà soát hợp đồng đặt cọc, đánh giá căn cứ phạt cọc, bồi thường thiệt hại và hỗ trợ giải quyết tranh chấp mua bán nhà đất, hợp đồng dân sự tại Tòa án nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Văn phòng: Hồ Chí Minh | Hà Nội | Khánh Hòa

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal