Trọng tài thương mại có được giải quyết tranh chấp đất đai không?

Đây là những vấn đề đáng chú ý sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, bởi pháp luật đã ghi nhận rõ hơn vai trò của Trọng tài thương mại Việt Nam trong việc giải quyết một số tranh chấp có liên quan đến đất đai.

Tuy nhiên, cần phân biệt rõ: không phải mọi tranh chấp đất đai đều thuộc thẩm quyền của Trọng tài thương mại.

Trọng tài thương mại có được giải quyết tranh chấp đất đai không?

Có, nhưng chỉ trong phạm vi nhất định.

Theo khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024, tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai có thể được giải quyết:

• Tại Tòa án theo pháp luật tố tụng dân sự; hoặc
• Tại Trọng tài thương mại Việt Nam theo pháp luật về trọng tài thương mại.

Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã ghi nhận rõ thẩm quyền của Trọng tài thương mại Việt Nam đối với các tranh chấp có yếu tố thương mại liên quan đến đất đai.

Điểm quan trọng ở đây là tranh chấp phải phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai, chứ không phải cứ có đối tượng tranh chấp là quyền sử dụng đất thì mặc nhiên được đưa ra trọng tài.

Ví dụ, tranh chấp giữa hai doanh nghiệp phát sinh từ hợp đồng hợp tác đầu tư, kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng dự án hoặc một giao dịch thương mại có liên quan đến quyền sử dụng đất có thể thuộc nhóm cần xem xét thẩm quyền của trọng tài.

Ngược lại, những tranh chấp thuần túy về xác định ai là người có quyền sử dụng đất, ranh giới đất, nguồn gốc sử dụng đất hoặc các quan hệ không mang bản chất thương mại không vì Luật Đất đai 2024 mà tự động chuyển sang thẩm quyền của Trọng tài thương mại.

Điều kiện để Trọng tài thương mại giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai

Việc tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai mới chỉ là một điều kiện về loại tranh chấp.

Để vụ việc thực sự được giải quyết bằng Trọng tài thương mại, doanh nghiệp còn phải xem xét các điều kiện của Luật Trọng tài thương mại, đặc biệt là thỏa thuận trọng tài.

Theo Luật Trọng tài thương mại, về nguyên tắc tranh chấp chỉ được giải quyết bằng trọng tài khi giữa các bên có thỏa thuận trọng tài hợp pháp.

Do đó, trước khi khởi kiện, doanh nghiệp cần kiểm tra:

• Hợp đồng có điều khoản trọng tài hay không;
• Thỏa thuận trọng tài có hiệu lực không;
• Phạm vi thỏa thuận có bao phủ tranh chấp liên quan đến đất đai đang phát sinh không;
• Trung tâm trọng tài được lựa chọn có được xác định rõ không;
• Tranh chấp có thực sự phát sinh từ hoạt động thương mại hay không.

Không nên chỉ căn cứ vào khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024 rồi mặc định rằng doanh nghiệp có thể đơn phương đưa vụ việc ra trọng tài.

Tòa án và Trọng tài có cùng được giải quyết tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai không?

Khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024 ghi nhận tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai có thể được giải quyết bởi Tòa án hoặc Trọng tài thương mại Việt Nam.

Tuy nhiên, việc lựa chọn cơ quan nào còn phụ thuộc vào thỏa thuận giải quyết tranh chấp giữa các bên.

Nếu các bên đã có một thỏa thuận trọng tài hợp pháp và có thể thực hiện được, nguyên tắc của Luật Trọng tài thương mại là thỏa thuận đó cần được tôn trọng.

Ngược lại, nếu không có thỏa thuận trọng tài phù hợp thì doanh nghiệp không thể chỉ dựa vào Luật Đất đai để đơn phương yêu cầu trọng tài thụ lý tranh chấp.

Đây là điểm cần đặc biệt lưu ý khi soạn thảo hợp đồng đầu tư, hợp tác kinh doanh, chuyển nhượng dự án hoặc các giao dịch thương mại có tài sản là quyền sử dụng đất.

Cơ quan nhà nước có phải cung cấp hồ sơ đất đai cho Trọng tài không?

Có.

Khoản 6 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai khi Tòa án hoặc Trọng tài thương mại Việt Nam yêu cầu để làm căn cứ giải quyết tranh chấp.

Quy định này có ý nghĩa thực tiễn đáng kể.

Trong nhiều tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai, các tài liệu về nguồn gốc sử dụng đất, hồ sơ địa chính, biến động quyền sử dụng đất, quy hoạch hoặc tình trạng pháp lý của thửa đất có thể là chứng cứ quan trọng.

Việc Luật Đất đai ghi nhận trách nhiệm phối hợp của cơ quan quản lý nhà nước tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn cho việc thu thập chứng cứ trong tố tụng trọng tài.

Tổ chức có được nhận quyền sử dụng đất theo phán quyết của Trọng tài thương mại không?

Có, nếu thuộc trường hợp pháp luật cho phép.

Theo Điều 28 Luật Đất đai 2024, pháp luật công nhận nhiều căn cứ để tổ chức, cá nhân và một số chủ thể khác nhận quyền sử dụng đất.

Trong đó, tổ chức trong nước có thể nhận quyền sử dụng đất theo quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam.

Luật cũng quy định đối với một số chủ thể khác như cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì việc nhận quyền sử dụng đất còn phải đặt trong phạm vi, điều kiện mà Luật Đất đai cho phép đối với từng loại chủ thể.

Vì vậy, không nên hiểu quy định này theo hướng "cứ có phán quyết trọng tài là bất kỳ tổ chức nào cũng được nhận bất kỳ loại đất nào".

Khả năng nhận quyền sử dụng đất vẫn phải được xem xét đồng thời với:

• Tư cách của chủ thể nhận quyền;
• Loại đất;
• Hình thức sử dụng đất;
• Điều kiện nhận chuyển quyền;
• Các giới hạn áp dụng đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài;
• Các quy định chuyên ngành có liên quan.

Phán quyết trọng tài có thể làm thay đổi người sử dụng đất không?

Có thể.

Khi phán quyết hoặc quyết định của Trọng tài thương mại Việt Nam xác định việc chuyển giao hoặc thay đổi quyền sử dụng đất trong một tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai, đây có thể trở thành căn cứ pháp lý để thực hiện các thủ tục tiếp theo theo Luật Đất đai.

Điểm đáng chú ý là Luật Đất đai 2024 không chỉ ghi nhận phán quyết trọng tài trong nhóm căn cứ nhận quyền sử dụng đất, mà còn ghi nhận đây là một trong những căn cứ dẫn đến đăng ký biến động đất đai.

Thay đổi quyền sử dụng đất theo phán quyết trọng tài có phải đăng ký biến động không?

Có.

Theo Điều 133 Luật Đất đai 2024, trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thay đổi theo quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai thì thuộc trường hợp phải đăng ký biến động.

Nói cách khác, phán quyết trọng tài là căn cứ pháp lý làm phát sinh việc thay đổi quyền, nhưng để thông tin về quyền sử dụng đất được cập nhật vào hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận theo quy định, chủ thể có liên quan còn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Doanh nghiệp không nên hiểu rằng chỉ cần có phán quyết trọng tài là thông tin người sử dụng đất trên hệ thống đăng ký đất đai tự động được thay đổi.

Vì sao đăng ký biến động sau phán quyết trọng tài lại quan trọng?

Đăng ký biến động có ý nghĩa trong việc cập nhật chính thức tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất sau khi có sự thay đổi.

Điều này đặc biệt quan trọng đối với doanh nghiệp bởi quyền sử dụng đất thường liên quan trực tiếp đến:

• Khả năng chuyển nhượng;
• Thế chấp;
• Góp vốn;
• Thực hiện dự án đầu tư;
• Xin giấy phép xây dựng;
• Ghi nhận tài sản;
• Thực hiện các giao dịch tiếp theo.

Nếu đã có phán quyết trọng tài nhưng chưa hoàn tất các thủ tục đăng ký cần thiết, doanh nghiệp có thể tiếp tục gặp vướng mắc khi thực hiện các quyền đối với đất trên thực tế.

Doanh nghiệp có thể tiếp tục gặp vướng mắc khi thực hiện các quyền đối với đất nếu chưa hoàn tất thủ tục đăng ký cần thiết

Phán quyết trọng tài về đất đai có phải được thi hành không?

Phán quyết trọng tài là chung thẩm theo Luật Trọng tài thương mại.

Sau khi phán quyết được ban hành, bên có nghĩa vụ phải thực hiện theo nội dung phán quyết.

Nếu bên phải thi hành không tự nguyện thực hiện, bên được thi hành có thể phải sử dụng cơ chế thi hành án theo pháp luật có liên quan.

Trong trường hợp phán quyết dẫn đến thay đổi quyền sử dụng đất, cần đánh giá đồng thời cả:

• Nội dung phán quyết;
• Tình trạng thi hành;
• Hồ sơ đất đai;
• Chủ thể nhận quyền;
• Điều kiện nhận quyền;
• Thủ tục đăng ký biến động.

Do tính đặc thù của đất đai là tài sản phải đăng ký, giai đoạn sau khi có phán quyết có thể quan trọng không kém giai đoạn giải quyết tranh chấp.

Doanh nghiệp cần lưu ý gì khi dùng trọng tài cho tranh chấp liên quan đến đất đai?

Đối với hợp đồng thương mại có liên quan đến quyền sử dụng đất, doanh nghiệp nên rà soát kỹ ngay từ giai đoạn ký kết.

Một số vấn đề quan trọng gồm:

1. Xác định đúng bản chất tranh chấp

Cần xác định đây có phải tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai hay không.

2. Kiểm tra điều khoản trọng tài

Điều khoản phải đủ rõ để xác định cơ chế giải quyết tranh chấp mà các bên lựa chọn.

3. Kiểm tra tình trạng pháp lý của đất

Bao gồm chủ thể sử dụng đất, Giấy chứng nhận, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, hạn chế quyền và các biến động đã đăng ký.

4. Đánh giá khả năng thực hiện phán quyết

Doanh nghiệp cần xem xét nếu thắng kiện thì quyền được ghi nhận trong phán quyết có thực tế đủ điều kiện đăng ký sang tên hoặc đăng ký biến động hay không.

5. Kiểm tra điều kiện của chủ thể nhận đất

Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Không phải mọi kết quả tranh chấp đều có thể được hiện thực hóa theo cách giống nhau đối với mọi loại chủ thể.

LH Legal hỗ trợ giải quyết tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai

Các tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai thường có tính chất phức tạp bởi đồng thời chịu sự điều chỉnh của pháp luật về hợp đồng, thương mại, trọng tài, đất đai, đầu tư và thi hành án.

LH Legal hỗ trợ doanh nghiệp trong các vấn đề như:

• Đánh giá tranh chấp có thuộc thẩm quyền của Trọng tài thương mại hay không;
• Rà soát hiệu lực và phạm vi của thỏa thuận trọng tài;
• Kiểm tra hồ sơ pháp lý của quyền sử dụng đất;
• Đánh giá điều kiện nhận quyền sử dụng đất của doanh nghiệp;
• Tư vấn chiến lược giải quyết tranh chấp;
• Soạn thảo đơn khởi kiện, bản tự bảo vệ, yêu cầu phản tố;
• Thu thập và hệ thống hóa chứng cứ;
• Đại diện và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp tại Hội đồng trọng tài;
• Hỗ trợ thủ tục thi hành phán quyết;
• Tư vấn đăng ký biến động và các thủ tục đất đai sau khi có kết quả giải quyết tranh chấp.

Đối với các giao dịch có giá trị lớn hoặc trong đó quyền sử dụng đất là tài sản trọng yếu, doanh nghiệp nên đánh giá khả năng giải quyết tranh chấp và khả năng thực thi kết quả ngay từ khi xây dựng hợp đồng.

Quý doanh nghiệp đang có tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai có thể liên hệ LH Legal để Luật sư nghiên cứu hồ sơ và đề xuất phương án phù hợp.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Văn phòng: Hồ Chí Minh | Hà Nội | Khánh Hòa

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal