Toàn cảnh vụ "hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ": Người bị hại có lấy lại được tiền không?

Tóm tắt vụ việc

Thời gian gần đây, hàng loạt vụ án liên quan đến "hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ", "thẻ nghỉ dưỡng", "gói du lịch dài hạn" bị cơ quan công an tại Hà Nội và TP.HCM khởi tố, điều tra về dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Theo thông tin báo chí, tại Hà Nội, cơ quan điều tra đã khởi tố nhiều vụ án, nhiều bị can liên quan đến hoạt động bán gói nghỉ dưỡng, bước đầu xác định hàng trăm người bị hại với số tiền bị chiếm đoạt hơn 181 tỷ đồng. Tại TP.HCM, cơ quan công an cũng khởi tố các đường dây bán hợp đồng kỳ nghỉ, xác định hàng nghìn hợp đồng đã được ký, số tiền chiếm đoạt bước đầu hơn 612 tỷ đồng.

Điểm đáng chú ý là nhiều người dân ban đầu không nghĩ mình đang tham gia một giao dịch rủi ro. Họ được mời đến hội thảo, chương trình tri ân, nhận quà tặng hoặc kỳ nghỉ miễn phí. Sau đó, họ được giới thiệu các gói nghỉ dưỡng dài hạn với những lời quảng cáo hấp dẫn như: được nghỉ tại resort cao cấp, có thể chuyển nhượng, có thể cho thuê lại, có khả năng sinh lời hoặc tăng giá theo thời gian.

Tuy nhiên, khi muốn sử dụng, chuyển nhượng hoặc chấm dứt hợp đồng, nhiều khách hàng mới phát hiện quyền lợi thực tế không giống như những gì được tư vấn. Một số người khởi kiện dân sự nhưng không thành công. Một số khác tiếp tục bị các công ty môi giới, hỗ trợ chuyển nhượng "dụ" đóng thêm tiền và tiếp tục trở thành nạn nhân trong các vụ án hình sự.

Công an Hà Nội đã khởi tố 21 vụ án và 187 bị can liên quan việc lừa bán "hợp đồng kỳ nghỉ"

"Sở hữu kỳ nghỉ" là gì?

Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có một khái niệm riêng, thống nhất về "hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ".

Về bản chất, đây thường là thỏa thuận giữa khách hàng và doanh nghiệp kinh doanh du lịch, nghỉ dưỡng. Theo đó, khách hàng thanh toán một khoản tiền để được quyền sử dụng dịch vụ lưu trú tại khách sạn, resort hoặc khu nghỉ dưỡng trong một khoảng thời gian nhất định hằng năm, thường là vài ngày hoặc một tuần mỗi năm, trong thời hạn nhiều năm.

Điểm cần hiểu rõ là: người mua "sở hữu kỳ nghỉ" không đồng nghĩa với việc sở hữu bất động sản.

Người mua thường không có quyền sở hữu căn hộ, biệt thự, phòng nghỉ, đất hoặc tài sản gắn liền với đất. Họ chủ yếu có quyền sử dụng dịch vụ lưu trú theo điều kiện, thời hạn, mùa nghỉ, loại phòng và quy chế do hợp đồng quy định.

Vì vậy, cách gọi "sở hữu kỳ nghỉ" dễ gây hiểu lầm. Người dân có thể nghĩ mình đang mua một loại tài sản có thể giữ giá, tăng giá, chuyển nhượng như bất động sản. Nhưng khi tranh chấp xảy ra, nhiều tòa án xác định đây là hợp đồng dịch vụ, không phải hợp đồng mua bán bất động sản.

Vì sao nhiều khách hàng kiện nhưng vẫn thua?

Nhiều khách hàng cho rằng họ bị lừa dối khi ký hợp đồng vì được nhân viên tư vấn rằng hợp đồng có thể chuyển nhượng, cho thuê lại, sinh lời hoặc được công ty hỗ trợ bán lại. Tuy nhiên, khi ra tòa, việc chứng minh "bị lừa dối" không đơn giản.

Theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu. Lừa dối được hiểu là hành vi cố ý làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung giao dịch nên đã xác lập giao dịch đó.

Như vậy, muốn yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối, người mua phải chứng minh được ba vấn đề:

• Thứ nhất, bên bán hoặc người môi giới đã đưa ra thông tin sai sự thật.
• Thứ hai, thông tin sai sự thật đó làm người mua hiểu sai về bản chất hợp đồng hoặc quyền lợi của mình.
• Thứ ba, vì tin vào thông tin sai lệch đó nên người mua mới ký hợp đồng và thanh toán tiền.

Trên thực tế, khó khăn lớn nhất nằm ở chứng cứ. Nhiều lời hứa về "sinh lời", "bán lại dễ dàng", "công ty hỗ trợ cho thuê", "có khách mua lại" chỉ được nói bằng miệng tại hội thảo hoặc qua điện thoại. Trong khi đó, hợp đồng chính thức lại thường ghi theo hướng chặt chẽ hơn, có nhiều điều khoản loại trừ trách nhiệm của doanh nghiệp.

Khi tranh chấp ra tòa, tòa án chủ yếu căn cứ vào hợp đồng, phụ lục, chứng từ thanh toán và tài liệu có trong hồ sơ. Nếu khách hàng không có ghi âm, tin nhắn, email, tài liệu quảng cáo hoặc chứng cứ thể hiện việc tư vấn sai sự thật, yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu rất dễ bị bác.

Đây là lý do nhiều vụ kiện dân sự về hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ trước đây không đem lại kết quả như người mua kỳ vọng.

Công an TPHCM đã khởi tố gần 200 bị can trong 11 vụ án lừa đảo núp bóng kinh doanh "hợp đồng kỳ nghỉ"

Khi nào là tranh chấp dân sự, khi nào là lừa đảo hình sự?

Không phải mọi hợp đồng kỳ nghỉ đều mặc nhiên là lừa đảo. Cần phân biệt rõ giữa tranh chấp dân sự và hành vi có dấu hiệu tội phạm.

Trường hợp doanh nghiệp có dịch vụ thật, có khu nghỉ dưỡng thật, có khả năng cung cấp dịch vụ nhưng hai bên tranh chấp về phí, điều kiện sử dụng, chất lượng dịch vụ, quyền chuyển nhượng hoặc cách hiểu hợp đồng thì thường được xem là tranh chấp dân sự, thương mại hoặc tranh chấp tiêu dùng.

Ngược lại, vụ việc có thể bị xem xét hình sự nếu ngay từ đầu doanh nghiệp hoặc cá nhân đã dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt tiền, ví dụ:

• Không có khả năng cung cấp dịch vụ nhưng vẫn bán hợp đồng;
• Cam kết có người mua lại, cho thuê lại nhưng thực tế không có;
• Dựng hội thảo, kịch bản tư vấn, nhân viên giả danh khách hàng thành công để tạo niềm tin;
• Dụ khách hàng đóng thêm phí môi giới, phí chuyển nhượng, phí nâng cấp nhưng không thực hiện;
• Nhắm vào người cao tuổi, người thiếu thông tin, dùng áp lực tâm lý để buộc ký hợp đồng ngay;
• Sau khi nhận tiền thì né tránh, đổi tên công ty, đóng văn phòng hoặc tiếp tục lập pháp nhân mới để lôi kéo nạn nhân khác.

Nếu có căn cứ cho thấy hành vi gian dối được thực hiện từ trước hoặc trong thời điểm nhận tiền, nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản, vụ việc có thể bị xử lý về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017.

Người bị hại có lấy lại được tiền không?

Đây là câu hỏi được nhiều người quan tâm nhất. Câu trả lời là: có cơ hội, nhưng không thể khẳng định chắc chắn sẽ lấy lại đủ tiền.

Khả năng thu hồi tiền phụ thuộc vào từng nhóm trường hợp.

Trường hợp 1: Người mua chỉ có tranh chấp hợp đồng với doanh nghiệp bán kỳ nghỉ

Nếu vụ việc chỉ dừng ở tranh chấp dân sự, người mua muốn lấy lại tiền phải chứng minh được căn cứ để hủy bỏ hợp đồng, đơn phương chấm dứt hợp đồng, yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc tuyên hợp đồng vô hiệu.

Các căn cứ có thể xem xét gồm:

• Hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015;
• Hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015;
• Một bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng theo Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015;
• Hủy bỏ hợp đồng do vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ theo Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015;
• Chấm dứt hợp đồng theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 nếu có căn cứ đơn phương chấm dứt;
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu chứng minh được thiệt hại thực tế và mối quan hệ nhân quả.

Tuy nhiên, nếu hợp đồng đã ghi rõ quyền, nghĩa vụ, phí thường niên, điều kiện sử dụng, điều kiện chuyển nhượng và khách hàng đã ký xác nhận, việc đòi lại toàn bộ tiền sẽ khó hơn. Đặc biệt, nếu các lời hứa quan trọng không được ghi trong hợp đồng, người mua sẽ gặp bất lợi lớn về chứng cứ.

Trường hợp 2: Người mua là bị hại trong vụ án hình sự

Nếu cơ quan điều tra xác định doanh nghiệp hoặc cá nhân có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản, số tiền khách hàng đã nộp có thể được xem là tài sản bị chiếm đoạt trong vụ án hình sự.

Khi đó, người bị hại có quyền yêu cầu bồi thường, yêu cầu hoàn trả số tiền đã bị chiếm đoạt và cung cấp chứng cứ cho cơ quan điều tra.

Tuy nhiên, việc có lấy lại đủ tiền hay không phụ thuộc vào khả năng thu hồi tài sản của vụ án. Nếu tiền đã bị tiêu xài, tẩu tán, chuyển qua nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau, việc thu hồi có thể kéo dài và không bảo đảm đủ 100%.

Người bị hại nên chuẩn bị đầy đủ:

• Hợp đồng đã ký;
• Phụ lục hợp đồng;
• Phiếu thu, hóa đơn, sao kê chuyển khoản;
• Tin nhắn, email, ghi âm, tài liệu quảng cáo;
• Thư mời hội thảo, voucher, tài liệu tư vấn;
• Danh thiếp, thông tin nhân viên tư vấn;
• Tài liệu thể hiện việc bị yêu cầu đóng thêm phí môi giới, phí chuyển nhượng, phí duy trì hoặc phí nâng cấp.

Những tài liệu này giúp xác định tư cách bị hại, số tiền thiệt hại và hành vi gian dối cụ thể.

Hợp đồng và chứng từ thanh toán là căn cứ quan trọng để đòi lại tiền

Người phạm tội sẽ bị xử lý thế nào?

Nếu đủ yếu tố cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, người thực hiện hành vi có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017.

Tùy giá trị tài sản bị chiếm đoạt và tính chất hành vi, mức hình phạt có thể gồm:

• Phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm nếu chiếm đoạt tài sản từ 2 triệu đồng đến dưới 50 triệu đồng hoặc dưới 2 triệu đồng nhưng thuộc trường hợp luật định;
• Phạt tù từ 02 năm đến 07 năm nếu phạm tội có tổ chức, có tính chất chuyên nghiệp, dùng thủ đoạn xảo quyệt hoặc chiếm đoạt từ 50 triệu đồng đến dưới 200 triệu đồng;
• Phạt tù từ 07 năm đến 15 năm nếu chiếm đoạt từ 200 triệu đồng đến dưới 500 triệu đồng;
• Phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân nếu chiếm đoạt từ 500 triệu đồng trở lên.

Ngoài hình phạt tù, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản. Đồng thời, họ có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người bị hại theo quy định pháp luật.

Trong các vụ án hợp đồng kỳ nghỉ hiện nay, số tiền bị cáo buộc chiếm đoạt lên đến hàng trăm tỷ đồng, số lượng người bị hại rất lớn, nhiều trường hợp có tổ chức, có phân công vai trò giữa lãnh đạo, quản lý, nhân viên tư vấn, nhân viên chăm sóc khách hàng. Đây là các yếu tố có thể khiến vụ án bị đánh giá ở mức đặc biệt nghiêm trọng.

Trách nhiệm của doanh nghiệp dưới góc độ bảo vệ người tiêu dùng

Người mua hợp đồng kỳ nghỉ thường là người tiêu dùng, còn doanh nghiệp là bên cung cấp dịch vụ. Vì vậy, ngoài Bộ luật Dân sự, vụ việc còn cần nhìn dưới góc độ Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023.

Theo Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023, tổ chức, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm cung cấp thông tin chính xác, đầy đủ, rõ ràng về sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ. Doanh nghiệp không được cung cấp thông tin sai lệch, không đầy đủ, gây nhầm lẫn cho người tiêu dùng.

Đối với hợp đồng kỳ nghỉ, các thông tin quan trọng cần được làm rõ gồm:

• Người mua có thật sự được "sở hữu" tài sản hay chỉ được sử dụng dịch vụ?
• Thời hạn sử dụng là bao lâu?
• Mỗi năm được nghỉ bao nhiêu ngày?
• Có bị giới hạn mùa cao điểm, loại phòng, địa điểm không?
• Phí thường niên là bao nhiêu? Phí có tăng theo từng năm không?
• Có quyền chuyển nhượng không?
• Doanh nghiệp có cam kết mua lại hoặc hỗ trợ cho thuê không?
• Nếu không sử dụng thì có được hoàn tiền không?
• Nếu doanh nghiệp không còn hoạt động thì quyền lợi của khách hàng được xử lý thế nào?

Nếu doanh nghiệp cố tình dùng tên gọi, tài liệu quảng cáo, kịch bản tư vấn hoặc lời hứa miệng để làm người tiêu dùng hiểu sai bản chất giao dịch, đây có thể là căn cứ để xem xét trách nhiệm dân sự, hành chính hoặc hình sự tùy mức độ vi phạm.

Khoảng trống pháp lý của mô hình "sở hữu kỳ nghỉ"

Vấn đề lớn nhất hiện nay là pháp luật Việt Nam chưa có khung điều chỉnh riêng cho mô hình sở hữu kỳ nghỉ.

Nếu xem đây là dịch vụ du lịch, cần có quy định rõ về điều kiện cung cấp dịch vụ, nghĩa vụ công khai giá, phí, thời hạn, chính sách hoàn tiền và cơ chế bảo vệ người mua.

Nếu xem đây là hợp đồng tiêu dùng dài hạn, cần có cơ chế kiểm soát hợp đồng mẫu, điều kiện giao dịch chung và các điều khoản bất lợi cho người tiêu dùng.

Nếu sản phẩm được quảng bá như một loại tài sản có thể đầu tư, sinh lời, chuyển nhượng, cần có cơ chế kiểm soát chặt chẽ hơn để tránh việc doanh nghiệp dùng ngôn ngữ đầu tư để bán một dịch vụ lưu trú thông thường.

Khoảng trống này khiến người mua rơi vào vị thế yếu. Họ thanh toán số tiền lớn ngay từ đầu, hợp đồng kéo dài nhiều năm, nhưng quyền kiểm soát dịch vụ lại phụ thuộc gần như hoàn toàn vào doanh nghiệp.

Người dân cần làm gì nếu đã ký hợp đồng kỳ nghỉ?

Nếu đã ký hợp đồng kỳ nghỉ và nghi ngờ bị lừa, người dân không nên tiếp tục nộp thêm tiền cho bất kỳ bên nào hứa "hỗ trợ bán lại", "thu hồi vốn", "nâng cấp để chuyển nhượng" nếu chưa kiểm tra kỹ tư cách pháp lý và cam kết bằng văn bản.

Việc cần làm trước tiên là rà soát toàn bộ hồ sơ:

• Hợp đồng chính;
• Phụ lục;
• Quy chế sử dụng;
• Chính sách phí;
• Điều khoản chuyển nhượng;
• Điều khoản chấm dứt hợp đồng;
• Cam kết hoàn tiền nếu có;
• Tài liệu quảng cáo, tin nhắn, ghi âm tư vấn.

Sau đó, người mua cần xác định vụ việc của mình thuộc nhóm nào: tranh chấp hợp đồng dân sự hay có dấu hiệu bị lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Nếu là tranh chấp dân sự, có thể gửi văn bản yêu cầu doanh nghiệp giải thích, thực hiện đúng cam kết, hoàn tiền, chấm dứt hợp đồng hoặc thương lượng phương án xử lý.

Nếu có dấu hiệu lừa đảo, người dân nên làm đơn tố giác tội phạm gửi cơ quan công an có thẩm quyền, kèm toàn bộ chứng cứ chứng minh số tiền đã nộp và quá trình bị tư vấn, dẫn dụ.

Kết luận

Vụ "hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ" không chỉ là câu chuyện một nhóm người mua dịch vụ nghỉ dưỡng rồi phát sinh tranh chấp. Đây là vấn đề pháp lý phức tạp, nằm giữa hợp đồng dịch vụ, bảo vệ người tiêu dùng và tội phạm lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Với người dân, bài học quan trọng nhất là không nên chỉ tin vào lời tư vấn, hội thảo, quà tặng hoặc cam kết miệng. Mọi quyền lợi quan trọng phải được ghi rõ trong hợp đồng. Nếu hợp đồng không ghi nhận quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê lại, quyền hoàn tiền hoặc cam kết sinh lời, người mua rất khó yêu cầu thực hiện sau này.

Với người đã bị thiệt hại, cơ hội lấy lại tiền vẫn có, đặc biệt nếu vụ việc được xác định là vụ án hình sự và cơ quan điều tra thu hồi được tài sản. Tuy nhiên, khả năng thu hồi phụ thuộc rất lớn vào chứng cứ của từng người bị hại và kết quả kê biên, phong tỏa, thu hồi tài sản trong vụ án.

Với cơ quan quản lý, vụ việc cho thấy cần sớm có khung pháp lý rõ ràng hơn cho mô hình sở hữu kỳ nghỉ, đặc biệt là nghĩa vụ minh bạch thông tin, kiểm soát hợp đồng mẫu và bảo vệ người tiêu dùng trước các sản phẩm dịch vụ dài hạn có giá trị lớn.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Hồ Chí Minh: 12A Nguyễn Đình Chiểu, Phường Tân Định (Phường Đa Kao, Quận 1 cũ)

Hà Nội: 51 Nguyễn Khắc Hiếu, Phường Ba Đình (Phường Trúc Bạch, Quận Ba Đình cũ)

Nha Trang: 144 Hoàng Hoa Thám, Phường Nha Trang (Phường Lộc Thọ, Thành phố Nha Trang cũ)

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal