Theo quy định tại tại Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Bất động sản bao gồm: 

- Đất đai; 

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; 

- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; 

- Tài sản khác theo quy định của pháp luật. 

Theo quy định của pháp luật, bất động sản là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai

Theo đó, hiện nay bất động sản là một trong những đối tượng kinh doanh phổ biến mà các tổ chức, cá nhân thường nhắm đến. 

Có nhiều loại hình kinh doanh bất động sản bao gồm: 

(i) Kinh doanh bất động sản; 

(ii) Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; 

(iii) Kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; 

(iv) Kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản. 

1. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản 

1.1. Kinh doanh bất động sản

Đối với hình thức kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 được sửa đổi bởi điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 như sau: 

(i) Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp) và có ngành nghề kinh doanh bất động sản; 

(ii) Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế.  

1.2. Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Theo quy định tại khoản Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, đối với trường hợp tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì phải đáp ứng các điều kiện: 

(i) Thành lập doanh nghiệp và có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; 

(ii) Trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới và đăng ký nộp thuế theo đúng quy định pháp luật.  

Ngoài ra, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không thể vừa môi giới vừa là một bên trong hợp đồng. 

1.3. Kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

Theo quy định tại Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, tổ chức cá nhân tham gia phải: 

(i) Thành lập doanh nghiệp và có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; 

(ii) Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản cũng phải có chứng chỉ môi giới bất động sản; 

(iii) Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng theo yêu cầu.

Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ môi giới bất động sản

1.4. Kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản 

Đối với dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản, căn cứ Điều 74 và 75 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 yêu cầu: 

(i) Tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản phải lập thành doanh nghiệp; 

(ii) Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải đáp ứng đủ các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về nhà ở. 

2. Vốn điều lệ tối thiểu để thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 

Trước đây khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.” 

Tuy nhiên sửa đổi bởi Điểm a Khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 và bỏ quy định vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ. Thế nên, hiện nay, pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản không yêu cầu vốn điều lệ. Do đó, tổ chức, cá nhân có nhu cầu kinh doanh bất động sản chỉ cần đáp ứng các quy định của pháp luật về việc thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và một số quy định liên quan khác về điều kiện thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản. 

3. Điều kiện thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản 

Bên cạnh đáp ứng điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản thì theo khoản 1 Điều 4 Nghị định 02/2022, tổ chức, cá nhân phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án, tại sàn giao dịch bất động sản các thông tin sau đây: 

(i) Thông tin về doanh nghiệp bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật; 

(ii) Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014: 

- Loại bất động sản; 

- Vị trí bất động sản; 

- Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; 

- Quy mô của bất động sản; 

- Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối; 

- Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản; 

- Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; 

- Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); 

- Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. 

(iii) Thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có); 

(iv) Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh. 

Như vậy, để đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân có nghĩa vụ phải công khai các thông tin như trên, trong trường hợp có thay đổi thì phải cập nhập thông tin kịp thời.

Để hoạt động kinh doanh bất động sản các tổ chức, cá nhân phải công khai tất cả các thông tin theo quy định của pháp luật

Bên cạnh đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản chỉ được phép kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9 và Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau: 

Đối với nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây: 

- Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất; 

- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình; 

- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. 

Đối với đất được phép kinh doanh phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây: 

- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; 

- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; 

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 

- Trong thời hạn sử dụng đất. 

Đối với bất động sản hình thành trong tương lai: 

- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, bản vẽ thi công đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt 

- Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở theo đúng tiến độ.  

Đối với các công trình là nhà chung cư, nhà hỗn hợp: 

 - Có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.  

- Có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trước khi bán hoặc cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Đối với công trình nhà hỗn hợp, nhà chung cư phải có biên bản nghiệm thu và văn bản thông báo cho cơ quan quản lý

Như vậy, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng được các yêu cầu theo quy định của pháp luật về: (i) Thành lập doanh nghiệp, có ngành nghề kinh doanh bất động sản, (ii) Công khai các thông tin của doanh nghiệp; và (iii) Kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Hiện nay, pháp luật về kinh doanh bất động sản không yêu cầu vốn điều lệ tối thiểu để thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản.  

4. Thủ tục thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 

Để đăng ký thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần chuẩn bị hồ sơ theo hướng dẫn của Cổng Thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp bao gồm: 

- Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp; 

- Điều lệ doanh nghiệp; 

- Danh sách thành viên (đối với công ty TNHH hai thành viên trở lên) hoặc danh sách cổ đông sáng lập (đối với công ty Cổ phần); 

- Bản sao các giấy tờ sau đây: 

(i) Giấy tờ pháp lý của cá nhân đối với người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp; 

(ii) Giấy tờ pháp lý của cá nhân đối với thành viên công ty; Giấy tờ pháp lý của tổ chức đối với thành viên là tổ chức; Giấy tờ pháp lý của cá nhân đối với người đại diện theo ủy quyền của thành viên là tổ chức và văn bản cử người đại diện theo ủy quyền. 

Đối với thành viên là tổ chức nước ngoài thì bản sao giấy tờ pháp lý của tổ chức phải được hợp pháp hóa lãnh sự; 

(iii) Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với trường hợp doanh nghiệp được thành lập hoặc tham gia thành lập bởi nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại Luật Đầu tư và các văn bản hướng dẫn thi hành. 

Sau khi chuẩn bị hồ sơ, người thành lập doanh nghiệp hoặc người được uỷ quyền thực hiện thủ tục doanh nghiệp nộp lại hồ sơ theo các phương thức sau: 

(i) Đăng ký doanh nghiệp trực tiếp tại Phòng Đăng ký kinh doanh; 

(ii) Đăng ký doanh nghiệp qua dịch vụ bưu chính; 

(iii) Đăng ký doanh nghiệp qua mạng thông tin điện tử tại Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp.

Sau khi đã chuẩn bị đủ hồ sơ, người thành lập doanh nghiệp có thể nộp theo một trong 3 phương thức trên

5. Lưu ý khi thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 

Khi thanh lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân cần lưu ý một số vấn đề sau đây khi thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản: 

• Thứ nhất, cần lưu ý về việc kinh doanh các bất động sản đủ điều kiện kinh doanh theo quy định tại Điều 9 và Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Trường hợp vi phạm về kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện hoặc không được phép đưa vào kinh doanh thì có thể bị phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng căn cứ điểm a khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP. 

• Thứ hai, khi kinh doanh bất động sản cần công khai đầy đủ, trung thực các thông tin liên quan đến bất động sản, dự án đầu tư theo đúng quy định của pháp luật. 

• Và cuối cùng, tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản có hành vi gian lận, lừa dối, chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc xử lý hình sự với Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản quy định Điều 175 Bộ luật Hình sự 2015. 

Do đó, khi thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân cần lưu ý các vấn đề trên để tránh rủi ro trong quá trình hoạt động và tuân thủ theo đúng theo quy định pháp luật.