>>> Hiện trạng nhà đất sai sót so với bản vẽ trên Giấy chứng nhận QSDĐ thì xử lý như thế nào?

>>> Sổ đỏ bị cấp sai thông tin: Có cần làm lại thủ tục từ đầu?

Khi giao dịch mua bán nhà đất, không ít trường hợp người mua phát hiện hiện trạng thực tế của bất động sản khác so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này không chỉ gây khó khăn trong việc sang tên, mà còn tiềm ẩn rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Vậy trường hợp nhà đất sai hiện trạng so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sang tên được không? Làm thế nào để xử lý hợp pháp? Hãy cùng LH Legal tìm hiểu qua bài viết sau đây. 

Thế nào là sai hiện trạng nhà đất so với sổ đỏ?

Sai hiện trạng nhà đất là tình trạng mà thông tin thực tế về diện tích, ranh giới, hoặc công trình trên đất không khớp với nội dung được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Sai hiện trạng có thể xảy ra do:

• Diện tích thực tế lớn hơn hoặc nhỏ hơn so với giấy chứng nhận.

• Hình dáng thửa đất bị thay đổi (do lấn chiếm, quy hoạch, điều chỉnh ranh giới…).

• Công trình xây dựng không đúng giấy phép hoặc xây sai vị trí đất được cấp.

• Thay đổi mục đích sử dụng đất chẳng hạn sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng nhà ở.

Những sai lệch này thường phát sinh từ việc xây dựng không đúng quy hoạch, vi phạm pháp luật hoặc do lỗi trong quá trình đo đạc, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Hậu quả khi nhà đất sai hiện trạng

Việc sai lệch hiện trạng có thể dẫn đến các hậu quả pháp lý nghiêm trọng, bao gồm:

• Không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất do hồ sơ không khớp thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc này có thể không đủ điều kiện chuyển nhượng nếu thông tin trên Giấy chứng nhận không phù hợp với thực tế, dẫn đến việc cơ quan công chứng hoặc đăng ký đất đai từ chối hồ sơ theo quy định của Luật Đất đai 2024.

• Bị xử phạt vi phạm hành chính nếu phát hiện xây dựng không phép, sai phép, lấn chiếm. Theo khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020 còn có quy định nghiêm cấm việc “Xây dựng công trình không đúng quy hoạch xây dựng, trừ trường hợp có giấy phép xây dựng có thời hạn; vi phạm chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng; xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp”.

• Không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận mới do sử dụng đất không đúng mục đích theo Điều 148 Luật đất đai 2024.

• Rủi ro mất một phần đất hoặc bị cưỡng chế tháo dỡ công trình nếu lấn sang đất công, đất hàng xóm hoặc quy hoạch. Vi phạm điều cấm theo Điều 11 Luật đất đai 2024.

• Trong trường hợp vi phạm nghiêm trọng hoặc không khắc phục, có thể bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.

• Bị thu hồi, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo điểm d khoản 2 Điều 152 Luật đất đai 2024. 

Ngoài ra, Xây nhà không đúng quy định có thể bị phạt như sau:

Căn cứ theo điểm a khoản 6, điểm c khoản 15 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm quy định về trật tự xây dựng như sau:

“Vi phạm quy định về trật tự xây dựng

...

6. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới như sau:

a) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

[...]

15. Biện pháp khắc phục hậu quả:

[...]

c) Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm với các hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7, khoản 8 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc), khoản 9, khoản 10, khoản 12, khoản 13 Điều này.

16. Đối với hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7 và khoản 8 Điều này mà đang thi công xây dựng thì ngoài việc bị phạt tiền theo quy định còn phải tuân theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 81 Nghị định này.

17. Trường hợp xây dựng không đúng giấy phép xây dựng được cấp nhưng không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng thì không bị coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp.”

Như vậy ngoài bị phạt từ 30 đến 40 triệu đồng thì người vi phạm còn buộc phải phá dỡ phần xây dựng sai giấy phép.

Muốn chuyển nhượng khi nhà đất sai so sổ đỏ phải làm sao?

Để sang tên hợp pháp trong trường hợp nhà đất sai hiện trạng, cần thực hiện một trong các phương án sau: 

Đo đạc lại để điều chỉnh Giấy chứng nhận

Nếu sai lệch là do đo vẽ cũ, chủ sở hữu có thể đề nghị cơ quan tài nguyên môi trường:

Đo đạc lại thửa đất theo hiện trạng thực tế. Sau đó, làm thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận theo Điều 152 Luật đất đai 2024.

Lưu ý: Việc điều chỉnh chỉ được thực hiện nếu không có tranh chấp và sai lệch không do lấn chiếm.

Hợp thức hóa phần công trình xây sai

Nếu công trình xây sai vị trí, chưa xin phép hoặc vượt chỉ giới:

Chủ sở hữu cần xin cấp phép bổ sung hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng (nếu đủ điều kiện).

Nếu không hợp thức hóa được, có thể bị buộc tháo dỡ theo quy định tại Điều 12 Luật Xây dựng 2014.

Giải quyết tranh chấp nếu có

Nếu đang xảy ra tranh chấp quyền sử dụng đất trước tiên cần phải thương lượng với các bên liên quan. Trường hợp không thương lượng được có thể khởi kiện ở Tòa án nhân dân để được giải quyết theo đúng quy định pháp luật.

Xin cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đính chính thông tin

Trong trường hợp sai lệch nặng, người sử dụng đất có thể phải:

Xin cấp mới Giấy chứng nhận theo hiện trạng đã hợp thức.

Hoặc yêu cầu đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 152 luật đất đai 2024 (nếu sai sót là do lỗi của cơ quan cấp giấy chứng nhận).

• Tìm hiểu quy hoạch sử dụng đất để sử dụng đất đúng mục đích.

• Nhờ Luật sư tư vấn pháp lý để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp.

Lưu ý pháp lý khi mua bán nhà đất có sai lệch hiện trạng

Khi phát hiện nhà đất không trùng với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người mua cần thận trọng:

• Yêu cầu đo vẽ lại thửa đất trước khi ký hợp đồng.

• Kiểm tra kỹ bản đồ quy hoạch, giấy phép xây dựng, hiện trạng công trình.

• Giao kết hợp đồng có điều khoản bảo vệ quyền lợi trong trường hợp không thể sang tên hoặc bị xử lý vi phạm.

• Không nên đặt cọc hoặc thanh toán toàn bộ khi chưa xác minh tính hợp pháp của hiện trạng.

Ngoài ra, theo Điều 45 Luật đất đai 2024, để được sang tên, bất động sản phải có thông tin đầy đủ, rõ ràng và không có tranh chấp. Nếu hiện trạng sai lệch chưa xử lý, giao dịch có thể bị từ chối công chứng hoặc không được cơ quan đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ.

Nhà đất sai hiện trạng so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thể sang tên nếu như chưa thực hiện các thủ tục điều chỉnh hoặc hợp thức hóa trước khi chuyển nhượng. Việc nắm rõ quy định pháp luật, kiểm tra kỹ hồ sơ và xử lý đúng quy trình sẽ giúp người mua và người bán tránh rủi ro, đảm bảo quyền lợi hợp pháp. 

Việc nhà đất sai hiện trạng không đồng nghĩa với việc giao dịch bị vô hiệu, nhưng nếu không được xử lý trước, sẽ tiềm ẩn rủi ro lớn về pháp lý và có thể khiến giao dịch không thể hoàn tất trên thực tế.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Hồ Chí Minh: 12A Nguyễn Đình Chiểu, Phường Tân Định (Phường Đa Kao, Quận 1 cũ)

Hà Nội: 51 Nguyễn Khắc Hiếu, Phường Ba Đình (Phường Trúc Bạch, Quận Ba Đình cũ)

Nha Trang: 144 Hoàng Hoa Thám, Phường Nha Trang (Phường Lộc Thọ, Thành phố Nha Trang cũ)

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal