Hiện nay, số lượng người nước ngoài lựa chọn sinh sống và làm việc lâu dài tại Việt Nam ngày càng gia tăng, dẫn theo nhu cầu thuê nhà để ổn định cuộc sống hằng ngày cũng ngày càng tăng.

Trên thực tế, việc thuê nhà không đơn thuần là thỏa thuận dân sự giữa các bên mà còn chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật về nhà ở, cư trú, xuất nhập cảnh và quản lý người nước ngoài. Không ít trường hợp đã phát sinh tranh chấp, bị xử phạt hành chính hoặc gặp khó khăn trong quá trình đăng ký tạm trú chỉ vì hợp đồng thuê nhà không đúng quy định hoặc chủ thể cho thuê không đủ điều kiện pháp lý. Nhận diện đúng các quy định liên quan đến quyền thuê nhà, loại hình nhà ở được phép thuê và nghĩa vụ pháp lý kèm theo là yếu tố then chốt để người nước ngoài bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Bài viết "Người nước ngoài định cư tại Việt Nam: Thuê nhà thế nào cho đúng luật?" sẽ làm rõ những vấn đề pháp lý trọng tâm cần quan tâm trước và trong quá trình thuê nhà tại Việt Nam.

Điều kiện để người nước ngoài được thuê nhà tại Việt Nam

Điều 161 Luật Nhà ở 2023 quy định về điều kiện cho người nước ngoài thuê nhà ở tại Việt Nam như sau:

"Điều 161. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở

1. Bên bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự.

2. Bên mua, thuê mua, thuê nhà ở, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và thực hiện theo quy định sau đây:

a) Nếu là cá nhân trong nước thì không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai."

3. Bên mua, thuê mua, thuê nhà ở, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì còn phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì còn phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản."

Theo quy định nêu trên, người nước ngoài thuê nhà ở tại Việt Nam thì cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Đối với bên cho thuê cần phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch dân sự;
• Đối với người nước ngoài khi thuê nhà ở tại Việt Nam thì phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch. Đồng thời, người nước ngoài phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Lưu ý: Người nước ngoài thuê nhà ở tại Việt Nam thì không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Quy định pháp lý về hợp đồng thuê nhà với người nước ngoài

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà với người nước ngoài tại Việt Nam là hợp pháp nếu đáp ứng đúng điều kiện về chủ thể, đối tượng và hình thức. Người nước ngoài được thuê nhà ở tại Việt Nam khi nhập cảnh hợp pháp, có hộ chiếu và thị thực hoặc giấy tờ cư trú hợp lệ, đồng thời có năng lực hành vi dân sự theo quy định pháp luật Việt Nam.

Bên cho thuê phải là chủ sở hữu hợp pháp của nhà ở, nhà cho thuê không thuộc diện tranh chấp, kê biên hoặc bị cấm giao dịch theo quy định pháp luật, cũng như phải đảm bảo về an toàn, chất lượng cho người thuê, bảo đảm cung cấp điện nước, môi trường và các điều kiện thiết yếu khác.

Căn cứ khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà bắt buộc phải lập thành văn bản, không bắt buộc công chứng hoặc chứng thực, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Nội dung hợp đồng phải thể hiện đầy đủ thông tin các bên, mô tả nhà ở, giá thuê, thời hạn thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên, điều kiện chấm dứt hợp đồng và phương thức giải quyết tranh chấp. Đối với người nước ngoài, hợp đồng thường được lập song ngữ để bảo đảm giá trị chứng cứ và hạn chế rủi ro pháp lý.

Sau khi ký hợp đồng và nhận nhà, người nước ngoài có nghĩa vụ đăng ký tạm trú, trong đó chủ nhà có trách nhiệm thực hiện việc khai báo tạm trú với cơ quan công an theo quy định của pháp luật về cư trú. Việc không thực hiện đúng nghĩa vụ này có thể dẫn đến xử phạt vi phạm hành chính đối với cả người thuê và bên cho thuê.

Rủi ro người nước ngoài thường gặp khi thuê nhà tại Việt Nam

Người nước ngoài khi thuê nhà tại Việt Nam thường gặp một số rủi ro pháp lý và thực tế sau:

Rủi ro về tính pháp lý của nhà cho thuê

Nhiều trường hợp người thuê không kiểm tra kỹ quyền sở hữu của bên cho thuê, dẫn đến việc thuê nhà không thuộc quyền sở hữu hợp pháp, nhà đang tranh chấp, bị thế chấp hoặc không đủ điều kiện đưa vào giao dịch. Khi phát sinh tranh chấp, người thuê thường ở thế bất lợi do không phải là chủ thể sở hữu tài sản.

Rủi ro về hợp đồng thuê nhà

Hợp đồng chỉ lập bằng tiếng Việt hoặc chỉ bằng tiếng nước ngoài, nội dung sơ sài, thiếu các điều khoản quan trọng về thời hạn thuê, đặt cọc, chấm dứt hợp đồng, bồi thường thiệt hại. Điều này khiến người nước ngoài khó hiểu đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình, dễ bị áp dụng các điều khoản bất lợi hoặc khó bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp.

Rủi ro về đặt cọc và thanh toán

Thực tế có nhiều tranh chấp liên quan đến việc chủ nhà không hoàn trả tiền đặt cọc khi chấm dứt hợp đồng hoặc tự ý khấu trừ với các lý do không rõ ràng. Do hợp đồng thiếu quy định chi tiết về điều kiện hoàn trả đặt cọc, người thuê gặp khó khăn khi yêu cầu giải quyết.

Rủi ro về mục đích sử dụng nhà

Người nước ngoài sử dụng nhà thuê để kinh doanh, cho thuê lại hoặc lưu trú nhiều người khi hợp đồng chỉ cho phép mục đích để ở. Việc sử dụng sai mục đích có thể là căn cứ để chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng và phát sinh trách nhiệm pháp lý.

Rủi ro khi chấm dứt hợp đồng trước hạn

Hợp đồng thường quy định quyền đơn phương chấm dứt nghiêng về phía bên cho thuê, trong khi người thuê bị ràng buộc nghĩa vụ phạt hoặc mất toàn bộ tiền cọc nếu rời đi sớm, kể cả trong trường hợp phải về nước hoặc thay đổi tình trạng cư trú.

Thủ tục khai báo tạm trú cho người nước ngoài khi thuê nhà

Theo hướng dẫn tại Điều 4 và Điều 7 Thông tư 53/2016/TT-BCA, việc khai báo tạm trú cho người nước ngoài thực hiện qua môi trường điện tử hoặc phiếu khai báo tạm trú.

Cách 1: Khai báo thực hiện qua môi trường điện tử

Bước 1: Người khai báo tạm trú truy cập Trang thông tin điện tử của Phòng Quản lý xuất nhập cảnh Công an tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt cơ sở lưu trú, cung cấp thông tin về tên, loại hình, địa chỉ, số điện thoại, email của cơ sở lưu trú; họ tên, ngày tháng năm sinh, số điện thoại, số giấy Chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân hoặc hộ chiếu của mình để nhận tài khoản khai báo. Khi có thay đổi các thông tin liên quan đến tài khoản khai báo phải cập nhật sửa đổi, bổ sung ngay thông tin đó trên Trang thông tin điện tử.

Người khai báo tạm trú có trách nhiệm quản lý, bảo mật tài khoản khai báo và toàn bộ thông tin do tài khoản khai báo tạo ra. Khi phát hiện tài khoản khai báo bị đánh cắp, lợi dụng thông tin, không sử dụng được phải thông báo ngay cho Phòng Quản lý xuất nhập cảnh Công an tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Tài khoản khai báo tự hủy giá trị sử dụng khi không có thông tin khai báo mới trong thời hạn 12 tháng hoặc khi bị phát hiện khai báo khống, thông tin về người nước ngoài hoặc cơ sở lưu trú không chính xác.

Bước 2: Phòng Quản lý xuất nhập cảnh Công an tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tiếp nhận thông tin tạm trú của người nước ngoài được khai báo qua Trang thông tin điện tử 24 giờ/07 ngày; thông báo cho đồn biên phòng nơi có cơ sở lưu trú nếu người nước ngoài tạm trú tại các cơ sở lưu trú thuộc khu vực biên giới.

Cách 2: Khai báo thông qua phiếu khai báo tạm trú

Bước 1: Người khai báo tạm trú liên hệ trực ban Công an xã, phường, thị trấn hoặc đồn, trạm Công an để được cung cấp mẫu Phiếu khai báo tạm trú theo mẫu NA17 ban hành kèm theo Thông tư 04/2015/TT-BCA của Bộ Công an.

Người khai báo tạm trú ghi thông tin vào Phiếu khai báo tạm trú và chuyển trực tiếp Phiếu khai báo tạm trú cho trực ban Công an cấp xã nơi có cơ sở lưu trú trong thời hạn 12 giờ, đối với địa bàn vùng sâu, vùng xa trong thời hạn là 24 giờ kể từ khi người nước ngoài đến đăng ký tạm trú.

Phiếu khai báo tạm trú có thể gửi trước qua fax hoặc thông báo thông tin qua điện thoại đến trực ban Công an cấp xã trước khi chuyển Phiếu khai báo tạm trú theo thời hạn quy định tại khoản 2 Điều 7 Thông tư 53/2016/TT-BCA.

Bước 2: Trực ban Công an cấp xã tiếp nhận thông tin tạm trú của người nước ngoài được khai báo bằng Phiếu khai báo tạm trú 24 giờ/07 ngày.

Trực ban Công an cấp xã kiểm tra Phiếu khai báo tạm trú, nếu chưa khai đầy đủ thì yêu cầu khai bổ sung ngay, thực hiện xác nhận, sao chụp hoặc ghi lại các thông tin đã tiếp nhận vào sổ trực ban và trả ngay Phiếu khai báo tạm trú cho người khai báo tạm trú; thông báo cho đồn biên phòng nơi có cơ sở lưu trú nếu người nước ngoài tạm trú tại các cơ sở lưu trú thuộc khu vực biên giới.

Phòng Quản lý xuất nhập cảnh sẽ tiếp nhận thông tin tạm trú của người nước ngoài khai báo qua Trang thông tin điện tử

Giải pháp giúp người nước ngoài thuê nhà đúng pháp luật, tránh rủi ro

Tìm hiểu kỹ người cho thuê, yêu cầu giấy tờ đầy đủ

Để việc thuê nhà tại Việt Nam được an toàn và đúng pháp luật, người nước ngoài trước hết cần tìm hiểu kỹ thông tin của bên cho thuê và tình trạng pháp lý của nhà ở, yêu cầu chủ nhà xuất trình đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp, đồng thời xác minh nhà cho thuê không thuộc diện tranh chấp, kê biên hoặc bị hạn chế giao dịch. Việc kiểm tra này giúp hạn chế rủi ro thuê phải nhà không đủ điều kiện pháp lý hoặc phát sinh tranh chấp trong quá trình sử dụng.

Yêu cầu hợp đồng song ngữ và có điều khoản bảo vệ quyền lợi

Người nước ngoài khi thuê nhà nên yêu cầu ký kết hợp đồng thuê nhà bằng văn bản song ngữ (Việt – Anh hoặc ngôn ngữ phù hợp), trong đó quy định rõ ràng và cân bằng các điều khoản về giá thuê, tiền đặt cọc, thời hạn thuê, điều kiện chấm dứt hợp đồng, trách nhiệm bồi thường và hoàn trả tiền cọc. Hợp đồng song ngữ giúp người nước ngoài hiểu đúng nội dung cam kết và là cơ sở quan trọng để bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp.

Tìm đến dịch vụ pháp lý hoặc tư vấn tin cậy

Để đảm bảo cho việc thuê nhà được thực hiện tuân thủ và đúng quy định pháp luật, người nước ngoài nên tìm đến dịch vụ pháp lý hoặc đơn vị tư vấn uy tín để được hỗ trợ rà soát hợp đồng, tư vấn nghĩa vụ cư trú, thuế và các vấn đề pháp lý liên quan. Sự hỗ trợ chuyên nghiệp ngay từ đầu sẽ giúp giảm thiểu rủi ro, bảo đảm việc thuê nhà tuân thủ đúng quy định pháp luật Việt Nam và ổn định trong suốt thời gian thuê.

LH Legal - Đồng hành pháp lý cùng người nước ngoài thuê nhà an toàn, đúng luật

Với kinh nghiệm thực tiễn trong lĩnh vực tư vấn pháp lý về nhà ở và giao dịch dân sự có yếu tố nước ngoài, LH Legal sẽ đồng hành, hỗ trợ pháp lý cho người nước ngoài trong suốt quá trình thuê nhà tại Việt Nam, bao gồm nhưng không giới hạn:

• Kiểm tra tính pháp lý của nhà cho thuê;
• Tư vấn lựa chọn phương án thuê phù hợp;
• Soạn thảo và rà soát hợp đồng thuê nhà song ngữ bảo đảm cân bằng quyền và nghĩa vụ các bên.

Chúng tôi hỗ trợ khách hàng nhận diện và phòng ngừa rủi ro pháp lý, đồng thời tư vấn đầy đủ các nghĩa vụ liên quan đến cư trú, tạm trú và các vấn đề pháp lý phát sinh trong quá trình sử dụng nhà ở.

LH Legal mang đến giải pháp pháp lý an toàn, minh bạch và đúng quy định pháp luật Việt Nam, giúp người nước ngoài yên tâm sinh sống và làm việc lâu dài tại Việt Nam.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Văn phòng: Hồ Chí Minh | Hà Nội | Khánh Hòa

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal