Phân bố và quy hoạch đất đai chia thành 2 loại là đất ở nông thôn và đất ở đô thị. Sự khác biệt giữa hai loại đất này phản ánh tính đa dạng và đặc thù của đất nước. Sau đây là những đặc điểm và cách phân biệt từng loại đất.

Khái niệm đất đô ở đô thị và đất ở nông thôn

Đất ở đô thị là gì?

Tại Điều 144 Luật đất đai 2013 có quy định về loại đất ở đô thị như sau:

“1. Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.

3. Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

5. Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị.”

Đất ở đô thị gồm đất xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư đô thị

Đất ở tại nông thôn là gì?

Tại Điều 143 có quy định về đất ở tại nông thôn như sau:

“Điều 143. Đất ở tại nông thôn

1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

3. Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.

4. Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.”

Thời hạn sử dụng đất

Loại đất này có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài, được quy định tại Điều 125 luật Đất Đai 2013 như sau:

“Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:

1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;

2. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này;

3. Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;

4. Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;

5. Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật này; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này;

6. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

7. Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật này;

8. Đất tín ngưỡng;

9. Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;

10. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

11. Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 của Luật này.”

Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài khi đáp ứng các điều kiện của pháp luật

Xem thêm: Đất đai có mấy loại? Căn cứ để xác định loại đất như thế nào?

Xác định đất ở như thế nào?

Tại Điều 11 Luật Đất đai 2013 quy định về việc xác định đất ở dựa vào căn cứ sau:

“Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;”

Qua đó, để xác định đất ở sẽ dựa vào: Giấy tờ về QSDĐ; Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận.

Trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ thì xác định loại đất như sau:

• Trường hợp đất đang sử dụng ổn định mà không phải do lấn chiếm, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép thì xác định theo hiện trạng đang sử dụng;

• Trường hợp đang sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định.

Nếu được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì xác định căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và dự án đầu tư.

Đối với thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải đất có vườn, ao trong cùng thửa đất):

• Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì xác định theo loại đất có mức giá cao nhất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành.

• Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định cho từng thửa đất đó.

Nếu là nhà chung cư có mục đích hỗn hợp, trong đó một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở.

Nhà chung cư có mục đích hỗn hợp thì xác định đất ở là phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư

Phân biệt đất ở đô thị và đất ở nông thôn

Đất ở đô thị

Khái niệm: Đất ở đô thị gồm các khu nội, ngoại thành thành phố và nội, ngoại thị của thị xã, thị trấn.

Điều kiện xây dựng: Để xây dựng công trình, người sử dụng đất đô thị phải xin cấp Giấy phép xây dựng theo đúng quy định pháp luật về quy chuẩn xây dựng.

Hạn mức giao đất ở: UBND tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

Thuế: Đất tại đô thị là đất thuộc phạm vi địa giới hành chính của phường, thị trấn. Đối tượng chịu thuế gồm đất ở và đất sử dụng vào mục đích kinh doanh.

Đất ở nông thôn

Khái niệm: Gồm các khu vực không thuộc khu vực đô thị và được UBND xã quản lý.

Điều kiện xây dựng: Việc xin cấp giấy phép sẽ dễ hơn so với đất ở đô thị. Một số trường hợp được miễn giấy phép xây dựng như:

• Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

• Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa (căn cứ theo quy định tại Luật xây dựng năm 2020).

Hạn mức giao đất ở: Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

Thuế: Đất ở nông thôn thuộc phạm vi địa giới hành chính xã trừ đất tại khu đô thị mới vẫn thuộc sự quản lý của xã nhưng nằm trong quy hoạch phát triển các quận, thị xã, thành phố. Đối tượng chịu thuế bao gồm:

• Đất do cá nhân, gia đình đang sử dụng gồm đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất.

• Đất ở phù hợp với các chính sách quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước phê duyệt.

Infographic Phân biệt đất ở đô thị và đất ở nông thôn

Trên là những nội dung về đất ở đô thị và đất ở nông thôn. Nếu bạn đang có thắc mắc, câu hỏi hãy gửi ngay đến luật sư nhà đất TPHCM LHLegal để được giải đáp nhé!

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự