Góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần điều kiện gì? Thủ tục thực hiện ra sao?

Quyền sử dụng đất có thể được dùng để góp vốn thành lập hoặc tăng vốn điều lệ của doanh nghiệp. Tuy nhiên, do đây là giao dịch làm chuyển quyền sử dụng đất nên các bên phải đáp ứng đầy đủ điều kiện về đất đai, hình thức hợp đồng và đăng ký biến động. Vậy thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất hiện nay được thực hiện như thế nào?

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là gì?

Theo khoản 22 Điều 3 Luật Đất đai 2024, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên về chuyển quyền sử dụng đất thông qua việc góp quyền sử dụng đất để tạo thành vốn điều lệ của tổ chức kinh tế, bao gồm:

• Góp vốn để thành lập tổ chức kinh tế; hoặc
• Góp thêm vốn điều lệ của tổ chức kinh tế đã được thành lập.

Bên cạnh đó, Luật Doanh nghiệp 2020 cũng xác định quyền sử dụng đất là một trong những tài sản có thể sử dụng để góp vốn vào doanh nghiệp.

Như vậy, thay vì góp vốn bằng tiền, cá nhân hoặc tổ chức có thể sử dụng quyền sử dụng đất hợp pháp của mình để góp vào doanh nghiệp nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định.

Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện cơ bản sau:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định, trừ một số trường hợp được pháp luật quy định ngoại lệ;
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng quyết định, bản án hoặc phán quyết có hiệu lực;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án;
• Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Trường hợp người sử dụng đất đang được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải hoàn thành nghĩa vụ này trước khi thực hiện góp vốn.

Ngoài các điều kiện chung trên, tùy thuộc vào loại đất, chủ thể sử dụng đất và nguồn gốc sử dụng đất, việc góp vốn còn có thể phải đáp ứng những điều kiện riêng theo Luật Đất đai 2024.

Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có phải công chứng không?

Có, về nguyên tắc hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp thuộc ngoại lệ được pháp luật quy định.

Hợp đồng nên thể hiện rõ những nội dung quan trọng như:

• Thông tin của bên góp vốn và bên nhận góp vốn;
• Thông tin pháp lý của thửa đất;
• Giá trị quyền sử dụng đất dùng để góp vốn;
• Giá trị phần vốn góp tương ứng;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên;
• Thời điểm bàn giao và đăng ký quyền sử dụng đất;
• Trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng;
• Phương thức giải quyết tranh chấp.

Đặc biệt, các bên cần xác định chính xác giá trị quyền sử dụng đất dùng để góp vốn, bởi đây là cơ sở để xác định phần vốn góp và quyền lợi của thành viên/cổ đông trong doanh nghiệp.

Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Sau khi hoàn tất hợp đồng, việc góp vốn không dừng lại ở việc ký kết mà còn phải thực hiện thủ tục đăng ký theo quy định của pháp luật đất đai.

Bước 1: Kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất

Trước khi ký hợp đồng, cần kiểm tra Giấy chứng nhận, nguồn gốc sử dụng đất, thời hạn sử dụng, tình trạng thế chấp, tranh chấp, kê biên và các hạn chế đối với quyền sử dụng đất.

Đây là bước quan trọng để tránh trường hợp hợp đồng đã ký nhưng không thể đăng ký sang tên cho doanh nghiệp.

Bước 2: Định giá tài sản góp vốn

Quyền sử dụng đất phải được định giá theo quy định của Luật Doanh nghiệp.

Tài sản góp vốn không phải Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi hoặc vàng phải được các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức thẩm định giá định giá và thể hiện thành Đồng Việt Nam.

Bước 3: Lập và công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Các bên lập hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất với đầy đủ thông tin về tài sản, giá trị vốn góp, quyền và nghĩa vụ của các bên.

Hợp đồng sau đó được công chứng hoặc chứng thực theo trường hợp pháp luật quy định.

Bước 4: Đăng ký biến động đất đai

Các bên thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đăng ký đất đai.

Hồ sơ về cơ bản gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất;
• Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận đã cấp;
• Các giấy tờ khác liên quan đến giao dịch theo từng trường hợp cụ thể.

Cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, thực hiện chỉnh lý hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận hoặc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Bước 5: Hoàn tất thủ tục về vốn góp tại doanh nghiệp

Sau khi hoàn tất việc chuyển quyền sử dụng đất, doanh nghiệp cần ghi nhận phần vốn góp và thực hiện các thủ tục đăng ký thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp nếu thuộc trường hợp phải đăng ký.

Theo Điều 35 Luật Doanh nghiệp 2020, đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất, người góp vốn phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản hoặc chuyển quyền sử dụng đất cho công ty.

Đáng chú ý, việc chuyển quyền đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ theo quy định của Luật Doanh nghiệp.

Chuyển quyền đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ

Rủi ro cần lưu ý khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất thường có giá trị lớn nên nếu hồ sơ pháp lý không được kiểm tra kỹ, tranh chấp có thể ảnh hưởng trực tiếp đến cả người góp vốn và hoạt động của doanh nghiệp.

Một số rủi ro thường gặp gồm:

Đất không đủ điều kiện góp vốn: Đất đang tranh chấp, bị kê biên, hết thời hạn sử dụng hoặc thuộc trường hợp bị hạn chế quyền có thể khiến giao dịch không thực hiện được.

Định giá quyền sử dụng đất không chính xác: Việc định giá cao hoặc thấp hơn giá trị thực tế có thể làm sai lệch tỷ lệ vốn góp và phát sinh tranh chấp giữa các thành viên, cổ đông.

Không hoàn tất thủ tục đăng ký: Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Vì vậy, chỉ ký hợp đồng góp vốn chưa đồng nghĩa với việc giao dịch đã hoàn tất về mặt pháp lý.

Quyền sử dụng đất có quyền lợi của người thứ ba: Đất là tài sản chung của vợ chồng, đồng sở hữu, đang thế chấp hoặc có quyền của người khác liên quan cần được kiểm tra và xử lý trước khi góp vốn.

Khi nào chấm dứt góp vốn bằng quyền sử dụng đất?

Việc chấm dứt góp vốn và xử lý quyền sử dụng đất sau khi chấm dứt cần căn cứ vào bản chất giao dịch, thỏa thuận của các bên, tình trạng pháp lý của doanh nghiệp và quy định của pháp luật đất đai, doanh nghiệp có liên quan.

Đặc biệt, không nên mặc nhiên hiểu rằng khi hết thời hạn hợp tác thì quyền sử dụng đất sẽ tự động quay trở lại người đã góp vốn. Trường hợp quyền sử dụng đất đã được chuyển sang cho doanh nghiệp để hình thành vốn điều lệ, việc xử lý tài sản phải căn cứ vào quy định về góp vốn, chuyển nhượng phần vốn, giảm vốn, giải thể, phá sản hoặc căn cứ pháp lý tương ứng.

Do đó, ngay từ khi lập hợp đồng, các bên cần xác định rõ cơ chế xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt quan hệ góp vốn để hạn chế tranh chấp về sau.

LH Legal - Tư vấn góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất liên quan đồng thời đến pháp luật đất đai, doanh nghiệp, hợp đồng và nghĩa vụ tài chính. Chỉ một sai sót về điều kiện của thửa đất, định giá tài sản hoặc thủ tục đăng ký cũng có thể ảnh hưởng đến hiệu lực giao dịch và quyền lợi của các bên.

LH Legal hỗ trợ khách hàng kiểm tra pháp lý quyền sử dụng đất, tư vấn phương án góp vốn, soạn thảo và rà soát hợp đồng, đồng thời hỗ trợ thực hiện các thủ tục đất đai và doanh nghiệp có liên quan nhằm hạn chế rủi ro trong quá trình góp vốn.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Văn phòng: Hồ Chí Minh | Hà Nội | Khánh Hòa

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal