Xây nhà chưa hoàn công: Khó khăn và giải pháp pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hoàn công xây dựng là một bước quan trọng trong quá trình hợp thức hóa nhà ở sau khi thi công hoàn tất. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều công trình nhà ở sau khi xây dựng xong vẫn chưa được hoàn công do nhiều nguyên nhân khác nhau, gây ra khó khăn trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ). Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu mà còn có thể gây ra các rủi ro pháp lý khi giao dịch, chuyển nhượng hoặc thế chấp tài sản.

>>> Làm gì khi chủ đầu tư bàn giao nhà chậm?

>>> Từ năm 2025, xây dựng nhà trái phép có thể bị phạt tù

Vậy, việc chưa hoàn công có ảnh hưởng như thế nào đến quyền lợi của người dân? Có những giải pháp pháp lý nào giúp khắc phục khó khăn trong quá trình cấp sổ đỏ cho nhà chưa hoàn công? Bài viết này sẽ phân tích những vướng mắc thường gặp và đưa ra các hướng xử lý phù hợp theo quy định pháp luật hiện hành.

Câu hỏi: Xây nhà chưa hoàn công nay xin cấp GCN quyền sử dụng đất không được phải làm sao?

Xây nhà chưa hoàn công: Khó khăn và giải pháp pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thực trạng xây nhà chưa hoàn công

Pháp luật hiện hành vẫn chưa có quy định cụ thể về hoàn công nhà ở.

Có thể hiểu hoàn công nhà ở là bước cuối cùng trong quá trình hoàn tất xây dựng nhà ở, tức là thủ tục nghiệm thu công trình hoặc nhà ở, nhằm xác nhận việc các bên đầu tư, thi công đã hoàn thành nhà ở sau khi được cấp giấy phép xây dựng theo khoản 1 Điều 23 Nghị định 06/2021/NĐ-CP. Sau khi thực hiện thủ tục này chủ căn nhà mới có thể xác lập quyền sở hữu trên giấy tờ.

Vậy, nhà chưa hoàn công là nhà ở chưa thực hiện thủ tục nghiệm thu, từ đó chưa xác nhận việc các bên đầu tư, thi công đã hoàn thành nhà ở sau khi cấp giấy phép xây dựng.

Quy định pháp luật về hoàn công và cấp sổ đỏ

Căn cứ theo Điều 119 Luật Nhà ở năm 2023 (sửa đổi, bổ sung năm 2024) (Luật Nhà ở hiện hành), xây nhà chưa hoàn công dẫn tới việc chủ sở hữu nhà không được xác lập quyền sở hữu đối với căn nhà trên giấy tờ

Bởi: Để có thể xác định được công trình xây dựng nhà ở đã hoàn thành hay chưa và muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nhà ở khi xây xong cần làm thủ tục hoàn công.

Pháp luật hiện tại không quy định về thời gian bắt buộc phải thực hiện hoàn công khi nhà ở được xây dựng xong, tuy nhiên, nhà chưa hoàn công và không được cấp sổ đỏ dẫn đến việc hạn chế thực hiện quyền giao dịch nhà đất như mua bán, thế chấp,..

Căn cứ Điều 160 Luật Nhà ở hiện hành, trừ một số trường hợp giao dịch tại khoản 2 như: Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản; Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công; Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; Nhận thừa kế nhà ở thì không cần Giấy chứng nhận (sổ đỏ). Các trường hợp còn lại, giao dịch về nhà ở phải có Giấy chứng nhận.

Nghiệm thu hoàn thành công trình là thủ tục cần thiết trước khi đưa công trình vào sử dụng. Sau khi thực hiện thủ tục hoàn công, chủ sở hữu cần cần tiếp tục thực hiện thủ tục Đăng ký quyền sở hữu nhà ở để được cập nhật vào Giấy chứng nhận.

Điều kiện và hồ sơ cần thiết để xin cấp sổ đỏ cho nhà chưa hoàn công

Như đã phân tích, việc xây nhà chưa hoàn công làm hạn chế quyền giao dịch về nhà ở của chủ sở hữu. Do đó chủ sở hữu cần thực hiện thủ tục hoàn công trước để được cập nhật thông tin nhà ở khi xin cấp sổ đỏ, cụ thể như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ, gồm:

Đơn đề nghị hoàn công nhà ở
Giấy phép xây dựng nhà ở đã được cấp theo quy định pháp luật.
Hợp đồng xây dựng (giữa chủ nhà, nhà đầu tư với bên thi công) và biên bản nghiệm thu công trình xây dựng.
Hồ sơ thiết kế bản vẽ thiết kế xây dựng.
Báo cáo kết quả thẩm tra, thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.
Bản vẽ hoàn công: nêu rõ về vị trí, kích thước và việc sử dụng vật liệu cũng như thiết bị.
Hồ sơ năng lực của đơn vị thiết kế và thi công
Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có).
Văn bản xác nhận của cơ quan chức năng, tổ chức liên quan (nếu có) về an toàn phòng cháy, chữa cháy hay an toàn hoạt động thang máy.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Hồ sơ hoàn công nhà ở được nộp tại uỷ ban nhân dân các cấp xã/phường quản lý vị trí đất ở.

Bước 3: Nhận và kiểm tra hồ sơ

Sau khi tiếp nhận, cơ quan chức năng sẽ kiểm tra tính đầy đủ, tính pháp lý của hồ sơ.

Nếu công trình đáp ứng các điều kiện quy định, giấy chứng nhận sẽ được cấp. Còn khi hồ sơ thiếu hay giấy tờ không hợp lệ, chủ đầu tư sẽ được hướng dẫn bổ sung, chỉnh sửa.

Công trình đáp ứng đủ điều kiện, giấy chứng nhận sẽ được cấp

Công trình đáp ứng đủ điều kiện, giấy chứng nhận sẽ được cấp

Bước 4: Thực hiện đăng ký quyền sở hữu nhà ở: (Nghị định 101/2024/NĐ-CP)

Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK

Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 148 Luật Đất đai năm 2024, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).

Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 148 Luật Đất đai 2024 thì nộp giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện về đủ điều kiện tồn tại nhà ở, công trình xây dựng đó theo quy định của pháp luật về xây dựng (nếu có).

Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở tại Bộ phận Một cửa theo quy định (Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai) hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã.

Khi hoàn thành các thủ tục và đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở sẽ được cấp (hoặc cập nhật) đầy đủ thông tin về nhà ở và đủ điều kiện để thực hiện giao dịch.

Cần thực hiện hoàn công để cập nhật đầy đủ thông tin về nhà ở trên Giấy chứng nhận

Cần thực hiện hoàn công để cập nhật đầy đủ thông tin về nhà ở trên Giấy chứng nhận

Việc chưa hoàn công nhà ở gây ra nhiều hạn chế trong giao dịch về nhà ở. Chủ sở hữu có thể lựa chọn các giải pháp như hoàn thiện thủ tục hoàn công, xin cấp giấy chứng nhận theo hiện trạng hoặc áp dụng các biện pháp pháp lý khác theo quy định. Để tránh những rắc rối pháp lý về sau, chủ đầu tư và người dân cần tuân thủ đúng quy trình xây dựng, đảm bảo các thủ tục hoàn công theo quy định ngay từ đầu. Đồng thời, việc nắm rõ quy định pháp luật sẽ giúp chủ sở hữu bảo vệ tốt hơn quyền lợi của mình trong quá trình quản lý, sử dụng và giao dịch bất động sản.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 12A Nguyễn Đình Chiểu, Phường Tân Định, Thành phố Hồ Chí Minh (Phường Đa Kao, Quận 1 cũ)

Chi nhánh Nha Trang: 144 Hoàng Hoa Thám, phường Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà (Phường Lộc Thọ, Thành phố Nha Trang cũ)

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự