Từ năm 2025, xây dựng nhà trái phép có thể bị phạt tù

>>> Mức phạt khi xây nhà trên đất chưa thổ cư

>>> Mức phạt đối với 1 số lỗi thường gặp khi xây dựng nhà ở

Thế nào là xây nhà trái phép?

Xây dựng nhà trái phép được hiểu là việc xây dựng nhà không đáp ứng đủ điều kiện, không đúng mục đích, và không phù hợp với quy định pháp luật.

Theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung) (LXD), hành vi bị nghiêm cấm bao gồm:

“Điều 12. Các hành vi bị nghiêm cấm

1. Quyết định đầu tư xây dựng không đúng với quy định của Luật này.

2. Khởi công xây dựng công trình khi chưa đủ điều kiện khởi công theo quy định của Luật này.

3. Xây dựng công trình trong khu vực cấm xây dựng; xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử - văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật; xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống, trừ công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này.

4. Xây dựng công trình không đúng quy hoạch xây dựng, trừ trường hợp có giấy phép xây dựng có thời hạn; vi phạm chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng; xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp.

5. Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán của công trình xây dựng sử dụng vốn nhà nước trái với quy định của Luật này.

6. Nhà thầu tham gia hoạt động xây dựng khi không đủ điều kiện năng lực để thực hiện hoạt động xây dựng.

7. Chủ đầu tư lựa chọn nhà thầu không đủ điều kiện năng lực để thực hiện hoạt động xây dựng.

8. Xây dựng công trình không tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được lựa chọn áp dụng cho công trình.

9. Sản xuất, sử dụng vật liệu xây dựng gây nguy hại cho sức khỏe cộng đồng, môi trường.

10. Vi phạm quy định về an toàn lao động, tài sản, phòng, chống cháy, nổ, an ninh, trật tự và bảo vệ môi trường trong xây dựng.

11. Sử dụng công trình không đúng với mục đích, công năng sử dụng; xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác và của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung.

12. Đưa, nhận hối lộ trong hoạt động đầu tư xây dựng; lợi dụng pháp nhân khác để tham gia hoạt động xây dựng; dàn xếp, thông đồng làm sai lệch kết quả lập dự án, khảo sát, thiết kế, giám sát thi công xây dựng công trình.

13. Lạm dụng chức vụ, quyền hạn vi phạm pháp luật về xây dựng; bao che, chậm xử lý hành vi vi phạm pháp luật về xây dựng.

14. Cản trở hoạt động đầu tư xây dựng đúng pháp luật.” 

Như vậy, hành vi xây dựng trái phép là việc khởi công xây dựng công trình mà không có giấy phép xây dựng (đối với trường hợp bắt buộc phải có) hoặc xây dựng không đúng với giấy phép được cấp. 

Ngoài ra, theo khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2024 (LĐĐ) cũng xác định rõ một trong những nguyên tắc sử dụng đất là phải “Đúng mục đích sử dụng đất”. Việc xây nhà trên đất không được phép xây dựng như đất nông nghiệp, đất rừng, đất chưa được chuyển mục đích sử dụng… được coi là sử dụng đất sai mục đích và đây cũng là một dạng vi phạm.

Việc xây dựng nhà chỉ được coi là hợp pháp nếu được thực hiện phù hợp với quy định của LXD, LĐĐ. Nếu không thực hiện đúng theo các văn bản quy phạm pháp luật này, chủ thể có nhà xây dựng trái phép sẽ phải chịu những chế tài do pháp luật quy định. 

Xây dựng trái phép bị xử lý hành chính trong những trường hợp nào?

Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP (về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng), các trường hợp xây dựng trái phép bị xử phạt hành chính bao gồm:

• Xây dựng không có giấy phép xây dựng khi thuộc diện phải có giấy phép (khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).

• Xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp (sai vị trí, số tầng, diện tích...) theo điểm b khoản 4 Điều 33 Nghị định 16/2022/NĐ-CP

• Tổ chức thi công trên đất không được phép xây dựng (như đất lúa, đất rừng...) theo khoản 11 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP; Điều 9, Điều 10, Điều 11 Nghị định 123/2024/NĐ-CP

Như vậy, cá nhân, tổ chức có thể bị phạt tiền tùy vào tính chất, mức độ vi phạm và quy mô công trình. Ngoài ra, cơ quan chức năng có quyền buộc tháo dỡ công trình vi phạm, khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất.

Xây nhà trái phép có thể bị buộc tháo dỡ công trình vi phạm, khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất

Khi nào hành vi xây dựng trái phép bị xử lý hình sự?

Không phải mọi hành vi xây dựng trái phép đều bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Tuy nhiên, theo Điều 228 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017), hành vi xây dựng công trình trái phép trên đất thuộc hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, khu vực bảo tồn thiên nhiên... có thể bị xử lý hình sự nếu gây hậu quả nghiêm trọng, hoặc đã bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc kết án mà chưa được xóa án tích mà còn vi phạm.

Cụ thể, Điều 228 quy định:

“Điều 228. Tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai

1. Người nào lấn chiếm đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất trái với các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:

a) Có tổ chức;

b) Phạm tội 02 lần trở lên;

c) Tái phạm nguy hiểm.

3. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.”

Khung hình phạt cao nhất theo khoản 2 Điều 228 có thể lên đến 07 năm tù, nếu hành vi:

• Có tổ chức;

• Gây thiệt hại từ 500 triệu đồng trở lên;

• Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

• Tái phạm nguy hiểm...

Như vậy, chỉ khi hành vi xây dựng trái phép thỏa mãn các yếu tố cấu thành nêu trên, đặc biệt là vị trí vi phạm và mức độ hậu quả, thì mới có thể bị xử lý hình sự theo Điều 228 BLHS. Những trường hợp còn lại thường chỉ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm trong lĩnh vực xây dựng.

Ví dụ: Người xây nhà trên đất rừng phòng hộ, bị xử phạt hành chính nhưng vẫn tiếp tục xây, gây sạt lở nghiêm trọng... có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Quy trình xử lý việc xây dựng trái phép

Theo quy định hiện hành, đối với các công trình xây dựng không có giấy phép hoặc xây sai nội dung giấy phép, bên cạnh việc bị xử phạt hành chính, các công trình này có thể bị buộc tháo dỡ hoặc cưỡng chế tháo dỡ, tùy theo mức độ vi phạm. Trình tự xử lý được quy định cụ thể tại khoản 2 và khoản 3 Điều 118 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi, bổ sung tại Luật số 62/2020/QH14.

Quy trình cưỡng chế tháo dỡ công trình xây dựng trái phép

Căn cứ khoản 2 Điều 118 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), quy trình tháo dỡ công trình xây dựng trái phép gồm các bước sau:

• Bước 1: Lập phương án, giải pháp phá dỡ công trình. Trường hợp công trình thuộc diện phải cưỡng chế, phải có quyết định phá dỡ hoặc quyết định cưỡng chế tháo dỡ của cơ quan có thẩm quyền.

• Bước 2: Thẩm tra, phê duyệt phương án, giải pháp phá dỡ. Áp dụng đối với công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng.

• Bước 3: Tổ chức thi công phá dỡ công trình xây dựng theo phương án đã được phê duyệt.

Tổ chức thi công phá dỡ công trình xây dựng theo phương án được phê duyệt

Trách nhiệm của các bên liên quan

Theo khoản 3 Điều 118 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), trách nhiệm của các bên trong quá trình phá dỡ được quy định cụ thể như sau:

• Chủ đầu tư, chủ sở hữu, người quản lý, sử dụng công trình: Có trách nhiệm tổ chức lập phương án phá dỡ, thực hiện hoặc thuê đơn vị đủ điều kiện năng lực để thi công phá dỡ; chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại nếu có lỗi.

• Nhà thầu thi công phá dỡ: Phải lập biện pháp thi công phù hợp, đảm bảo an toàn trong quá trình tháo dỡ, bảo vệ người, tài sản và công trình lân cận; chịu trách nhiệm bồi thường nếu gây thiệt hại.

• Người có thẩm quyền ra quyết định phá dỡ: Chịu trách nhiệm nếu không ban hành, ban hành chậm hoặc ban hành sai quyết định phá dỡ theo quy định pháp luật.

• Tổ chức, cá nhân sở hữu hoặc đang sử dụng công trình: Phải nghiêm túc chấp hành quyết định phá dỡ. Nếu không chấp hành sẽ bị cưỡng chế và phải chịu toàn bộ chi phí cho việc cưỡng chế tháo dỡ.

Cách phòng tránh rủi ro pháp lý khi xây dựng nhà đất năm 2025

Để tránh các rủi ro pháp lý khi xây dựng nhà ở trong năm 2025, cá nhân và tổ chức cần lưu ý:

Kiểm tra tính pháp lý của đất

• Đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

• Phải là đất ở hoặc đã được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.

• Không nằm trong quy hoạch treo, quy hoạch sử dụng đất khác, hành lang bảo vệ công trình công cộng.

Xin giấy phép xây dựng trước khi thi công

• Trừ một số trường hợp miễn giấy phép (theo khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014), việc xây nhà đều phải xin giấy phép.

• Hồ sơ xin phép cần được nộp đúng cơ quan có thẩm quyền (UBND cấp huyện hoặc Sở Xây dựng).

Thi công đúng thiết kế, đúng giấy phép được cấp

• Không tự ý thay đổi số tầng, chiều cao, mật độ xây dựng.

• Không lấn ranh giới đất đã được cấp phép.

Hợp tác chặt chẽ với cơ quan chức năng

• Khi có kiểm tra, cần cung cấp đầy đủ giấy tờ.

• Nghiêm túc chấp hành các yêu cầu tạm ngừng hoặc khắc phục vi phạm nếu có.

Như vậy, việc xây dựng nhà trái phép không chỉ là hành vi vi phạm hành chính mà còn tiềm ẩn nguy cơ bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu gây hậu quả nghiêm trọng. Trong bối cảnh năm 2025, với Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực và xu hướng siết chặt quản lý trật tự xây dựng, mỗi cá nhân, tổ chức cần đặc biệt thận trọng khi thực hiện các hoạt động xây dựng trên đất đai để tránh những rủi ro pháp lý không đáng có.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Xuân Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh (Địa chỉ cũ: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM)

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Nam Nha Trang, Tỉnh Khánh Thuận (Địa chỉ cũ: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang)

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LHLegal