Xác định loại đất khi cấp sổ đỏ: Ưu tiên hiện trạng hay bản đồ địa chính cũ?

Nhà ở ổn định lâu năm nhưng vướng xác định loại đất theo bản đồ cũ

Thực tế hiện nay, nhiều hộ gia đình sử dụng đất ổn định từ hàng chục năm trước nhưng khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lại gặp vướng mắc do thông tin trên bản đồ địa chính cũ không phù hợp với hiện trạng.

Trường hợp điển hình là thửa đất rộng 129m² đã có nhà ở từ trước năm 1982, sử dụng liên tục, không tranh chấp. Tuy nhiên, khi thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu, cơ quan địa chính xác định theo bản đồ năm 1985 đây là đất ao và yêu cầu phải chuyển mục đích sang đất ở.

Vấn đề đặt ra là việc yêu cầu chuyển mục đích trong khi đất đã sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 có phù hợp quy định pháp luật hay không.

Nguyên tắc cấp sổ đỏ theo hiện trạng sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện dựa trên hiện trạng sử dụng đất thực tế, không chỉ căn cứ vào dữ liệu lịch sử trên bản đồ.

Các quy định tại Luật Đất đai (các Điều 137, 138, 139, 140) cho phép xem xét cấp sổ đỏ lần đầu đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, lâu dài, đặc biệt là các trường hợp sử dụng trước ngày 15/10/1993 mà không có tranh chấp.

Điều này có nghĩa là, trong nhiều trường hợp, yếu tố thực tế sử dụng đất có thể được ưu tiên hơn so với thông tin thể hiện trên bản đồ địa chính cũ, nếu đủ điều kiện theo quy định.

Giá trị pháp lý của bản đồ địa chính trong cấp sổ đỏ

Pháp luật cũng quy định rõ về việc sử dụng bản đồ địa chính. Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, bản đồ địa chính được phê duyệt mới sẽ được sử dụng chính thức cho các mục đích như đăng ký đất đai, cấp sổ đỏ và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.

Đối với các bản đồ cũ (như bản đồ năm 1985), giá trị sử dụng chủ yếu phục vụ cho công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp hoặc khiếu nại, tố cáo. Như vậy, bản đồ cũ không phải là căn cứ duy nhất để xác định loại đất khi cấp giấy chứng nhận.

Do đó, việc chỉ căn cứ vào bản đồ địa chính năm 1985 để xác định đất ao và yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất cần được xem xét lại trên cơ sở hồ sơ pháp lý đầy đủ và hiện trạng thực tế.

Có bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất hay không?

Trong trường hợp đất đã được sử dụng làm nhà ở ổn định từ trước năm 1993, không tranh chấp và phù hợp quy hoạch, thì pháp luật cho phép xem xét cấp sổ đỏ mà không nhất thiết phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, việc có phải chuyển mục đích hay không còn phụ thuộc vào:

• Hồ sơ nguồn gốc đất;

• Thời điểm bắt đầu sử dụng;

• Quy hoạch sử dụng đất tại địa phương;

• Xác nhận của cơ quan có thẩm quyền.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng cho biết, đây là vụ việc cụ thể thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương, do đó người dân cần liên hệ cơ quan có thẩm quyền để được xem xét trên từng hồ sơ cụ thể.

Người dân cần làm gì để được cấp sổ đỏ đúng quy định?

Để bảo đảm quyền lợi, người sử dụng đất nên chuẩn bị đầy đủ hồ sơ chứng minh quá trình sử dụng ổn định như giấy tờ cũ, xác nhận của địa phương hoặc các tài liệu liên quan. Đồng thời, cần làm việc trực tiếp với cơ quan quản lý đất đai tại địa phương để được hướng dẫn cụ thể theo quy định hiện hành.

Trong trường hợp có vướng mắc hoặc bị yêu cầu thực hiện thủ tục chưa phù hợp, người dân có quyền đề nghị giải thích rõ căn cứ pháp lý hoặc thực hiện khiếu nại theo quy định.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Hồ Chí Minh: 12A Nguyễn Đình Chiểu, Phường Tân Định (Phường Đa Kao, Quận 1 cũ)

Hà Nội: 51 Nguyễn Khắc Hiếu, Phường Ba Đình (Phường Trúc Bạch, Quận Ba Đình cũ)

Nha Trang: 144 Hoàng Hoa Thám, Phường Nha Trang (Phường Lộc Thọ, Thành phố Nha Trang cũ)

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal