Trường hợp nào chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép?

Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cao, dẫn đến việc nhiều người có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Điều này đòi hỏi phải có một cơ chế quản lý chặt chẽ để đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả và bền vững. Vậy pháp luật hiện hành quy định những trường hợp nào chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải xin phép, hồ sơ và trình tự thế nào, bài viết dưới đây sẽ giải đáp những vấn đề trên.

>>> Hướng dẫn viết mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất

>>> Sử dụng đất sai mục đích bị xử lý như thế nào?

Trường hợp nào chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024) về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép, :

Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

So với Luật đất đai trước đây, từ luật Đất đai năm 2013 và mới nhất là Luật Đất đai năm 2024 đa nêu cụ thể các loại đất bắt buộc phải xin phép trước khi chuyển mục đích sử dụng.

Lưu ý: Căn cứ quy định tại điểm e khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai hiện hành, đối với những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép, bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Điều kiện đối với người sử dụng đất: khoản 2 Điều 121 Luật đất đai 2024:

“2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ Điều 44, 45, 48 Nghị định 102/2024/NĐ-CP ngày 30/07/2024 hướng dẫn Luật Đất đai năm 2024, Quyết định số 2124/QĐ-BTNMT quyết định về việc công bố thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của bộ tài nguyên và môi trường. Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, bao gồm:

Bản chính đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất – mẫu số 02c Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP.
Bản sao văn bản phê duyệt dự án đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư; văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (nếu có); (nếu chủ thể có quyền sử dụng đất thuộc trường hợp cần chấp thuận chủ trương đầu tư).
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, tức một trong các giấy tờ sau: (nộp bản sao có chứng thực hoặc công chứng; trường hợp nộp trực tiếp bản sao không có chứng thực hoặc công chứng thì người nộp hồ sơ xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra, đối chiếu).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày Luật đất đai hiện hành có hiệu lực thi hành.

Hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai hiện hành (là những giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; …)

Hoặc quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.

Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ Điều 227 Luật Đất đai hiện hành, Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai năm 2024, Mục 4, mục 5 Quyết định số 2124/QĐ-BTNMT quyết định về việc công bố thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của bộ tài nguyên và môi trường:

Trường hợp thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư mà người xin chuyển mục đích sử dụng đất là tổ chức trong nước

1. Trình tự thực hiện đối với trường hợp người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất trong bảng giá đất:

Người xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh:

Giao Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin về cơ sở dữ liệu đất đai, lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ;
Hướng dẫn người nộp hồ sơ làm lại hồ sơ hoặc bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai đối với trường hợp hồ sơ không đầy đủ, không hợp lệ;
Rà soát, kiểm tra hồ sơ;
Kiểm tra thực địa.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh hoàn thiện hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh chuyển thông tin địa chính thửa đất cho cơ quan thuế.

Cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định, ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.

Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Cơ quan thuế xác nhận hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất và gửi thông báo kết quả cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh trình cấp có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận; chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật, chính lý cơ sở dữ liệu đất đai

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật, chính lý cơ sở dữ liệu đất đai

2. Trình tự thực hiện đối với trường hợp hình thức sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất là giao đất không thu tiền sử dụng đất:

Người xin người xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh:

Giao Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin về cơ sở dữ liệu đất đai, lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ;
Hướng dẫn người nộp hồ sơ làm lại hồ sơ hoặc bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai đối với trường hợp hồ sơ không đầy đủ, không hợp lệ;
Rà soát, kiểm tra hồ sơ;
Kiểm tra thực địa.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Trường hợp người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất cụ thể

Người xin người xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh:

Giao Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin về cơ sở dữ liệu đất đai, lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ;
Hướng dẫn người nộp hồ sơ làm lại hồ sơ hoặc bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai đối với trường hợp hồ sơ không đầy đủ, không hợp lệ;
Rà soát, kiểm tra hồ sơ;
Kiểm tra thực địa.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và gửi cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh để tổ chức việc xác định giá đất cụ thể theo trình tự riêng về xác định giá đất cụ thể.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể, trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể theo quy định của pháp luật về giá đất có nội dung về trách nhiệm của cơ quan thuế trong việc hướng dẫn người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể.

Cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định, ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất gửi cho người sử dụng đất.

Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Cơ quan thuế xác nhận hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất và gửi thông báo kết quả cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh.

Cơ quan thuế xác nhận hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất và gửi kết quả cho cơ quan chức năng

Cơ quan thuế xác nhận hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất và gửi kết quả cho cơ quan chức năng

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư mà người xin chuyển mục đích sử dụng đất là tổ chức trong nước

1. Trình tự thực hiện đối với trường hợp người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất trong bảng giá đất:

Người xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh:

Giao Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin về cơ sở dữ liệu đất đai, lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ;
Hướng dẫn người nộp hồ sơ làm lại hồ sơ hoặc bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai đối với trường hợp hồ sơ không đầy đủ, không hợp lệ;
Rà soát, kiểm tra hồ sơ;
Kiểm tra thực địa.