Tranh chấp đặt cọc mua bán nhà đất, khởi kiện tại Tòa án nào theo quy định mới?

Tranh chấp đặt cọc mua bán nhà đất, khởi kiện tại Tòa án nào theo quy định mới?

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất khởi kiện tại Tòa án nào?

Trong giao dịch mua bán bất động sản, các bên thường ký hợp đồng đặt cọc để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở.

Tuy nhiên, không ít trường hợp sau khi nhận tiền đặt cọc, bên bán không tiếp tục giao dịch hoặc phát sinh tranh chấp về việc hoàn trả tiền cọc, phạt cọc và bồi thường thiệt hại.

Khi thương lượng không thành, bên bị ảnh hưởng có thể lựa chọn khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền lợi.

Một vấn đề thường gặp là bên mua, bên bán và bất động sản nằm tại những địa phương khác nhau.

Ví dụ, người mua cư trú tại TP.HCM, người bán cư trú tại Đồng Nai nhưng thửa đất được đặt cọc lại nằm tại Lâm Đồng.

Trong trường hợp này, phải khởi kiện tại Tòa án nơi có đất hay nơi bị đơn cư trú?

Theo khoản 1 Điều 7 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng về bất động sản, khi các bên và bất động sản ở những địa phương khác nhau, được xác định theo điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Theo đó:

• Nguyên tắc chung: Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc có trụ sở có thẩm quyền giải quyết theo quy định.
• Trường hợp có thỏa thuận hợp pháp: Các bên có thể thỏa thuận bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi nguyên đơn cư trú, làm việc hoặc có trụ sở giải quyết tranh chấp.

Như vậy, tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không đương nhiên phải khởi kiện tại Tòa án nơi có bất động sản.

Việc xác định Tòa án có thẩm quyền còn phụ thuộc vào nội dung yêu cầu khởi kiện, nơi cư trú hoặc trụ sở của các bên và thỏa thuận lựa chọn Tòa án phù hợp với quy định pháp luật.

Vì sao tranh chấp đặt cọc không bắt buộc khởi kiện tại nơi có đất?

Nhiều người cho rằng cứ tranh chấp liên quan đến nhà đất thì bắt buộc phải khởi kiện tại Tòa án nơi có bất động sản.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa tranh chấp hợp đồng đặt cọc và tranh chấp trực tiếp về quyền đối với bất động sản.

Theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.

Tuy nhiên, đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng về bất động sản, Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP đã có hướng dẫn riêng tại Điều 7.

Chẳng hạn, người mua đặt cọc 300 triệu đồng để mua một thửa đất.

Sau đó, bên bán từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng, khiến người mua yêu cầu hoàn trả tiền cọc và phạt cọc.

Trong trường hợp này, tranh chấp chủ yếu liên quan đến nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng đặt cọc, không nhất thiết là tranh chấp trực tiếp về quyền sử dụng đất.

Vì vậy, việc xác định thẩm quyền được xem xét theo điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự như hướng dẫn của Nghị quyết.

Tuy nhiên, nếu nội dung khởi kiện còn bao gồm những yêu cầu trực tiếp về quyền đối với bất động sản, cần đánh giá bản chất và phạm vi tranh chấp để xác định Tòa án có thẩm quyền theo quy định tương ứng.

Điểm quan trọng là phải xác định đúng đối tượng tranh chấp, thay vì chỉ căn cứ vào việc hợp đồng đặt cọc có liên quan đến nhà đất.

Người mua và người bán ở khác tỉnh, phải khởi kiện ở đâu?

Giả sử A cư trú tại TP.HCM, B cư trú tại Đồng Nai.

A đặt cọc 200 triệu đồng để mua một thửa đất của B tại Lâm Đồng.

Sau khi nhận tiền đặt cọc, B từ chối ký hợp đồng chuyển nhượng và không đồng ý hoàn trả tiền.

A muốn khởi kiện yêu cầu B hoàn trả tiền cọc và chịu khoản phạt cọc theo thỏa thuận.

Trong trường hợp này, theo nguyên tắc tại điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án nơi B cư trú có thẩm quyền giải quyết tranh chấp nếu không có thỏa thuận hợp pháp khác và đáp ứng các điều kiện thẩm quyền liên quan.

Do đó, A không phải mặc nhiên khởi kiện tại Lâm Đồng chỉ vì thửa đất nằm ở địa phương này.

Nếu A và B có thỏa thuận bằng văn bản hợp pháp về việc yêu cầu Tòa án nơi A cư trú giải quyết tranh chấp theo điểm b khoản 1 Điều 39, việc xác định thẩm quyền được thực hiện theo thỏa thuận đó.

Tuy nhiên, các bên không được tùy ý lựa chọn bất kỳ Tòa án nào nếu việc lựa chọn không đáp ứng điều kiện pháp luật.

Có được thỏa thuận khởi kiện tại Tòa án nơi người mua cư trú không?

Theo điểm b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết tranh chấp theo quy định.

Như vậy, trong tranh chấp hợp đồng đặt cọc, các bên có thể thỏa thuận hợp pháp về việc lựa chọn Tòa án nơi nguyên đơn cư trú, làm việc hoặc có trụ sở.

Ví dụ, A cư trú tại TP.HCM, B cư trú tại Bình Dương theo địa danh hành chính trước khi sắp xếp.

Hai bên ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất và thống nhất bằng văn bản rằng nếu phát sinh tranh chấp, có thể yêu cầu Tòa án nơi nguyên đơn cư trú giải quyết theo quy định pháp luật.

Sau đó, A khởi kiện B để yêu cầu hoàn trả tiền cọc.

Nếu thỏa thuận đáp ứng điều kiện tại điểm b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự, A có thể căn cứ vào thỏa thuận này để xác định Tòa án có thẩm quyền.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng thỏa thuận lựa chọn Tòa án phải phù hợp với phạm vi mà pháp luật tố tụng cho phép.

Không phải mọi điều khoản ghi tên một Tòa án cụ thể trong hợp đồng đều đương nhiên có hiệu lực.

Đặc biệt, khi đơn vị hành chính và hệ thống Tòa án có sự thay đổi, cần xác định cơ quan có thẩm quyền theo tổ chức Tòa án đang áp dụng tại thời điểm khởi kiện.

Hợp đồng đặt cọc không ghi Tòa án giải quyết tranh chấp thì xử lý thế nào?

Không phải mọi hợp đồng đặt cọc đều có điều khoản lựa chọn Tòa án khi phát sinh tranh chấp.

Trên thực tế, nhiều hợp đồng chỉ quy định số tiền đặt cọc, giá chuyển nhượng, thời hạn ký hợp đồng và trách nhiệm phạt cọc.

Khi tranh chấp phát sinh, các bên mới phát hiện hợp đồng không có nội dung về cơ quan giải quyết tranh chấp.

Trong trường hợp này, việc thiếu điều khoản lựa chọn Tòa án không làm mất quyền khởi kiện của bên có quyền lợi bị xâm phạm.

Thẩm quyền giải quyết được xác định theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự và hướng dẫn tại Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP.

Theo nguyên tắc chung tại điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc có trụ sở là căn cứ xác định thẩm quyền theo lãnh thổ.

Ví dụ, người mua đặt cọc 100 triệu đồng để mua đất của người bán.

Hợp đồng không có điều khoản lựa chọn Tòa án.

Sau đó, người bán từ chối hoàn trả tiền cọc.

Nếu người mua khởi kiện yêu cầu hoàn trả tiền cọc và phạt cọc, về nguyên tắc cần xác định Tòa án nơi người bán cư trú hoặc có trụ sở, trừ trường hợp thuộc quy định pháp luật khác.

Do đó, không có điều khoản lựa chọn Tòa án không đồng nghĩa với việc hợp đồng đặt cọc không thể được giải quyết bằng con đường tố tụng.

Tranh chấp đặt cọc đã công chứng có bắt buộc khởi kiện nơi công chứng không?

Một vấn đề đáng chú ý khác là trường hợp hợp đồng đặt cọc đã được công chứng.

Nhiều người cho rằng nếu hợp đồng đặt cọc được công chứng tại một địa phương thì mọi tranh chấp liên quan phải được giải quyết tại Tòa án nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở.

Tuy nhiên, cách hiểu này chưa chính xác.

Theo khoản 2 Điều 7 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, việc xác định thẩm quyền đối với các yêu cầu liên quan đến văn bản công chứng cần phân biệt hai trường hợp.

Chỉ yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu

Nếu người yêu cầu chỉ đề nghị Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu do việc công chứng vi phạm quy định pháp luật về công chứng, thẩm quyền theo lãnh thổ được xác định theo điểm m khoản 2 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Theo đó, Tòa án nơi tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng có trụ sở có thẩm quyền giải quyết theo quy định.

Ví dụ, hợp đồng đặt cọc được công chứng tại một tổ chức hành nghề công chứng ở TP.HCM.

Sau đó, một bên yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu vì cho rằng việc công chứng vi phạm quy định pháp luật.

Nếu chỉ có yêu cầu này, thẩm quyền được xác định theo quy định đối với yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu.

Vừa tranh chấp hợp đồng đặt cọc vừa yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu

Trường hợp một bên vừa yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc vừa yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu, thẩm quyền theo lãnh thổ được xác định theo điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự theo hướng dẫn tại khoản 2 Điều 7 Nghị quyết.

Ví dụ, A ký hợp đồng đặt cọc đã công chứng với B.

Sau đó, A khởi kiện yêu cầu B hoàn trả tiền cọc và đồng thời đề nghị tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu.

Trong trường hợp này, không thể chỉ căn cứ vào địa điểm công chứng để xác định Tòa án có thẩm quyền.

Cần áp dụng hướng dẫn của Nghị quyết đối với trường hợp đồng thời phát sinh tranh chấp hợp đồng đặt cọc và yêu cầu liên quan đến văn bản công chứng.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc đã công chứng không đồng nghĩa với việc mọi tranh chấp đều thuộc Tòa án nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở.

Hiện nay tranh chấp hợp đồng đặt cọc được nộp tại Tòa án cấp nào?

Ngoài việc xác định Tòa án theo lãnh thổ, người khởi kiện cần xác định đúng thẩm quyền theo cấp xét xử và tổ chức hệ thống Tòa án hiện hành.

Từ ngày 01/7/2025, hệ thống Tòa án nhân dân được tổ chức theo mô hình có Tòa án nhân dân khu vực thay cho Tòa án nhân dân cấp huyện trước đây.

Đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc thuộc thẩm quyền giải quyết sơ thẩm của Tòa án nhân dân khu vực, người khởi kiện cần xác định đúng Tòa án nhân dân khu vực phụ trách địa bàn theo quy định hiện hành.

Tuy nhiên, không phải mọi tranh chấp hợp đồng đặt cọc đều mặc nhiên thuộc thẩm quyền sơ thẩm của Tòa án nhân dân khu vực.

Cần xem xét thêm tính chất vụ việc, yếu tố nước ngoài và những trường hợp thuộc thẩm quyền của Tòa án cấp tỉnh theo pháp luật tố tụng.

Ví dụ, tranh chấp đặt cọc giữa hai cá nhân cư trú tại Việt Nam có thể khác về thẩm quyền theo cấp so với tranh chấp có đương sự cư trú ở nước ngoài hoặc có những yếu tố tố tụng đặc biệt.

Do đó, sau khi xác định địa phương có thẩm quyền theo Điều 7 Nghị quyết, người khởi kiện vẫn cần xác định đúng cấp Tòa án và phạm vi địa bàn tư pháp tại thời điểm nộp đơn.

Có thể khởi kiện yêu cầu hoàn trả tiền cọc và phạt cọc cùng một vụ án không?

Khi hợp đồng đặt cọc phát sinh tranh chấp, người mua có thể đồng thời yêu cầu giải quyết nhiều nghĩa vụ liên quan.

Chẳng hạn, bên bán đã nhận 300 triệu đồng tiền đặt cọc nhưng sau đó từ chối ký hợp đồng chuyển nhượng.

Trong trường hợp này, người mua có thể xem xét yêu cầu:

• Hoàn trả khoản tiền đặt cọc đã giao.
• Thanh toán khoản tiền phạt cọc nếu có căn cứ.
• Trả tiền lãi do chậm hoàn trả tiền cọc theo quy định.
• Bồi thường thiệt hại nếu đáp ứng điều kiện pháp luật.

Theo Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, việc xử lý các yêu cầu này cần căn cứ vào hiệu lực thỏa thuận đặt cọc, lỗi của các bên và những quy định pháp luật liên quan.

Đặc biệt, khoản 5 Điều 6 Nghị quyết hướng dẫn trường hợp các bên không có thỏa thuận, nếu một bên vừa yêu cầu phạt cọc vừa yêu cầu bồi thường thiệt hại theo Điều 419 Bộ luật Dân sự thì Tòa án xem xét, chấp nhận cả hai yêu cầu nếu có căn cứ.

Như vậy, trong cùng một tranh chấp hợp đồng đặt cọc, người khởi kiện có thể đưa ra những yêu cầu liên quan để Tòa án xem xét giải quyết theo quy định tố tụng.

Tuy nhiên, cần phân biệt rõ bản chất từng khoản tiền và chuẩn bị chứng cứ tương ứng.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc là bao lâu?

Theo Điều 8 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, thời hiệu khởi kiện đối với các yêu cầu phát sinh từ hợp đồng đặt cọc được xác định khác nhau tùy bản chất yêu cầu.

Đối với yêu cầu phạt cọc, bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hoặc yêu cầu khác về hợp đồng đặt cọc, Tòa án áp dụng thời hiệu theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015 và các quy định pháp luật liên quan.

Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự, thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng về nguyên tắc là 3 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Đối với yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc, khoản 2 Điều 8 Nghị quyết hướng dẫn Tòa án không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo khoản 2 Điều 155 Bộ luật Dân sự.

Điều này có nghĩa, yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc và yêu cầu phạt cọc có thể được áp dụng các quy định về thời hiệu khác nhau.

Tuy nhiên, việc không áp dụng thời hiệu đối với yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc không đồng nghĩa với việc bên khởi kiện đương nhiên được chấp nhận yêu cầu hoàn trả.

Tòa án vẫn phải xem xét hiệu lực hợp đồng, nghĩa vụ của các bên và những căn cứ pháp luật có liên quan.

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất gồm những gì?

Khi quyết định khởi kiện, người có quyền lợi bị ảnh hưởng cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và chứng cứ chứng minh yêu cầu của mình.

Các tài liệu thường cần xem xét bao gồm:

Thứ nhất, đơn khởi kiện. Nội dung đơn cần xác định rõ thông tin các bên, diễn biến tranh chấp và yêu cầu Tòa án giải quyết.

Thứ hai, hợp đồng đặt cọc. Bao gồm hợp đồng ban đầu, phụ lục và những thỏa thuận bổ sung nếu có.

Thứ ba, chứng cứ giao nhận tiền cọc. Có thể là biên nhận, sao kê chuyển khoản, chứng từ thanh toán hoặc những tài liệu chứng minh việc giao tài sản.

Thứ tư, giấy tờ pháp lý của bất động sản. Bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài liệu liên quan mà người khởi kiện có được.

Thứ năm, chứng cứ về hành vi vi phạm. Chẳng hạn, tin nhắn, email, văn bản từ chối giao kết hợp đồng hoặc tài liệu chứng minh một bên không thực hiện nghĩa vụ.

Thứ sáu, tài liệu về nơi cư trú hoặc trụ sở của bị đơn. Đây là một trong những căn cứ quan trọng để xác định Tòa án có thẩm quyền theo lãnh thổ.

Thứ bảy, chứng cứ về các yêu cầu tài chính khác. Nếu yêu cầu tiền lãi hoặc bồi thường thiệt hại, cần có căn cứ tính toán và tài liệu chứng minh.

Việc chuẩn bị đầy đủ tài liệu sẽ giúp Tòa án xem xét yêu cầu khởi kiện và hạn chế việc phải bổ sung, sửa đổi hồ sơ nhiều lần.

Nộp đơn khởi kiện sai Tòa án có ảnh hưởng gì?

Nếu người khởi kiện nộp đơn tại Tòa án không có thẩm quyền, quá trình giải quyết có thể bị kéo dài do phải xác định lại cơ quan có thẩm quyền theo quy định tố tụng.

Theo Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, khi nhận đơn khởi kiện, Tòa án phải xem xét và thực hiện các thủ tục tương ứng, trong đó có việc chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền nếu vụ án thuộc thẩm quyền của Tòa án khác.

Vì vậy, người khởi kiện cần xác định đúng thẩm quyền ngay từ đầu.

Đối với tranh chấp đặt cọc mua bán nhà đất, cần đặc biệt lưu ý:

Một là, xác định tranh chấp chủ yếu liên quan đến nghĩa vụ đặt cọc hay trực tiếp đến quyền đối với bất động sản.

Hai là, xác định nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của bị đơn theo quy định.

Ba là, kiểm tra các bên có thỏa thuận hợp pháp về việc lựa chọn Tòa án hay không.

Bốn là, nếu hợp đồng đặt cọc đã được công chứng, cần phân biệt yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu với tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Năm là, xác định đúng Tòa án nhân dân khu vực hoặc Tòa án cấp tỉnh có thẩm quyền theo hệ thống tổ chức hiện hành.

Việc xác định chính xác những yếu tố này sẽ giúp quá trình khởi kiện được thực hiện thuận lợi hơn.

Kết luận

Theo Điều 7 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, có hiệu lực từ ngày 15/10/2026, tranh chấp hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng về bất động sản được xác định thẩm quyền theo lãnh thổ tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 trong trường hợp Nghị quyết hướng dẫn.

Theo đó, về nguyên tắc, Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc có trụ sở có thẩm quyền giải quyết; các bên cũng có thể thỏa thuận bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi nguyên đơn cư trú, làm việc hoặc có trụ sở giải quyết nếu đáp ứng điều kiện pháp luật.

Đáng chú ý, tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không đương nhiên phải khởi kiện tại Tòa án nơi có bất động sản.

Đối với hợp đồng đặt cọc đã công chứng, việc xác định thẩm quyền còn phụ thuộc vào việc người khởi kiện chỉ yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu hay đồng thời yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Vì vậy, trước khi khởi kiện, các bên cần xác định đúng bản chất tranh chấp, nơi cư trú hoặc trụ sở của đương sự, nội dung thỏa thuận lựa chọn Tòa án và thẩm quyền theo cấp để tránh kéo dài thời gian giải quyết vụ việc.

Công ty Luật TNHH LH Legal cung cấp dịch vụ tư vấn, rà soát hợp đồng đặt cọc, xác định Tòa án có thẩm quyền, soạn thảo hồ sơ khởi kiện và tham gia giải quyết tranh chấp mua bán nhà đất nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng theo quy định pháp luật.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Văn phòng: Hồ Chí Minh | Hà Nội | Khánh Hòa

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal