Tóm tắt và bình luận bản án số 189/2021/DS-ST ngày 29/11/2021 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ

>>> Tóm tắt bản án số 23/2024/HS-PT ngày 09/05/2024 về tội cho vay lãi nặng trong giao dịch dân sự

>>> Tóm tắt và bình luận bản án số 396/2021/DS-PT về tranh chấp tài sản của người được giám hộ

A. Tóm tắt vụ án

Nguyên đơn: 

Bà Nguyễn Kiều H, sinh năm 1968; Địa chỉ thường trú: 17 Phố Huế, phường HB, quận HK, Thành phố Hà Nội.

Bị đơn:

Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V Địa chỉ trụ sở chính: Đường A, khu dân cư T, ấp 4B, xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Sĩ T - Tổng Giám đốc. 

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Trần Thái Thiên Q và Bà Phan Thị H (theo Giấy ủy quyền số 2020/VGL/GUQ ngày 15/01/2020 của Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V).

Xem chi tiết Bản án số 189/2021/DS-ST ngày 29/11/2021 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ tại đây

Nội dung vụ án:

Ngày 30/6/2016, nguyên đơn bà Nguyễn Kiều H với bị đơn Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V (công ty V) ký Hợp đồng đặt cọc “về việc đặt cọc để ký hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai” số: 256/HĐĐC/VGL/DLGL (Hợp đồng đặt cọc), để mua căn hộ hình thành trong tương lai có mã số B- 19-02 tại Dự án G, đường Cầu T, phường T, Quận V, Thành phố Hồ Chí Minh. 

Thời hạn ký kết hợp đồng mua bán căn hộ là 10 tháng kể từ ngày 30/6/2016, có thể gia hạn nhưng không quá 03 tháng, tức đến ngày 30/4/2017 là phải ký hợp đồng mua bán.

Bà H đã trả cho công ty V số tiền 317.442.618 đồng.

Tuy nhiên do sự kiện bất khả kháng: có sự thay đổi về quy hoạch của dự án:

Theo Quyết định số 3459/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố và Công văn số 4978/SQHKT-QHKV1 của Sở Quy hoạch – Kiến trúc chấp thuận quy hoạch tổng diện tích là 11.623,4m2. 

Tại Quyết định số 5733/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuận cho Công ty V thực hiện dự án Trung tâm thương mại – dịch vụ và căn hộ cao cấp Sunshine Apartment diện tích 10.691,6m2. 

Vậy nên đến ngày 24/7/2018, tính từ ngày nguyên đơn làm đơn khởi kiện (ngày 23/7/2018) đã hơn 24 tháng công ty V vẫn chưa ký Hợp đồng.

Nguyên đơn yêu cầu bị đơn hoàn trả tiền cọc: 317.442.618 đồng; Bồi thường số tiền tương đương với số tiền đã đặt cọc là 317.442.618 đồng; Thanh toán tiền phạt do vi phạm hợp đồng = 0,05%/ngày nhân với số tiền đặt cọc, nhân với số ngày chậm ký hợp đồng mua bán căn hộ tính từ 01/5/2017 đến ngày có bản án (26/11/2021) là  265.064.586 đồng;

B. Quan điểm pháp lý của các bên

Nguyên đơn

Giữa nguyên đơn và bị đơn không có thỏa thuận gia hạn hợp đồng nên thời hạn cuối cùng ký hợp đồng là 10 tháng chứ không phải là 13 tháng, tính từ ngày 30/6/2016 đến 30/4/2017.

Mục đích ký hợp đồng đặt cọc là để giao kết ký hợp đồng mua bán căn hộ. Bên chậm thực hiện nghĩa vụ phải thông báo ngay cho bên kia nhưng bị đơn không thông báo ngay cho nguyên đơn mà để đến 18/6/2019 mới thông báo cho nguyên đơn là quá lâu, bị đơn vi phạm nghĩa vụ thông báo. Không có cơ sở để cho rằng sự kiện bất khả kháng nên bị đơn phải chịu phạt cọc do vi phạm hợp đồng đặt cọc.

Nguyên đơn yêu cầu bị đơn: 

• Trả tiền cọc là 317.442.618 đồng; 

• Bồi thường số tiền tương đương với số tiền đã đặt cọc là 317.442.618 đồng; 

• Thanh toán tiền phạt do vi phạm hợp đồng là 265.064.586 đồng;

Bị đơn

Hợp đồng không có từ nào là “thỏa thuận gia hạn hợp đồng”, nên được hiểu gia hạn là 10 tháng nhưng không ký được Hợp đồng mua bán thì sẽ tự động gia hạn thêm 3 tháng nữa = 13 tháng.

Hợp đồng không quy định bên vi phạm nghĩa vụ phải chịu phạt gấp đôi tiền cọc.

Chỉ khi đơn phương chấm dứt hợp đồng mới phạt gấp đôi số tiền cọc. Nhưng bị đơn không đơn phương chấm dứt hợp đồng, mà do sự kiện bất khả kháng xảy ra và dự án bị dừng lại là nguyên nhân không lường trước được, bị đơn nỗ lực khắc phục nhưng không được. 

Bị đơn không đồng ý, chỉ chấp nhận: 

• Hoàn lại tiền cọc cho nguyên đơn; 

• Trả thêm tiền lãi cho nguyên đơn 0,05%/ngày, tính từ 30/7/2017 đến 18/6/2019.

Tòa án

Quyết định:

• Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Buộc bị đơn Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V có trách nhiệm trả cho bà Nguyễn Kiều H số tiền 426.642.879 đồng 

• Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V phải trả số tiền tương đương với số tiền đã đặt cọc 317.442.618 đồng.

• Chấm dứt Hợp đồng số 256/HĐĐC/VGL/DLGL “Về việc đặt cọc để ký hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai” ngày 30/6/2016 giữa bà Nguyễn Kiều H và Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V.

Cơ sở pháp lý:

• Điều 358, 388, 401, 424, 426 của Bộ luật Dân sự năm 2005;

• Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16 tháng 4 năm 2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình;

• Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11 tháng 01 năm 2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm;

• Khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39; Điều 266; 271; 273 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2019);

• Khoản 4 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

C. Phân tích bản án

Tóm tắt Nhận định của Hội đồng xét xử

Để thực hiện việc mua căn hộ hình thành trong tương lai tại Dự án G, đường Cầu T, phường T, Quận V, Thành phố Hồ Chí Minh của công ty V, bà H thanh toán cho công ty V số tiền cọc là 317.442.618 đồng theo Hợp đồng số 256/HĐĐC/VGL/DLGL ngày 30/6/2016 “về việc đặt cọc để ký hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai”.

Bị đơn đã vi phạm thời hạn thực hiện trong Hợp đồng đặt cọc, nên nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả số tiền đặt cọc 317.442.618 đồng là có cơ sở để Hội đồng xét xử chấp nhận.

Hợp đồng đặt cọc không quy định phạt cọc. Căn cứ Nghị quyết số 01/2003/NQ- HĐTP “…nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.” Thực tế có sự thay đổi về quy hoạch của dự án là trường hợp “có sự kiện bất khả kháng” mà bị đơn không lường trước được. Nên nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả tiền phạt cọc là không có căn cứ.

Theo Hợp đồng đặt cọc, nếu một bên vi phạm thời hạn ký hợp đồng mua căn hộ thì phải chịu mức phạt bằng 0,05% nhân với số tiền mà bên B đã thanh toán cho bên A và nhân với số ngày chậm ký hợp đồng mua căn hộ, bị đơn đề nghị được trả số tiền phạt vi phạm hợp đồng từ ngày 30/7/2017 đến ngày 18/6/2019 số tiền là 109.200.261 đồng là phù hợp với tình tiết, hồ sơ vụ án nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

Khi một bên vi phạm thời hạn ký hợp đồng mua căn hộ phải chịu mức phạt theo hợp đồng đặt cọc

Phán quyết của Hội đồng xét xử 

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Buộc bị đơn Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V có trách nhiệm trả cho bà Nguyễn Kiều H số tiền 426.642.879 đồng 

Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V phải trả số tiền tương đương với số tiền đã đặt cọc 317.442.618 đồng.

Chấm dứt Hợp đồng số 256/HĐĐC/VGL/DLGL “Về việc đặt cọc để ký hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai” ngày 30/6/2016 giữa bà Nguyễn Kiều H và Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V.

D. Bài học rút ra từ vụ án so với quy định pháp luật

Qua bản án số 189/2021/DS-ST ngày 29/11/2021 của Toà án nhân dân quận 7, thành phố Hồ Chí Minh về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ, có thể thấy việc xác định tình huống xảy ra trong thời gian thực hiện hợp đồng có phải là sự kiện bất khả kháng hay không là rất quan trọng.

Cả Bộ luật Dân sự năm 2005 tại Điều 358 và (pháp luật hiện hành) Bộ luật Dân sự năm 2015 tại Điều 328 về đặt cọc quy định: Nếu không có thoả thuận khác thì bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng (hợp đồng chính, được bảo đảm bằng hình thức đặt cọc) phải hoàn trả tiền cọc cho bên kia (nếu là bên nhận cọc) và chịu phạt một khoản tiền tương đương tiền cọc.

Vậy đối với việc vi phạm nghĩa vụ được thoả thuận trong hợp đồng (chẳng hạn chậm ký kết, …vv) thì giải quyết thế nào?

Khi xác định được bên vi phạm hợp đồng do sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản, đã nỗ lực khắc phục nhưng không thể khắc phục được thì Toà án xem xét chấp nhận 1 phần hoặc không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của bên bị vi phạm.

Vậy dựa vào đâu để xác định một tình huống có phải sự kiện bất khả kháng hay không?

Tại điểm d mục I.1 Nghị quyết số 01/2003/NQ- HĐTP ngày 16/4/2003 quy định “…nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.” 

Khoản 1 Điều 161 Bộ luật dân sự năm 2005 và Điều 156 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Khoản 2 Điều 351 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định nếu bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Do đó, không phải mọi trường hợp một bên vi phạm hợp đồng đều chịu phạt cọc mà còn căn cứ vào các quy định về hoàn cảnh thay đổi cơ bản, sự kiện bất khả kháng, căn cứ vào thoả thuận của các bên.

Việc nghiên cứu bản án số 189/2021/DS-ST ngày 29/11/2021 cho thấy tầm quan trọng của việc tuân thủ các quy định pháp luật trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là việc xác lập, thực hiện và chấm dứt hợp đồng. Đây là bài học thực tiễn giúp các bên tham gia giao dịch có ý thức hơn trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong thực tế. Việc tham vấn ý kiến của luật sư trước khi tham gia giao dịch cũng là giải pháp hiệu quả nhằm hạn chế các tranh chấp và rủi ro pháp lý có thể phát sinh.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự