Tóm tắt và bình luận bản án 71/2023/DS-PT ngày 22/05/2023 về tranh chấp hợp đồng bán đấu giá tài sản, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản

>>> Tóm tắt và bình luận bản án 03/2019/HS-ST ngày 23/01/2019 về tội cưỡng đoạt tài sản

>>> Tóm tắt và bình luận bản án số 22/2021/DS-PT ngày 30/9/2021 yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng

A. Tóm tắt vụ án

Nguyên đơn: 

Ông Nguyễn Thế B và bà Lê Thị Đ

Địa chỉ: Số X, đường Y, phường Z, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh.

Bị đơn:

1. Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh B;

Địa chỉ: Số X, đường Y, phường Z, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

2. Công ty trách nhiệm hữu hạn Q;

Địa chỉ: Số X, đường Y, phường Z, Quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ngân hàng thương mại cổ phần Q1;

Địa chỉ: Số X, đường Y, phường Z, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.

2. Công ty Cổ phần Dược phẩm Đ1;

Địa chỉ: 11 đường 643 Tạ Quang Bửu, Phường 4, Quận 8, thành phố Hồ Chí Minh.

3. Ông Đinh Đức H và bà Nguyễn Thị Kim A;

Địa chỉ: Số X, đường Y, phường Z, thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

4. Ông Đinh Nguyễn H1 và bà Lê Thụy V;

Địa chỉ: Số X, đường Y, phường Z, thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

5. Ông Phạm Tiến A1 và bà Đặng Thị P

Địa chỉ: Số X, đường Y, xã Z, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.

6. Phòng Công chứng số X tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu;

Địa chỉ: Số X, đường Y, phường Z, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu;

7. Văn phòng Công chứng T;

Địa chỉ: Số X, đường Y, phường Z, thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

8. Ông Đỗ Văn N;

Địa chỉ: Số X, đường Y, xã Z, thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Ông Nguyễn Thế B, sinh năm 1967 và bà Lê Thị Đ; Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ngân hàng thương mại cổ phần Q1, ông Phạm Tiến A1 và bà Đặng Thị P, Công ty Cổ phần Dược phẩm Đ1 có kháng cáo.

Xem chi tiết Bản án 71/2023/DS-PT ngày 22/05/2023 về tranh chấp hợp đồng bán đấu giá tài sản, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản tại đây

Nội dung vụ án:

Ngày 15/11/2013, ông Nguyễn Thế B, bà Lê Thị Đ, Công ty Cổ phần Dược phẩm Đ1 (Công ty Đ1) và Ngân hàng TMCP Q1 (Ngân hàng Q1) ký kết 02 hợp đồng thế chấp tài sản với nội dung: Ông B, bà Đ thế chấp tài sản là quyền sử dụng diện tích 34.018,5 m2 đất thuộc thửa số 138 và quyền sử dụng diện tích 4.923,9 m2 đất thuộc thửa số 18 để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của Công ty Đ1 theo 02 Hợp đồng vay ngày 27/6/2013, và 02 Hợp đồng vay ngày 23/4/2012 với điều kiện tổng dư nợ tối đa không vượt quá 2.325.950.000 đồng. 

Ngày 28/6/2014 và 22/8/2014, Ngân hàng Q1 đã giải ngân cho Công ty Đ1 vay số tiền 2.300.000.000 đồng, thời hạn vay là 04 tháng kể từ ngày giải ngân. 

Do Công ty Đ1 không trả được khoản nợ trên đúng hạn, nên Ngân hàng Q1 đã mời bà Đ lên làm việc. 

Quá trình thu giữ tài sản và bán đấu giá tài sản:

Ngày 20/01/2016, Công ty Q ký Hợp đồng bán đấu giá tài sản với Trung tâm đấu giá của tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu nhưng không có khách hàng tham gia đấu giá. Ngày 09/3/2016, Công ty Q ký phụ lục hợp đồng bán đấu giá tài sản với Trung tâm đấu giá.

Ngày 26/02/2016, Công ty Q phát hành văn bản về việc thực hiện các thủ tục thu giữ tài sản.

Ngày 05/4/2016, Công ty Q đã tiến hành thu giữ tài sản, có xác nhận của chính quyền địa phương.

Ngày 15/4/2016, Trung tâm đấu giá đã tổ chức bán đấu giá lần 2 và ông Phạm Tiến A1 đã trúng đấu giá là 3.570.000.000 đồng.

Ngày 11/5/2016, Công ty Q thông báo cho bà Đ rằng ngày 13/5/2016 đến Công ty Q để bàn giao hai khối tài sản thế chấp.

Ông B và bà Đ khẳng định ông bà không biết và không đồng ý việc Ngân hàng Q1, Công ty Q tự ý bán đấu giá tài sản mà không thông báo cho bà Đ, ông B, định giá tài sản để xác định giá trị tài sản thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực tế của 02 lô đất, làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của ông bà. 

=> Ông B, bà Đ yêu cầu Tòa án:

• Tuyên Hợp đồng, phụ lục hợp đồng bán đấu giá tài sản ngày 09/3/2016 giữa Chi nhánh Công ty Q1 với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh B vô hiệu.

• Tuyên Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá ngày 15/4/2016 được ký kết giữa ông Phạm Tiến A1 và Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh B vô hiệu. 

• Hủy phần cập nhật sang tên ông Phạm Tiến A1 ngày 19/8/2019 trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AL 549320 do UBND huyện Tân Thành cấp ngày 17/3/2008 và số AL 490540 do UBND huyện Tân Thành cấp ngày 07/3/2008.

• Tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đối với 02 thửa đất thế chấp) giữa ông Phạm Tiến A1, bà Đặng Thị P ký với ông Đinh Nguyễn H1, bà Lê Thụy V vô hiệu.

• Tuyên chấm dứt hợp đồng thế chấp tài sản số: 2174.13.204.318851.BD và Hợp đồng thế chấp số: 2175.13.204.318851.BD được ký kết giữa ông, bà và Ngân hàng Q1 kể từ ngày 17-5-2016.

• Ông, bà đồng ý thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh trả nợ gốc và lãi phát sinh thay cho Công ty Đ1, liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để cập nhật hoặc cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

B. Quan điểm pháp lý của các bên

Nguyên đơn

Lập luận: 

Ông B và bà Đ khẳng định ông bà không biết và không đồng ý việc Ngân hàng Q1, Công ty Q tự ý bán đấu giá tài sản mà không thông báo cho bà Đ, ông B, định giá tài sản để xác định giá trị tài sản thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực tế của 02 lô đất, làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của ông bà. 

Yêu cầu hội đồng xét xử:

• Tuyên Hợp đồng, phụ lục hợp đồng bán đấu giá tài sản ngày 09/3/2016 giữa Chi nhánh Công ty Q1 với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh B vô hiệu.

• Tuyên Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá ngày 15/4/2016 được ký kết giữa ông Phạm Tiến A1 và Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh B vô hiệu. 

• Hủy phần cập nhật sang tên ông Phạm Tiến A1 ngày 19/8/2019 trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AL 549320 do UBND huyện Tân Thành cấp ngày 17/3/2008 và số AL 490540 do UBND huyện Tân Thành cấp ngày 07/3/2008.

• Tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đối với 02 thửa đất thế chấp) giữa ông Phạm Tiến A1, bà Đặng Thị P ký với ông Đinh Nguyễn H1, bà Lê Thụy V vô hiệu.

• Tuyên chấm dứt hợp đồng thế chấp tài sản số: 2174.13.204.318851.BD và Hợp đồng thế chấp số: 2175.13.204.318851.BD được ký kết giữa ông, bà và Ngân hàng Q1 kể từ ngày 17-5-2016.

• Ông, bà đồng ý thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh trả nợ gốc và lãi phát sinh thay cho Công ty Đ1, liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để cập nhật hoặc cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bị đơn

Công ty Q lập luận:

Để đảm bảo cho khoản vay của Công ty Đ1, ông B, bà Đ đã dùng tài sản để thế chấp cho Ngân hàng 02 quyền sử dụng đất như đã nêu.

Quá trình thực hiện hợp đồng, Công ty Đ1 không thực hiện trả tiền như Hợp đồng tín dụng đã ký với Ngân hàng Q1 mặc dù phía ngân hàng đã nhiều lần đôn đốc, yêu cầu Công ty Đ1 và chủ tài sản thế chấp thanh toán các khoản nợ vay theo như cam kết nhưng các bên vẫn tỏ thái độ bất hợp tác, thường xuyên lẩn tránh và không trả nợ cho ngân hàng. Tính đến ngày 01/9/2015, Công ty Đ1 còn nợ Ngân hàng Q1 tiền nợ gốc: 2.300.000.000 đồng, nợ lãi: 336.851.719 đồng.

Ngân hàng Q1, Công ty Q đã thực hiện xử lý tài sản đảm bảo, thông báo đến ông B, bà Đ đúng quy định pháp luật. 

Yêu cầu Hội đồng xét xử:

• Công nhận Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá giữa ông Phạm Tiến A1 và Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản B.

• Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu của ông Nguyễn Thế B và bà Lê Thị Đ.

• Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu độc lập của Công ty Cổ phần Dược phẩm Đ1.

Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh B lập luận:

Ngày 20/01/2016, Công ty Q và Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh B ký kết Hợp đồng bán đấu giá khối tài sản thế chấp thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của bà Lê Thị Đ bị chuyển giao bán đấu giá tài sản để thu hồi nợ.

Trung tâm đã thực hiện việc niêm yết, thông báo bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật, ông Phạm Tiến A1 đã thanh toán đủ 100% tiền mua tài sản theo thỏa thuận cho Công ty Q. Ông Phạm Tiến A1 là người trúng đấu giá ngay tình và đã hoàn thành nghĩa vụ của người trúng đấu giá theo quy định trên giao dịch.

Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh B không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà Đ, ông B và Công ty Cổ phần Dược phẩm Đ1.

Tòa án

(1) Tại Bản án sơ thẩm số 35/2018/DS-ST ngày 08/6/2018, Tòa án nhân dân thành phố Vũng Tàu tuyên xử:

• Công nhận hiệu lực hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá số 17/HĐ.MB ngày 15 tháng 4 năm 2016 giữa Trung tâm Dịch vụ đấu giá tỉnh B và ông Phạm Tiến A1.

• Buộc Công ty Q, Ngân hàng TMCP Q1 bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của 02 tài sản bán đấu giá.

• Ông Phạm Tiến A1 được quyền liên hệ với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục sang tên.

(2) Tại Bản án phúc thẩm số 132/2018/DS-PT ngày 27-12-2018, Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tuyên xử:

• Hợp đồng bán đấu giá tài sản số 03/HĐ-BĐG ngày 20/01/2016 và Phụ lục hợp đồng ngày 09/3/2016 giữa Chi nhánh Công ty Q và Ngân hàng Q1 và Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh B vô hiệu.

• Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá số 17/HĐ.MB ngày 15/4/2016 giữa Trung tâm bán đấu giá tài sản tỉnh B và ông Phạm Tiến A1 vô hiệu.

(3) Quyết định giám đốc thẩm số 169/2019/DS-GĐT ngày 04/7/2019, Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 132/2018/DS-PT ngày 27/12/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu; giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 35/2018/DS-ST ngày 08/6/2018 của Tòa án nhân dân thành phố Vũng Tàu.

(4) Quyết định giám đốc thẩm số 32/2020/DS-GĐT ngày 13/7/2020, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao quyết định:

Hủy Quyết định giám đốc thẩm số 169/2019/DS-GĐT ngày 14/7/2019 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 132/2018/DS-PT ngày 27/12/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và Bản án dân sự sơ thẩm số 35/2018/DS-ST ngày 08/6/2018 của Tòa án nhân dân thành phố Vũng Tàu. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Vũng Tàu giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

(5) Bản án sơ thẩm số 56/2022/DS-ST ngày 02-8-2022 của Tòa án nhân dân thành phố Vũng Tàu tuyên xử:

• Hợp đồng bán đấu giá tài sản số 03/HĐ-BĐG ngày 20/01/2016 và Phụ lục hợp đồng ngày 09/3/2016 được ký kết giữa Chi nhánh Công ty Q với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh B vô hiệu.

• Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá số 17/HĐ.MB ngày 15/4/2016 giữa ông Phạm Tiến A1 và Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh B vô hiệu.

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản bảo đảm vô hiệu.

• Công ty Cổ phần Dược phẩm Đ1 có nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi cho Ngân hàng Q1 tính đến ngày 17-5-2016 là 2.893.900.349 đồng và lãi phát sinh sau thời điểm trên nếu chậm thanh toán. Ông B, bà Đ được quyền liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để cập nhật lại hoặc cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật sau khi nghĩa vụ trả nợ đã hoàn thành.

• Ngân hàng Q1 phải trả cho ông Phạm Tiến A1 là 47.960.880.000 đồng.

• Ông Phạm Tiến A1, bà Đặng Thị P phải trả cho ông Đinh Nguyễn H1 và bà Lê Thụy V là 47.960.880.000 đồng.

(6) Bản án 71/2023/DS-PT ngày 22/05/2023 của Toà án nhân dân thành phố Bà Rịa - Vũng Tàu tuyên xử:

• Hợp đồng bán đấu giá tài sản số 03/HĐ-BĐG ngày 20/01/2016 và Phụ lục hợp đồng ngày 09/3/2016 được ký kết giữa Chi nhánh Công ty TNHH Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng Q1 với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh B vô hiệu.

• Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá số 17/HĐ.MB ngày 15/4/2016 giữa ông Phạm Tiến A1 và Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh B vô hiệu.

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (là tài sản bảo đảm) giữa ông Phạm Tiến A1, bà Đặng Thị P ký với ông Đinh Nguyễn H1, bà Lê Thụy V.

• Hợp đồng thế chấp tài sản giữa vợ chồng ông Nguyễn Thế B, bà Lê Thị Đ và Ngân hàng Q1 bị chấm dứt kể từ ngày 17/05/2016.

• Hợp đồng tín dụng giữa Công ty Đ1 và Ngân hàng Q1 bị chấm dứt kể từ ngày 17/5/2016.

• Công ty Đ1 có nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi cho Ngân hàng Q1 tính đến ngày 17/5/2016 là 2.893.900.349 đồng và nợ lãi phát sinh.

• Ngân hàng Q1 có nghĩa vụ trả cho ông Phạm Tiến A1 số tiền 22.525.220.000 đồng;

• Ông Phạm Tiến A1, bà Đặng Thị P có nghĩa vụ trả cho ông Đinh Nguyễn H1, bà Lê Thụy V số tiền 41.480.440.000 đồng và tiền bồi thường thiệt hại là 6.480.440.000 đồng.

Ngân hàng Q1 có nghĩa vụ trả lại cho ông Phạm Tiến A1 22.525.220.000 đồng

Cơ sở pháp lý:

Khoản 2 Điều 308 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2019, 2020, 2022, 2023);

Điều 127, Điều 137, Điều 336, Điều 355, Điều 361, Điều 369, Điều 457, Điều 583 Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 124, Điều 131, Điều 419 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 4 và Điều 91 của Luật Các Tổ chức tín dụng; Điều 26, Điều 27, Điều 29 Nghị quyết 326/2016/NQ-UBTVQH.

C. Phân tích bản án

Tóm tắt Nhận định và phán quyết của Hội đồng xét xử sơ thẩm

(Bản án sơ thẩm số 56/2022/DS-ST)

• Hợp đồng bán đấu giá tài sản số 03/HĐ-BĐG ngày 20/01/2016 và Phụ lục hợp đồng ngày 09/3/2016 được ký kết giữa Chi nhánh Công ty Q với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh B vô hiệu.

• Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá số 17/HĐ.MB ngày 15/4/2016 giữa ông Phạm Tiến A1 và Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh B vô hiệu.

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản bảo đảm vô hiệu.

• Công ty Cổ phần Dược phẩm Đ1 có nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi cho Ngân hàng Q1 tính đến ngày 17-5-2016 là 2.893.900.349 đồng và lãi phát sinh sau thời điểm trên nếu chậm thanh toán. Ông B, bà Đ được quyền liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để cập nhật lại hoặc cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật sau khi nghĩa vụ trả nợ đã hoàn thành.

• Ngân hàng Q1 phải trả cho ông Phạm Tiến A1 là 47.960.880.000 đồng.

• Ông Phạm Tiến A1, bà Đặng Thị P phải trả cho ông Đinh Nguyễn H1 và bà Lê Thụy V là 47.960.880.000 đồng.

Tóm tắt Nhận định và phán quyết của Hội đồng xét xử phúc thẩm

(Bản án phúc thẩm số 71/2023/DS-PT)

• Hợp đồng bán đấu giá tài sản số 03/HĐ-BĐG ngày 20/01/2016 và Phụ lục hợp đồng ngày 09/3/2016 được ký kết giữa Chi nhánh Công ty TNHH Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng Q1 với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh B vô hiệu.

• Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá số 17/HĐ.MB ngày 15/4/2016 giữa ông Phạm Tiến A1 và Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh B vô hiệu.

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (là tài sản bảo đảm) giữa ông Phạm Tiến A1, bà Đặng Thị P ký với ông Đinh Nguyễn H1, bà Lê Thụy V.

• Hợp đồng thế chấp tài sản giữa vợ chồng ông Nguyễn Thế B, bà Lê Thị Đ và Ngân hàng Q1 bị chấm dứt kể từ ngày 17/05/2016.

• Hợp đồng tín dụng giữa Công ty Đ1 và Ngân hàng Q1 bị chấm dứt kể từ ngày 17/5/2016.

• Công ty Đ1 có nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi cho Ngân hàng Q1 tính đến ngày 17/5/2016 là 2.893.900.349 đồng và nợ lãi phát sinh.

• Ngân hàng Q1 có nghĩa vụ trả cho ông Phạm Tiến A1 số tiền 22.525.220.000 đồng;

• Ông Phạm Tiến A1, bà Đặng Thị P có nghĩa vụ trả cho ông Đinh Nguyễn H1, bà Lê Thụy V số tiền 41.480.440.000 đồng và tiền bồi thường thiệt hại là 6.480.440.000 đồng.

Cơ sở pháp lý:

• Khoản 2 Điều 308 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2019, 2020, 2022, 2023);

• Điều 127, Điều 137, Điều 336, Điều 355, Điều 361, Điều 369, Điều 457, Điều 583 Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 124, Điều 131, Điều 419 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 4 và Điều 91 của Luật Các Tổ chức tín dụng; Điều 26, Điều 27, Điều 29 Nghị quyết 326/2016/NQ-UBTVQH.

D. Bài học rút ra từ vụ án so với quy định pháp luật

Về căn cứ và thẩm quyền, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm

Căn cứ Điều 299 Bộ luật Dân sự năm 2015 (tương ứng Điều 355, 336, 338 Bộ luật Dân sự năm 2005), đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được bảo đảm thì được tiến hành xử lý tài sản bảo đảm. Việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định tương ứng của pháp luật đấu giá. Việc bán đấu giá tài sản phải có sự phối hợp của bên thế chấp, bên nhận thế chấp và bên thứ ba năm giữ tài sản (ngân hàng).

Đồng thời, căn cứ Điều 335 Bộ luật Dân sự năm 2015 (tương ứng Điều 261 Bộ luật Dân sự năm 2005), bảo lãnh là việc người thứ ba (bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. 

Trong vụ án trên, Công ty Đ1 đã ký kết Hợp đồng tín dụng với chi nhánh Ngân hàng Q1. Ông B, bà Đ đã dùng tài sản của mình là quyền sử dụng 2 mảnh đất để đảm bảo cho khoản vay của Công ty Đ1 thể hiện tại các Hợp đồng thế chấp giữa ông B, bà Đ và chi nhánh ngân hàng Q1. Công ty Đ1 đã không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ, đến ngày 01/9/2015, Công ty Đ1 còn nợ ngân hàng Q1 số tiền nợ gốc: 2.300.000.000 đồng; nợ lãi: 336.851.719 đồng. 

Tại Hợp đồng thế chấp, các bên thỏa thuận: “Khi đến hạn trả nợ theo hợp đồng cấp tín dụng mà Bên được cấp tín dụng hoặc bên thế chấp không thực hiện, thực hiện không đúng, không đủ hoặc vi phạm nghĩa vụ trả nợ” thì Ngân hàng Q1 được quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ.

Hợp đồng thế chấp tài sản do ông B, bà Đ ký kết với Ngân hàng Q1 có nội dung thỏa thuận: “Trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày đến hạn thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bên thế chấp phải chủ động phối hợp với Ngân hàng Q1 để trực tiếp bán tài sản cho người mua hoặc ủy quyền cho bên thứ ba (có thể là Trung tâm bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp có chức năng được mua tài sản để bán) bán tài sản để thu hồi nợ”. 

Theo đó tính đến ngày 01/9/2015, Công ty Đ1 đã vi phạm nghĩa vụ trả nợ nên phát sinh quyền của Ngân hàng bán đấu giá tài sản để thu hồi nợ.

Tại biên bản làm việc ngày 29/9/2015 giữa đại diện chi nhánh Công ty Q với chủ tài sản thế chấp là ông B, bà Đ không thể hiện thời gian Ngân hàng ấn định cho bà Đ phải trả nợ thay cho Công ty Đ1 để giải chấp tài sản thế chấp; đồng thời ông B, bà Đ cũng chưa bàn giao tài sản cho Ngân hàng, không đồng ý với việc ngân hàng đem đấu giá tài sản. Do đó, việc Ngân hàng đem tài sản thế chấp của ông B, bà Đ đi đấu giá tài sản là chưa đúng với thỏa thuận tại các hợp đồng thế chấp đã giao kết.Ông B, bà Đ được xác định là bên bảo lãnh. Ngân hàng Q1 phải thông báo cho ông B, bà Đ về việc Công ty Đ1 còn nợ Ngân hàng Q1 bao nhiêu tiền gốc, tiền lãi và phải ấn định thời gian cho ông B, bà Đ trả nợ thay; trong trường hợp ông B, bà Đ hết thời hạn ấn định mà không trả được nợ thì Ngân hàng Q1 mới được quyền yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của ông B, bà Đ. Ngày 09/9/2015, Công ty Q có Thông báo đề nghị ông B, bà Đ trong thời hạn 10 ngày phải bàn giao tài sản để xử lý bằng hình thức bán đấu giá; trường hợp ông B, bà Đ không tự nguyện bàn giao tài sản theo đúng theo đúng thời gian trên, Công ty Q sẽ đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phối hợp, xử lý, thu giữ tài sản để thu hồi khoản nợ. Về nghĩa vụ thông báo: Ngày 15/10/2015, Công ty Q có Thông báo yêu cầu ông B, bà Đ tự nguyện bàn giao tài sản vào 09 giờ ngày 05/11/2015; ngày 26/02/2016, Công ty Q có thông báo cho ông B, bà Đ về việc sẽ tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm vào lúc 09 giờ ngày 04/4/2016; ngày 04/4/2016 Công ty Q lập Biên bản thu giữ 02 tài sản bảo đảm nêu trên. Công ty Q cho rằng đã gửi các Thông báo trên cho ông B, bà Đ theo địa chỉ mà ông B, bà Đ đã cung cấp trong Hợp đồng thế chấp. Căn cứ vào chứng cứ là các phiếu báo phát hoàn, không có đủ căn cứ để xác định ông B, bà Đ đã nhận được các văn bản nêu trên từ Công ty Q, của Trung tâm bán đấu giá tài sản. Tuy nhiên, Công ty Q và Trung tâm đấu giá tài sản vẫn tiến hành bán đấu giá tài sản thế chấp là không đúng quy định. Mặt khác, ông B, bà Đ không có thỏa thuận tự nguyện giao tài sản thế chấp cho Công ty Q bán đấu giá tài sản để trả nợ, trong trường hợp có sự bất hợp tác như vậy, Công ty Q phải khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông B, bà Đ thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. Thêm vào đó, giá tài sản được xác định khi bán tài sản bảo đảm là 02 thửa đất cũng thấp hơn nhiều giá trị được xác định trong hợp đồng thế chấp.

Từ những cơ sở trên, Tòa tuyên Hợp đồng bán đấu giá tài sản giữa chi nhánh Công ty Q1 với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh B vô hiệu.

Như vậy, việc xử lý tài sản đảm bảo phải tuân thủ đúng quy trình, nhất là việc thông báo và định giá tài sản bảo đảm vì việc xử lý ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các bên, nhất là chủ tài sản. Thông báo yêu cầu bàn giao tài sản, thông báo tiến hành thu giữ tài sản,... nếu được gửi qua dịch vụ bưu chính thì phải đảm bảo đến tay người nhận, có xác nhận từ tổ chức chuyển phát để làm bằng chứng chứng minh trước cơ quan tài phán (nếu tranh chấp được đưa ra trước Toà). Việc định giá tài sản phải hợp lý, đúng giá trị tài sản vào thời điểm thực hiện việc định giá.

Về xử lý hậu quả của các giao dịch dân sự vô hiệu 

Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 (tương ứng Điều 127 Bộ luật Da sự năm 2005), giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên việc hợp đồng vô hiệu không làm chấm dứt nghĩa vụ bồi thường thiệt hại nếu phát sinh thiệt hại.
Trong vụ việc trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Trung tâm dịch vụ đấu giá tỉnh B với ông A1 vô hiệu. Toà án buộc công ty Q phải bồi thường thiệt hại cho ông A1, có xem xét tới lỗi của công A1 là không tìm hiểu thông tin của người sử dụng đất, làm đơn đề nghị giám đốc thẩm, dẫn tới vụ việc bị kéo dài, giá trị tài sản tăng cao. Do đó, cần xác định ông A1 cũng có lỗi dẫn đến giao dịch mua bán tài sản đấu giá bị vô hiệu. Hội đồng xét xử xác định lỗi của Công ty Q và của ông A1 mỗi bên phải chịu là 50%, từ đó xác định công ty Q phải bồi thường cho ông A1 50%.

Từ vụ việc trên, khuyến nghị được đưa ra cho các bên là nắm rõ và tuân thủ quy định của pháp luật, cần tìm hiểu rõ tính chất pháp lý của đất đai trước khi đặt bút ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngay cả khi chủ thể ký kết là tổ chức có tính uy tín nhất định (trường hợp của ông A1 tại bản án số 71/2023/DS-PT), tránh vội vàng ký kết hợp đồng do giá thấp, …cuối cùng dẫn đến thiệt hại gây ra cho chính mình.

        Người dân phải vô cùng cẩn thận trước những giao dịch liên quan đến đất đai

Bản án số 71/2023/DS-PT đã đưa ra các nhận định và phán quyết dựa trên sự đánh giá khách quan, toàn diện các chứng cứ và quy định pháp luật hiện hành. Vụ án là minh chứng cho việc giải quyết tranh chấp hợp đồng trong các giao dịch dân sự phức tạp, đồng thời đặt ra yêu cầu đối với các bên tham gia giao dịch về tính minh bạch, thận trọng trong việc soạn thảo và thực hiện hợp đồng. Việc nghiên cứu bản án không chỉ giúp rút ra các bài học pháp lý quan trọng mà còn góp phần nâng cao ý thức pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong các giao dịch dân sự.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự