Thanh lý hợp đồng thuê mặt bằng: Bồi thường thế nào khi bên thuê tự ý định giá?

Câu hỏi:

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến LHLegal. Với tình huống của bạn, chúng tôi xin làm rõ các vấn đề và khuyến nghị các giải pháp như sau:

Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh? Hợp đồng thuê tài sản là gì? 

Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh (hợp đồng thuê nhà) là loại hợp đồng mà ở đó bên cho thuê cho phép bên thuê sử dụng mặt bằng của mình trong một khoảng thời gian nhất định để thực hiện các hoạt động theo mục đích đã cam kết trong nội dung hợp đồng và phải trả tiền thuê mặt bằng theo thời gian cụ thể.

Căn cứ Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015:

“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê”.

Như vậy, hợp đồng thuê mặt bằng cũng là hợp đồng thuê tài sản.

Trả mặt bằng thuê trước hạn có bị mất tiền cọc không? Bên thuê không chịu trả hết tiền thuê nhà thì xử lý thế nào?

Căn cứ Điều 171 Luật Nhà ở năm 2023 (sửa đổi, bổ sung năm 2024) (sau đây gọi là Luật Nhà ở):

“Điều 171. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 127 của Luật này.

2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Hợp đồng thuê nhà ở hết thời hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

b) Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

c) Nhà ở cho thuê không còn;

d) Bên thuê nhà ở là cá nhân chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

đ) Bên thuê nhà ở là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động;

e) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc trường hợp bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc các bên có thỏa thuận khác;

g) Trường hợp quy định tại Điều 172 của Luật này”.

Điều 172 Luật Nhà ở quy định:

“Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này.

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật’.

Theo quy định trên, việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn phải đáp ứng thời gian báo trước.

Việc chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn phải đáp ứng thời gian báo trước

Khi muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn thì phải đáp ứng điều kiện sau đây:

• Thực hiện theo thỏa thuận của các bên nếu các bên có thoả thuận về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

• Thông báo trước cho bên còn lại ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Việc đặt cọc là hành vi để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thuê nhà. Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo đó, để xác định có phải trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn không thì hai bên cần căn cứ vào thoả thuận trước đó nêu trong hợp đồng thuê nhà.

Trong tình huống của bạn, bên thuê đã không thực hiện đúng hợp đồng, cụ thể là chấm dứt hợp đồng thuê nhà nhưng không thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà. Do đó, bạn hoàn toàn có cơ sở để giữa lại một tháng tiền cọc để khấu trừ hao mòn tài sản, đảm bảo nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà.

Trả mặt bằng thuê trước hạn có được yêu cầu chủ nhà đền bù tiền đầu tư cơ sở vật chất hay không? 

Điều 479 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 479. Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê

1. Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.

Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.

2. Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý”.

Đồng thời, căn cứ Điều 476, 477 Bộ luật Dân sự năm 2015, yêu cầu đền bù chi phí đầu tư cơ sở vật chất chỉ được chấp nhận nếu như: (1) Bàn giao mặt bằng không đúng tình trạng đã thoả thuận trong hợp đồng khiến bên thuê phải sửa chữa mới có thể thực hiện kinh doanh hoặc (2) Mặt bằng bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê, bên thuê yêu cầu bạn sửa chữa/ giảm giá thuê nhưng bạn không thực hiện dẫn đến việc thuê mặt bằng kinh doanh không đạt được mục đích. 

Như vậy, việc bên thuê có được bồi thường tiền đầu tư vào cơ sở vật chất hay không phụ thuộc vào:

• Các bên có thoả thuận trong hợp đồng về việc sửa chữa, chi phí sửa chữa hợp lý và trách nhiệm thanh toán chi phí của bên cho thuê.

• Bên cho thuê bàn giao nhà không đúng tình trạng đã thoả thuận, bên thuê thoả thuận với bên cho thuê để sửa chữa, nâng cấp;

• Trong quá trình thuê nhà, bên cho thuê đồng ý cho bên thuê được sửa chữa, nâng cấp nhà và đồng ý trả lại chi phí hợp lý.

Trong tình huống của bạn, chúng tôi hiểu rằng hai bên không có thoả thuận về việc sửa chữa, nâng cấp. Việc sửa chữa, đầu tư cơ sở vật chất do bên thuê tự ý thực hiện, do đó không có cơ sở để yêu cầu bạn (là bên cho thuê) đền bù chi phí trên.

Do bên thuê tự ý sửa chữa, nâng cấp nhà nên không có cơ sở để yêu cầu bên cho thuê đền bù chi phí

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về tình huống mà bạn đang gặp phải dựa trên các tình tiết từ câu hỏi mà bạn đưa ra, mong rằng với những thông tin trên sẽ giúp bạn giải quyết vấn đề một cách thuận lợi. Nếu bạn cần thêm sự trợ giúp, hãy liên hệ đến hotline của LHLegal, đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm tại LHLegal luôn luôn sẵn sàng hỗ trợ, cam kết cung cấp giải pháp tối ưu, đảm bảo quyền lợi và tiết kiệm thời gian cho quý khách.

Toàn bộ nội dung trả lời trên đây có giá trị giới hạn trong phạm vi yêu cầu, tình tiết sự việc cụ thể của câu hỏi tại đầu bài viết. Mọi trích dẫn, áp dụng câu trả lời nêu trên đều phải ghi rõ nguồn từ Công ty Luật TNHH LHLegal. Nếu áp dụng câu trả lời trong bài viết này cho bất kỳ câu hỏi, sự việc nào khác với bài viết đều có thể không có giá trị và phải tự chịu trách nhiệm bởi người trích dẫn.

Gọi ngay Luật sư giải quyết đất đai LHLegal để đảm bảo giao dịch nhà đất đúng luật và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình!

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự