Tài sản thế chấp mất giá trị: Rủi ro pháp lý và giải pháp thu hồi nợ cho Ngân hàng

>>> Quy định về thế chấp bất động sản và việc xử lý tài sản thế chấp trong hợp đồng tín dụng ngân hàng

>>> Ngân hàng bán tài sản thế chấp: Cần lưu ý gì để tránh rắc rối pháp lý?

Quy định về tài sản thế chấp ngân hàng theo Pháp luật

Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”

Rủi ro pháp lý khi tài sản thế chấp mất giá trị

Giá trị thị trường sụt giảm

Theo khoản 1 Điều 306 Bộ luật Dân sự 2015, khi xử lý tài sản bảo đảm, các bên có quyền thỏa thuận về giá hoặc lựa chọn tổ chức định giá tài sản:

“Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm.”

Tuy nhiên, cơ chế này chỉ mang tính khởi điểm về nguyên tắc, bởi giá trị thực tế của tài sản lại chịu tác động trực tiếp từ biến động thị trường, đặc biệt là đối với những tài sản đặc thù có tính thanh khoản thấp.

Trường hợp khoản nợ của Công ty Cổ phần Hằng Hà là minh chứng rõ nét. Theo thông báo từ Ngân hàng BIDV chi nhánh Thành Đô, tính đến ngày 31/10/2024, tổng dư nợ của Hằng Hà là hơn 730 tỷ đồng, trong đó nợ gốc hơn 433,6 tỷ đồng và tiền lãi, phí phạt hơn 296,3 tỷ đồng. Tài sản bảo đảm cho khoản vay này là quyền sử dụng đất và toàn bộ công trình Bệnh viện phụ sản quốc tế Đức Giang, tọa lạc tại phường Đức Giang, quận Long Biên, Hà Nội.

Tuy nhiên, từ tháng 8/2024 đến tháng 2/2025, khoản nợ này đã 4 lần được mang ra đấu giá nhưng không có nhà đầu tư nào quan tâm, dù tài sản có vị trí rõ ràng và được định giá kỹ lưỡng. Đến lần đấu giá thứ 5, mức giá khởi điểm được hạ xuống còn 534 tỷ đồng, thấp hơn nhiều so với tổng dư nợ. Điều này cho thấy giá trị thị trường thực tế của tài sản đã sụt giảm đáng kể, và không còn tương xứng với giá trị ghi nhận trên sổ sách tín dụng.

Nguyên nhân chính đến từ việc tài sản bảo đảm thuộc nhóm bất động sản chuyên biệt: cụ thể là bệnh viện. Loại tài sản này không dễ chuyển nhượng vì phụ thuộc vào các điều kiện khai thác chuyên môn, quy hoạch y tế, yêu cầu về giấy phép hành nghề và vận hành kỹ thuật cao. Do đó, dù quy mô lớn, các nhà đầu tư cũng dè chừng vì khó có thể khai thác hiệu quả hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng.

Về mặt pháp lý, điều này đẩy ngân hàng vào tình thế khó xử: tài sản bảo đảm không đủ để thu hồi toàn bộ nghĩa vụ nợ, nhưng các biện pháp pháp lý khác như kiện đòi bổ sung, kê biên thêm tài sản khác của con nợ sẽ cần thời gian và chưa chắc khả thi nếu con nợ mất khả năng thanh toán hoàn toàn.

Tình huống này đặt ra yêu cầu cấp thiết đối với các tổ chức tín dụng trong việc thẩm định giá trị tài sản bảo đảm sát thực tế hơn, đặc biệt là đối với nhóm tài sản có tính đặc thù. Đồng thời, cần tính đến các giải pháp thay thế như chuyển nhượng khoản nợ, khai thác tài sản tạm thời, hoặc thu hút nhà đầu tư chiến lược, thay vì chỉ phụ thuộc vào cơ chế đấu giá truyền thống vốn có tính thanh khoản thấp trong bối cảnh thị trường kém sôi động.

Rủi ro về tính hợp pháp của tài sản

Theo quy định tại Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản được dùng để thế chấp phải đáp ứng điều kiện về quyền sở hữu hợp pháp, không có tranh chấp, và trong một số trường hợp còn bao gồm cả các tài sản phụ hoặc tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Cụ thể:

• Nếu bên vay thế chấp toàn bộ bất động sản hoặc động sản có vật phụ, thì vật phụ cũng mặc nhiên thuộc tài sản thế chấp.

• Trong trường hợp thế chấp một phần tài sản, các vật phụ gắn liền với phần đó vẫn được xem là tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên.

• Đối với quyền sử dụng đất, nếu trên đất có tài sản thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp (ví dụ: nhà, công trình xây dựng...), thì tài sản đó cũng được xem là một phần của tài sản thế chấp.

Ngoài ra, nếu tài sản thế chấp đã được mua bảo hiểm, bên nhận thế chấp có trách nhiệm thông báo cho tổ chức bảo hiểm về tình trạng thế chấp. Khi xảy ra sự kiện bảo hiểm, khoản tiền bồi thường sẽ được chi trả trực tiếp cho bên nhận thế chấp. Ngược lại, nếu không có thông báo, tổ chức bảo hiểm sẽ chi trả cho bên mua bảo hiểm (tức bên thế chấp) và người này vẫn có nghĩa vụ thanh toán lại cho bên nhận thế chấp.

Trên thực tế, rủi ro pháp lý lớn nhất phát sinh khi tài sản thế chấp không đáp ứng đủ điều kiện pháp lý, ví dụ: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đầy đủ, tài sản xây dựng sai phép, hoặc chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng theo quy định pháp luật. Trong các trường hợp như vậy, tòa án có thể bác yêu cầu xử lý tài sản thế chấp, khiến ngân hàng không thể thu hồi nợ từ chính tài sản đã nhận bảo đảm.

Do đó, việc kiểm tra tính pháp lý và hồ sơ tài sản bảo đảm ngay từ thời điểm ký kết hợp đồng là yếu tố then chốt giúp hạn chế rủi ro trong xử lý nợ xấu về sau.

Để hạn chế rủi ro, bạn cần kiểm tra tính pháp lý và hồ sơ bảo đảm trước khi ký hợp đồng

Khó khăn trong xử lý tài sản

Theo Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm trong các trường hợp sau:

• Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

• Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

• Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

Về phương thức xử lý tài sản bảo đảm, Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

• Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây: 

  • Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản.

  • Bán đấu giá tài sản

  • Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm.

  • Phương thức khác.

• Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc xử lý tài sản bảo đảm gặp nhiều khó khăn. Dù có quyền pháp lý rõ ràng, nhưng nếu tài sản đưa ra đấu giá nhiều lần mà không có người mua, hoặc giá đấu không đủ để bù đắp khoản nợ, thì bên nhận bảo đảm (ví dụ: ngân hàng, tổ chức tín dụng) vẫn đối mặt với rủi ro tổn thất tài chính. Điều này đặc biệt xảy ra trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng hoặc tài sản bảo đảm là loại tài sản chuyên biệt, khó thanh khoản.

Chi phí pháp lý và thuế

Khi xử lý tài sản bảo đảm thông qua đấu giá hoặc chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng (người mua tài sản) thường phải chịu các chi phí pháp lý và thuế sau:

• Lệ phí trước bạ

• Thuế thu nhập cá nhân: Đối với cá nhân chuyển nhượng bất động sản, thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% giá trị chuyển nhượng.

• Phí công chứng

• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Phí thẩm định hồ sơ

Những chi phí này có thể làm giảm sức hấp dẫn của tài sản bảo đảm đối với người mua, đặc biệt khi tài sản tiềm ẩn rủi ro pháp lý hoặc khó thanh khoản.

Giải pháp thu hồi nợ khi tài sản thế chấp mất giá: Cơ sở pháp lý và hành động thiết thực

Khi tài sản thế chấp mất giá, ngân hàng và tổ chức tín dụng đối mặt với rủi ro lớn trong việc thu hồi nợ. Dưới đây là các giải pháp pháp lý hiệu quả, căn cứ vào quy định của pháp luật Việt Nam, giúp giảm thiểu tổn thất và tối ưu hóa quy trình xử lý nợ.

Định giá tài sản thận trọng theo tiêu chuẩn pháp lý

Theo Điều 296 Bộ luật Dân sự 2015:

“Giá trị của tài sản dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp luật có quy định khác.”

Tuy nhiên, trong thực tiễn tín dụng, việc định giá tài sản bảo đảm cần được thực hiện một cách thận trọng nhằm đảm bảo khả năng thu hồi nợ hiệu quả.

Để đạt được điều này, bên nhận bảo đảm nên áp dụng các phương pháp định giá đa chiều, bao gồm so sánh với giao dịch thị trường, thuê đơn vị thẩm định độc lập và đánh giá khả năng khai thác, sử dụng của tài sản. Đặc biệt, đối với bất động sản chuyên biệt như bệnh viện, nhà máy, cần xem xét khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng nếu được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận theo Luật Đất đai 2013.

Ngoài ra, hoạt động thẩm định giá bất động sản cần tuân thủ đúng quy định tại Thông tư 42/2024/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành, có hiệu lực từ ngày 05/8/2024. Thông tư này hướng dẫn về chuẩn mực thẩm định giá bất động sản, bao gồm các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí và thu nhập, nhằm đảm bảo việc định giá phản ánh đúng giá trị thị trường và phù hợp với mục đích sử dụng tài sản.

Tóm lại, mặc dù pháp luật cho phép linh hoạt về giá trị tài sản bảo đảm, nhưng trong điều kiện thị trường biến động và tài sản dễ mất giá, việc định giá thiếu thận trọng sẽ khiến bên nhận bảo đảm đối mặt với rủi ro lớn trong việc xử lý, thanh lý và thu hồi khoản nợ khi đến hạn.

Điều chỉnh hợp đồng và yêu cầu bổ sung tài sản thế chấp

Pháp luật hiện hành không quy định cụ thể về quyền bắt buộc bên thế chấp phải bổ sung hoặc thay thế tài sản thế chấp khi giá trị tài sản bảo đảm giảm. Vì vậy, vấn đề này thường được các bên thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng tín dụng hoặc hợp đồng thế chấp, dựa trên nguyên tắc tự do hợp đồng tại Điều 385 và Điều 388 Bộ luật Dân sự 2015.

Khi giá trị tài sản bảo đảm bị giảm đột ngột do biến động thị trường hoặc các yếu tố khách quan khác, bên nhận thế chấp (ví dụ: ngân hàng, tổ chức tín dụng) có thể thương lượng với bên thế chấp để bổ sung tài sản thế chấp nhằm bảo đảm nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ. Đồng thời, các bên cũng có thể đàm phán điều chỉnh các điều khoản hợp đồng tín dụng hoặc hợp đồng thế chấp cho phù hợp với tình hình thực tế.

Việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng do thay đổi hoàn cảnh được quy định tại Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“Trường hợp có sự thay đổi hoàn cảnh sau khi hợp đồng được ký kết mà các bên không lường trước được và sự thay đổi đó làm cho việc thực hiện hợp đồng trở nên khó khăn hoặc gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên, bên đó có quyền yêu cầu sửa đổi, bổ sung hợp đồng.

Các bên thỏa thuận sửa đổi, bổ sung hợp đồng trên cơ sở yêu cầu của một bên.

Trường hợp không thỏa thuận được, bên có yêu cầu có thể khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu sửa đổi, bổ sung hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng.”

Nếu các bên không thể đạt được thỏa thuận về việc bổ sung tài sản hoặc điều chỉnh hợp đồng, bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện ra Tòa án yêu cầu phát mãi tài sản bảo đảm để thu hồi nợ theo quy định tại Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản hướng dẫn liên quan.

Tóm lại, để giảm thiểu rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền lợi khi giá trị tài sản thế chấp bị giảm, các bên cần chủ động xây dựng các điều khoản về nghĩa vụ duy trì giá trị tài sản và trách nhiệm bổ sung tài sản trong hợp đồng tín dụng hoặc hợp đồng thế chấp. Đồng thời, các bên cũng cần hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định pháp luật về sửa đổi, bổ sung hợp đồng do thay đổi hoàn cảnh để có giải pháp xử lý phù hợp, kịp thời.

Các bên cần chủ động xây dựng điều khoản về nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng hoặc thế chấp

Linh hoạt trong xử lý tài sản thế chấp qua đấu giá

Việc xử lý tài sản thế chấp thông qua đấu giá phải tuân thủ các quy định của Luật Đấu giá tài sản 2016 về thủ tục tổ chức và thực hiện đấu giá. Để nâng cao hiệu quả thu hồi nợ và tăng tính thanh khoản của tài sản, ngân hàng và các bên liên quan cần thực hiện một số giải pháp sau:

• Xác định giá khởi điểm hợp lý: Giá khởi điểm được xây dựng dựa trên kết quả định giá tài sản do tổ chức định giá độc lập thực hiện theo quy định tại Luật Đấu giá tài sản 2016. Ngoài ra, ngân hàng cần tham khảo giá thị trường thực tế nhằm đảm bảo giá đấu phù hợp, tránh việc tài sản bị bán với giá thấp không đủ bù đắp nợ.

• Mở rộng đối tượng tham gia đấu giá: Để tăng khả năng tìm kiếm người mua, ngân hàng có thể mở rộng đối tượng tham gia đấu giá, bao gồm cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Việc này cần tuân thủ các điều kiện mua bất động sản đối với nhà đầu tư nước ngoài theo Luật Đầu tư 2020 và các văn bản hướng dẫn liên quan.

• Chia lô tài sản đấu giá: Khi tài sản thế chấp có quy mô lớn hoặc phức tạp, việc chia lô tài sản để bán từng phần sẽ giúp thu hút được nhiều nhà đầu tư với khả năng tài chính khác nhau, từ đó nâng cao tính khả thi của việc thanh lý tài sản. Việc chia lô tài sản phải đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch và được thực hiện theo quy định tại Luật Đấu giá tài sản 2016.

Những biện pháp này góp phần khắc phục những khó khăn về thanh khoản và giá trị tài sản thế chấp, đồng thời hỗ trợ bên nhận thế chấp thu hồi nợ một cách hiệu quả, đúng quy định pháp luật.

Khởi kiện thu hồi nợ từ tài sản khác của bên vay

Khi tài sản thế chấp không đủ để thanh toán toàn bộ khoản nợ, ngân hàng có quyền khởi kiện để thu hồi nợ từ các tài sản khác thuộc quyền sở hữu của bên vay. Để đảm bảo hiệu quả trong quá trình thu hồi, cần lưu ý các điểm sau:

• Xác minh và bảo vệ tài sản có khả năng thu hồi: Ngân hàng có thể áp dụng các biện pháp khẩn cấp như phong tỏa tài khoản ngân hàng, tạm giữ hoặc kê biên tài sản của bên vay nhằm ngăn chặn việc chuyển nhượng hoặc làm thất thoát tài sản, theo quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

• Phối hợp chặt chẽ với cơ quan thi hành án dân sự: Việc thi hành quyết định của tòa án về thu hồi nợ được thực hiện theo Luật Thi hành án Dân sự 2008. Trong trường hợp bên vay cố tình trốn tránh nghĩa vụ trả nợ, sự phối hợp hiệu quả giữa ngân hàng và cơ quan thi hành án là yếu tố then chốt để đảm bảo quyền lợi cho bên cho vay.

Như vậy, việc khởi kiện và thu hồi nợ từ tài sản khác của bên vay không chỉ giúp ngân hàng bảo vệ quyền lợi hợp pháp mà còn góp phần nâng cao tính răn đe trong hoạt động tín dụng.

Phòng ngừa rủi ro từ giai đoạn ký kết hợp đồng

• Thẩm định pháp lý chặt chẽ: Đảm bảo tài sản thế chấp không tranh chấp, đủ điều kiện xử lý.

• Bảo hiểm giá trị tài sản: Ký hợp đồng bảo hiểm theo Luật Kinh doanh Bảo hiểm 2022 để bù đắp rủi ro mất giá.

Việc thu hồi nợ khi tài sản thế chấp mất giá đòi hỏi sự kết hợp giữa hiểu biết pháp lý sâu rộng và chiến lược xử lý linh hoạt. Từ định giá tài sản đến khởi kiện, mỗi bước cần tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của ngân hàng. Đồng thời, việc chủ động rà soát hợp đồng và phòng ngừa rủi ro từ sớm sẽ giảm thiểu đáng kể thiệt hại tài chính.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự