Quy định về thế chấp bất động sản và việc xử lý tài sản thế chấp trong hợp đồng tín dụng ngân hàng

Làm rõ 1 số khái niệm 

Thế chấp tài sản – Điều 317 BLDS 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp". 

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, tài sản thế chấp có thể bao gồm bất động sản, động sản, tài sản khác có thể định giá bằng tiền để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ nào đó. 

Thế chấp quyền sử dụng đất (“QSDĐ”) là việc một bên dùng QSDĐ của mình (gọi là bên thế chấp) để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp); bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp mà không phải chuyển giao QSDĐ cho bên nhận thế chấp. Ngoài việc thế chấp tài sản để bảo đảm nghĩa vụ của mình thì chủ sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ để bảo đảm nghĩa vụ cho bên khác thông qua hình thức bảo lãnh.  

Thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà Ngân hàng thỏa thuận với khách hàng. Trong đó, việc thế chấp bất động sản diễn ra khá phổ biến trong các Hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp giữa Tổ chức tín dụng và bên vay và nhóm tài sản bảo đảm này có thể chiếm từ 70% đến 90% tổng tài sản bảo đảm của Ngân hàng.

Trong bài viết này, tác giả tập trung bàn luận về quy định thế chấp QSDĐ của Tổ chức, cá nhân tại các Tổ chức tín dụng và một số vấn đề bất cập liên quan khi Ngân hàng xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ.  

Điều kiện để thế chấp QSDĐ theo quy định pháp luật 

Theo quy định tại Điều 45 Luật đất đai 2024, tổ chức, cá nhân sử dụng đất được thế chấp QSDĐ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau: 

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này; 

• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; 

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; 

• Trong thời hạn sử dụng đất; 

• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật. 

Ngoài ra, việc thế chấp QSDĐ cũng phải tuân thủ các quy định nội bộ về thẩm định tài sản bảo đảm của các ngân hàng thương mại, việc ký kết Hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được công chứng theo quy định của Điều 27.3.a Luật Đất đai 2024, các bên phải tiến hành thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định tại Điều 25.1 Nghị định 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm. 

Thông thường khi xác lập Hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp QSDĐ với bên vay, Tổ chức tín dụng sẽ tiến hành thẩm định giá trị tài sản bảo đảm là QSDĐ, tùy theo Ngân hàng mà giá trị giải ngân có thể chiếm từ 50%-85% giá trị tài sản bảo đảm. Sau khi ký kết và công chứng Hợp đồng thế chấp QSDĐ với bên vay, Ngân hàng sẽ làm thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ với Cơ quan đăng ký đất đai - Cơ quan cấp GCNQSDĐ đối với tài sản bảo đảm đó. Thời điểm có hiệu lực của đăng ký đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là thời điểm cơ quan đăng ký ghi, cập nhật nội dung đăng ký vào Sổ địa chính. Việc đăng ký thế chấp QSDĐ còn nhằm đảm bảo phát sinh hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba, hay nói cách khác để Ngân hàng được ưu tiên xử lý tài sản thế chấp so với các giao dịch thế chấp khác.

Đăng ký thế chấp QSDĐ nhằm đảm bảo phát sinh hiệu lực đối khác của biện pháp đảm bảo với người thứ ba

Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp 

Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp được nêu cụ thể tại Điều 320, Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015. Trong đó, bên thế chấp vẫn được quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ QSDĐ, đổi lại Ngân hàng là bên nắm giữ và quản lý bản chính giấy chứng nhận QSDĐ để đảm bảo thực hiện các quyền xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ. Trường hợp bên thế chấp cho người thứ ba thuê lại QSDĐ, thì phải thông báo cho Ngân hàng về các quyền của người thứ ba, và việc xử lý tài sản bảo đảm cũng sẽ được thông báo đến cho người thứ ba để cùng phối hợp xử lý. 

Tại các Hợp đồng thế chấp tài sản giữa Ngân hàng và bên thế chấp, Ngân hàng thường liệt kê rất nhiều các quyền, nghĩa vụ của các bên, với mục đích buộc bên thế chấp phải tuân thủ nghĩa vụ trả nợ và đảm bảo các quyền xử lý tài sản bảo đảm, xử lý khoản nợ của Ngân hàng.  

Các phương thức xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ của Ngân hàng 

Theo quy định tại Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ thì bên nhận bảo đảm – Ngân hàng có quyền thỏa thuận xử lý tài sản thế chấp dưới các hình thức sau: 

• Bán đấu giá tài sản; 

• Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; 

• Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; 

• Phương thức khác. 

Trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp nêu trên, thực tế các Tổ chức tín dụng thường áp dụng phương thức bán đấu giá tài sản là QSDĐ nhằm cấn trừ nghĩa vụ trả nợ. Việc bán đấu giá QSDĐ được thực hiện theo quy định của Luật Tổ chức đấu giá, thông qua việc ký kết Hợp đồng dịch vụ đấu giá với Đơn vị có chuyên môn tổ chức đấu giá. Phương thức này được cho là an toàn và hiệu quả hơn so với các phương thức còn lại, vì quá trình bán đấu giá tài sản được thực hiện thông qua quy trình đấu giá công khai nên dễ tiếp cận các bên có nhu cầu. 

Đối với phương thức Ngân hàng tự bán tài sản, hiện nay theo quy định của Luật Đấu giá tài sản thì QSDĐ là tài sản bắt buộc phải thông qua đấu giá khi bán. Do đó, Ngân hàng không có chuyên môn đấu giá nên không thể tự tiến hành bán tài sản thế chấp là QSDĐ. 

Đối với phương thức Ngân hàng nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm. Theo quy định của Điều 139 Luật các tổ chức tín dụng 2024, Ngân hàng chỉ được nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ trong thời hạn 05 năm kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, hết 05 năm tổ chức tín dụng phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này. Trường hợp mua lại bất động sản phải bảo đảm mục đích sử dụng để làm trụ sở kinh doanh,  địa điểm làm việc hoặc cơ sở kho tàng phục vụ trực tiếp nghiệp vụ của Ngân hàng và tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định quy định của Luật các tổ chức tín dụng. 

Như vậy, việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ thực tế được Ngân hàng thực hiện qua phương thức bán đấu giá tài sản thế chấp nhằm đảm bảo việc thu hồi nợ sớm và quá trình xử lý nợ tuân thủ đúng quy định pháp luật. 

Xử lý thế chấp QSDĐ được thực hiện qua phương thức bán đấu giá tài sản thế chấp

Một số vướng mắc phát sinh khi Ngân hàng xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ

Tài sản thế chấp phát sinh tranh chấp

Thực tế nhiều trường hợp Ngân hàng khởi kiện để yêu cầu Tòa án cho phép xử lý, phát mãi tài sản bảo đảm là QSDĐ, tuy nhiên phát sinh bên thứ ba tranh chấp về quyền sử dụng đất đối với tài sản thế chấp này.  

QSDĐ bị tranh chấp là một trong những yếu tố cản trở quá trình xử lý tài sản thế chấp của Ngân hàng, bởi lẽ khi đất đang bị tranh chấp thì không đủ điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024. Lúc này, Ngân hàng phải tiếp tục khởi kiện để yêu cầu Tòa án công nhận quyền xử lý TSBĐ của mình theo các nội dung đăng ký thế chấp trước đó. 

Thực tế không ít trường hợp tại thời điểm thế chấp, QSDĐ là tài sản chung của nhiều người nhưng chỉ có một người ký kết và thực hiện Hợp đồng thế chấp QSDĐ. Trong một số vụ án thực tế, Tòa án đã tuyên Hợp đồng thế chấp QSDĐ vô hiệu do không đáp ứng điều kiện của chủ thể thực hiện giao dịch, tài sản thế chấp là tài sản sở hữu chung nhưng không được tất cả các đồng sở hữu chấp thuận. Tham khảo Bản án số 02/2021/DS-ST ngày 02/07/2021 về yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu của Tòa án nhân dân huyện Kiến Xương, tỉnh Thái Bình.  

Thế chấp QSDĐ nhưng Nhà ở, tài sản gắn liền với đất lại thuộc sở hữu của bên thứ ba 

Tại Hợp đồng thế chấp của một số Ngân hàng ràng buộc điều khoản khi xử lý tài sản bảo đảm, ví dụ như việc thỏa thuận Ngân hàng có quyền xử lý cả QSDĐ và các tài sản gắn liền với đất dù bên thế chấp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất. Việc xử lý như thế này căn cứ theo quy định tại Điều 318.3 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Như vậy, theo quy định này nếu tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản này cũng thuộc tài sản thế chấp.  

Tuy nhiên, thực tế xảy ra sự việc QSDĐ của bên thế chấp nhưng tài sản gắn liền với đất lại thuộc sở hữu của bên thứ ba, do đó nếu Ngân hàng muốn xử lý cả QSDĐ và tài sản gắn liền với đất thì phải thông qua ý kiến của bên thứ ba. Đây là một trong những vướng mắc mà Ngân hàng gặp phải khi xử lý tài sản thế chấp có liên quan đến tài sản thuộc sở hữu của bên khác.  

Án lệ số 11/2017/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 14/12/2017 đã đưa ra hướng giải quyết đối với tranh chấp nêu trên. Theo đó, Hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của bên thế chấp vẫn có hiệu lực. Trường hợp bên thế chấp và Ngân hàng thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng diện tích đất mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác không phải là người sử dụng đất thì cần dành cho chủ sở hữu nhà đó được quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu mua (nhận chuyển nhượng). 

Bên thế chấp không hợp tác bàn giao tài sản để xử lý tài sản bảo đảm 

Theo quy định tại Điều 300 Bộ luật Dân sự, trước khi xử lý TSBĐ thì Ngân hàng phải thông báo đến Bên thế chấp để yêu cầu thực hiện thủ tục bàn giao và thu giữ tài sản bảo đảm, nếu không thông báo cho bên thế chấp mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên thế chấp.  

Đồng thời, Điều 301 Bộ luật Dân sự cũng quy định bên thế chấp có nghĩa vụ bàn giao tài sản để bên nhận thế chấp xử lý tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, vì QSDĐ là tài sản cố định, không thể di dời nên một số bên thế chấp cố tìm mọi cách để không hợp tác bàn giao tài sản cho ngân hàng xử lý, lúc này Ngân hàng phải khởi kiện tại Tòa án để Ngân hàng được phép xử lý tài sản bảo đảm và nhờ đến sự can thiệp của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi tiến hành thu giữ, xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của Luật Thi hành án dân sự. 

Ngân hàng có thể khởi kiện nếu bên thế chấp tìm mọi cách để không bàn giao tài sản

Thẩm định tài sản thế chấp 

Thẩm định tài sản thế chấp là một trong các bước quan trọng trước khi Ngân hàng ra quyết định có giải ngân khoản vay hay không và số tiền giải ngân. Sau khi đánh giá tình trạng pháp lý của bất động sản thì Ngân hàng có thể dự tính giá trị bất động sản để xác định giá trị giải ngân. Thông thường các Ngân hàng đều đánh giá giá trị BĐS thế chấp thấp hơn so với giá thị trường, giá trị bất động sản nằm ở khoảng 60% - 80% giá thị trường tùy khu vực tài sản, để dự trù khả năng giá bất động sản bị điều chỉnh và hạn chế hạn mức cho vay.  

Tuy nhiên, thực tế vẫn có nhiều yếu tố làm thay đổi định giá tài sản thế chấp, trong vài năm qua, thị trường bất động sản bị ảnh hưởng nặng nề trong thời kỳ kinh tế suy thoái dẫn đến giá trị bất động sản bị giảm sâu với giá trị định giá ban đầu, hậu quả là Ngân hàng gặp khó khăn khi thanh lý tài sản bảo đảm, thậm chí sau khi bán tài sản bảo đảm thì khoản nợ vẫn còn tồn đọng. 

Thực trạng này yêu cầu các Ngân hàng phải xây dựng hệ thống thẩm định giá tài sản bảo đảm hiệu quả, gia tăng nguồn thông tin về các cơ sở dữ liệu, quy hoạch đất đai để làm cơ sở định giá bất động sản nhằm tối ưu hóa khả năng xử lý tài sản bảo đảm đối với các khoản nợ khó đòi.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự