Tài sản bảo đảm là bất động sản: Ngân hàng cần cảnh giác rủi ro pháp lý!

>>> Ngân hàng Nhà nước đề xuất tài sản bảo đảm không bị kê biên trong xử lý nợ xấu

>>> Vì sao ngân hàng muốn thu giữ tài sản đảm bảo kể cả không có thỏa thuận

Cơ sở pháp lý về xử lý tài sản bảo đảm theo quy định hiện hành

Cơ sở pháp lý về xử lý tài sản theo theo quy định của pháp luật hiện hành bao gồm:

• Bộ luật Dân sự năm 2015 (Điều 299 - 303 về quyền xử lý tài sản bảo đảm khi bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ).

• Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024 (quy định quyền của ngân hàng trong việc thu hồi và xử lý tài sản thế chấp).

• Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

• Luật Nhà ở năm 2023.

• Nghị định số 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

• Nghị định số 62/2015/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung năm 2016, 2020, 2024) hướng dẫn thi hành Luật Thi hành án dân sự.

• Luật Đấu giá tài sản năm 2016 sửa đổi, bổ sung năm 2023, 2024) (Luật bán đầu giá tài sản hiện hành) (quy định về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản bảo đảm).

Các hình thức xử lý tài sản bảo đảm mà ngân hàng có thể áp dụng

Căn cứ 299, Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ (cụ thể là trả nợ vay) được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Hoặc khi bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật. Hoặc trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định, ngân hàng có thể áp dụng các hình thức sau để xử lý tài sản bảo đảm:

• Bán đấu giá tài sản;

• Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;

• Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;

• Phương thức khác theo thỏa thuận cụ thể.

Điều kiện để thế chấp dự án bất động sản

Căn cứ theo Điều 184 Luật Nhà ở năm 2023, các điều kiện thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:

• Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

•  Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện quy định tại điểm a khoản này, nhà ở thế chấp phải thuộc trường hợp đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không thuộc phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp theo quy định tại điểm a khoản này, trừ trường hợp đã giải chấp;

• Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng.

• Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai do mua của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

Những rủi ro pháp lý ngân hàng có thể gặp phải khi xử lý dự án bất động sản thế chấp

Trong hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng, tài sản thế chấp đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo khả năng thu hồi nợ của bên vay. Hiện nay, nhiều Ngân hàng nhận bảo đảm đối với dự án bất động sản. Về phía chủ đầu tư, họ có thể tận dụng giá trị của dự án đầu tư mà mình đầu tư, vừa đảm bảo tiến độ thực hiện dự án khi có một tổ chức tài chính đứng ra để cấp tín dụng trong quá trình thực hiện dự án.

Chủ đầu tư có thể tận dụng giá trị dự án đầu tư để đảm bảo tiến độ khi tổ chức tài chính đứng ra cấp tín dụng

Về phía Ngân hàng, khi nhận bảo đảm tài sản là dự án bất động sản, Ngân hàng có thể tạo được nguồn lợi nhuận từ tín dụng, vừa đảm bảo có thể xử lý khoản nợ vì dự án bất động sản có xu hướng sẽ tăng giá trị theo thời gian và có đủ cơ chế để quản lý rủi ro tài chính đối với loại tài này này. Tuy nhiên, trên thực tế, khi xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản thế chấp, ngân hàng có thể gặp phải những rủi ro sau:

Dự án chưa hoàn thành pháp lý, không đủ điều kiện giao dịch

Luật KDBĐS, luật dân sự

Căn cứ Điều Điều 299 Bộ luật Dân sự năm 2015 về  các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm:

“Điều 299 Bộ luật Dân sự năm 2015 về  các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm:

1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

3. Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định”.

Căn cứ Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015 về phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp:

“1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:

a) Bán đấu giá tài sản;

b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;

c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;

d) Phương thức khác.

2. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác”.

Căn cứ Điều 304, 305 quy định về phương thức đấu giá tài sản cầm cố, thế chấp/nhận chính tài sản cầm cố, thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ:

“Điều 304. Bán tài sản cầm cố, thế chấp

2. 

…

b) Sau khi có kết quả bán tài sản thì chủ sở hữu tài sản và bên có quyền xử lý tài sản phải thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua tài sản”.

“Điều 305. Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm

…

4. Bên bảo đảm có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên nhận bảo đảm theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, khi xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản luôn có sự chuyển quyền sở hữu dự án bất động sản đó, nếu bất động sản không đáp ứng điều kiện giao dịch, không đáp ứng điều kiện thế chấp thì ngân hàng không thể xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ.

Rủi ro lớn nhất khi dự án bất động sản không đủ điều kiện kinh doanh: Hợp đồng bảo đảm bị vô hiệu do vi phạm điều cấm Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật nhà ở năm 2023. Dẫn đến việc Ngân hàng không thể xử lý tài sản bảo đảm.

Nhiều dự án bất động sản bị thế chấp khi chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý cần thiết như giấy phép xây dựng, quyết định giao đất, phê duyệt quy hoạch... Việc xử lý tài sản trong trường hợp này có thể bị đình trệ hoặc vô hiệu. 

Xung đột quyền lợi giữa ngân hàng, chủ đầu tư và khách hàng

Trên thực tế, trong nhiều trường hợp, chủ đầu tư có thể đã bán toàn bộ căn hộ, lô đất cho nhiều khách hàng trước khi thế chấp dự án cho ngân hàng. Người mua nhà có thể có hợp đồng hợp pháp nhưng không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu do dự án đang bị thế chấp, khi ngân hàng muốn thu hồi tài sản để xử lý nợ thì lại bị khách hàng phản đối.

Tình trạng này dẫn đến tranh chấp phức tạp, ngân hàng khó xử lý tài sản, thậm chí có thể bị kiện ngược lại.

Rủi ro khi Dự án bất động sản bị tạm ngưng, thu hồi, chấm dứt theo quy định pháp luật

Căn cứ Điều 81 Luật Đất đai năm 2024 về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất do người sử dụng đất có vi phạm:

“Điều 81. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

1. Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.

2. Người sử dụng đất hủy hoại đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi hủy hoại đất mà tiếp tục vi phạm.

3. Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.

4. Đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người được giao đất, cho thuê đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này.

5. Đất được Nhà nước giao quản lý mà để bị lấn đất, chiếm đất.

6. Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

…

8. Đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại

…”.

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 48 Luật Đầu tư năm 2020 (sửa đổi, bổ sung năm 2022, 2023, 2024):

“Điều 48. Chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư

…

d) Dự án đầu tư thuộc trường hợp bị thu hồi đất do không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai;

…”

Như vậy, trong trường hợp, do chủ đầu tư vi phạm tiến độ thực hiện dự án, không đáp ứng điều kiện xây dựng,...sẽ dẫn đến việc nhà nước thu hồi đất và chấm dứt dự án. Ngân hàng không thể xử lý tài sản bảo đảm do tài sản bảo đảm không còn.

Dự án bất động sản bị giảm giá trị, chủ đầu tư không còn khả năng trả nợ

Do thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp dự án bất động sản và thời điểm xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ (trong trường hợp đến hạn thanh toán nhưng chủ đầu tư không thanh toán hoặc không thanh toán đủ khoản vay) là khác nhau. Do đó có thể có trường hợp dự án bất động sản bị giảm giá trị, chủ đầu tư không còn khả năng trả nợ, việc ngân hàng xử lý toàn bộ tài sản bảo đảm cũng không đủ để khấu trừ số nợ là có thể xảy ra.

Do thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp và thời điểm xử lý tài sản đảm bảo khác nhau nên BĐS bị giảm giá trị

Ví dụ: Trong vụ án Vạn Thịnh Phát, Trương Mỹ Lan và đồng phạm đã lập một số lượng lớn các hồ sơ vay vốn khống, đưa 1.166 mã tài sản để đảm bảo cho 1.284 khoản vay, tổng giá trị tài sản đảm bảo đã bị nâng khống ghi nhận trên sổ sách là 1.265.504 tỷ đồng. Cùng với việc khi vụ án được làm rõ và cần cần thiết xử lý tài sản bảo đảm thì giá trị tài sản bảo đảm giảm sút.

Dẫn đến việc ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gòn (SCB) không thể thu hồi được hết số tiền đã rải ngân cho bà Trương Mỹ Lan và đồng phạm, sau khi trừ đi tổng giá trị tài sản bảo đảm được phân bổ cho các khoản vay đã được Công ty thẩm định giá định giá và được SCB chấp nhận có đủ pháp lý để trích lập dự phòng rủi ro, thì bị cáo Trương Mỹ Lan gây thiệt hại cho SCB hơn 498.000 tỷ đồng.

Lấy ví dụ vụ SCB nhận thế chấp nhiều dự án BĐS trong vụ Trương Mỹ Lan nhưng khi xử lý TSBĐ thì giá trị TSBĐ giảm mạnh, ngân hàng không thể thu hồi hết nợ. 

Khiếu nại, tranh chấp làm gián đoạn quá trình xử lý tài sản

Căn cứ theo Điều 14 Bộ luật dân sự năm 2015, cụ thể hoá tại các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự hiện hành, khi có căn cứ cho rằng ngân hàng xâm phạm đến quyền lợi của mình, bên thế chấp vẫn có quyền khiếu nại, khởi kiện.

Nhiều trường hợp khách hàng, chủ đầu tư khiếu nại lên cơ quan chức năng hoặc khởi kiện ra tòa, làm trì hoãn quá trình xử lý tài sản bảo đảm.

Nguy cơ vô hiệu hóa giao dịch do Ngân hàng không tuân thủ trình tự, thủ tục khi xử lý TSBĐ

Theo Luật Đấu giá tài sản hiện hành, nếu ngân hàng không tuân thủ đúng quy trình đấu giá (thông báo công khai, thẩm định giá, tổ chức đấu giá đúng quy định), giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu. Hệ quả là ngân hàng vừa mất chi phí tổ chức đấu giá, vừa không thu hồi được khoản nợ.

Chẳng hạn như tại Bản án số 71/2023/DS-PT ngày 22/05/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, do ngân hàng không chứng minh được đã thực hiện nghĩa vụ thông báo cho chủ tài sản thế chấp theo đúng quy định nên dẫn đến hợp đồng mua bán tài sản thế chấp vô hiệu.

Khó xử lý TSBĐ vì giá trị dự án BĐS rất lớn, nhu cầu mua lại dự án BĐS ít và thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư phức tạp

Thực tế không ít dự án đầu tư có giá trị rất lớn nên việc Ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm là dự án đầu tư sẽ kén chọn người mua. Bên mua còn phải đảm bảo điều kiện có đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 185 Luật Nhà ở 2023.

Bên cạnh đó, các bên phải thực hiện thủ tục để chuyển nhượng dự án đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản rất phức tạp và cần có sự chấp thuận của nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên thường tạo tâm lý e ngại khi nhà đầu tư cân nhắc mua lại dự án thế chấp tại Ngân hàng. 

Giải pháp giúp ngân hàng xử lý dự án bất động sản thế chấp an toàn, đúng luật

Rà soát kỹ hồ sơ pháp lý trước khi thực hiện đấu giá tài sản

Ngân hàng cần kiểm tra các yếu tố pháp lý quan trọng trước khi xử lý tài sản, bao gồm: Quyết định giao đất, cấp phép dự án của cơ quan nhà nước; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư (có nợ thuế, phí đất đai hay không?); uy tín và năng lực của chủ đầu tư, Các giao dịch mua bán trước đó của chủ đầu tư với khách hàng…theo đúng quy định về điều kiện tài sản thế chấp để tránh sai phạm, tranh chấp sau này.

Lưu ý thẩm định giá tài sản bảo đảm.

Ngân hàng cần kiểm tra yếu tố pháp lý trước khi xử lý tài sản

Giám sát và kiểm tra tiến độ thực hiện dự án của chủ đầu tư, quá trình sử dụng tiền vay, từ đó phát hiện sớm các khoản vay có dấu hiệu bất thường

Đảm bảo tuân thủ quy trình xử lý tài sản theo Luật Đấu giá tài sản

Ngân hàng phải thực sự đầu tư vào đội ngũ pháp chế, chuyên nghiệp về xử lý tài sản bảo đảm, nhằm tuân thủ đúng quy trình tại Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024, Luật Đấu giá tài sản hiện hành,...Công khai thông tin đấu giá, tạo điều kiện cho bên thứ ba tham gia để đảm bảo tính minh bạch. Tuân thủ đầy đủ quy trình thông báo, niêm yết đấu giá.

Hợp tác với đơn vị tư vấn pháp lý chuyên sâu để hạn chế rủi ro

Do các tranh chấp liên quan đến bất động sản thế chấp thường rất phức tạp, ngân hàng nên hợp tác với các đơn vị luật sư chuyên sâu để:

Hỗ trợ rà soát pháp lý và đánh giá rủi ro trước khi xử lý tài sản.

Tư vấn chiến lược xử lý tài sản phù hợp với từng trường hợp cụ thể.

Đại diện tham gia đàm phán hoặc tranh tụng khi có khiếu kiện.

Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, LHLegal tự hào luôn mang đến dịch vụ pháp lý chuyên sâu nhằm hạn chế rủi ro trong việc xử lý tài sản bảo đảm nhằm thu hồi nợ nói riêng cũng như lĩnh vực tài chính ngân hàng nói chung.

Việc xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản đòi hỏi sự cẩn trọng và tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật. Ngân hàng nếu không thực hiện đúng trình tự, thủ tục sẽ đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý, thậm chí mất quyền thu hồi tài sản. Bằng cách tuân thủ nghiêm ngặt quy định hiện hành và hợp tác với các chuyên gia pháp lý, ngân hàng có thể đảm bảo quá trình xử lý tài sản diễn ra an toàn và hiệu quả.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự