Phân tích một số vấn đề pháp lý tại Công văn số 1083/VKSTC-V9 về việc “Giải đáp vướng mắc trong công tác kiểm sát việc giải quyết các vụ việc dân sự, hôn nhân và gia đình”

Xem Công văn số 1083/VKSTC-V9 về việc “Giải đáp vướng mắc trong công tác kiểm sát việc giải quyết các vụ việc dân sự, hôn nhân và gia đình” tại đây

Về định giá quyền sử dụng đất theo giá thị trường

Vấn đề được Viện Kiểm sát nhân dân (VKSND) tỉnh Phú Thọ đặt ra như sau:

Theo nội dung phản hồi từ VKSND tối cao, dựa trên các cơ sở pháp lý tại khoản 5 Điều 104 BLTTDS và khoản 2 Điều 2 Thông tư liên tịch số 02/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP-BTC ngày 28/3/2014 thì nguyên tắc của việc định giá tài sản là dựa vào giá trị thị trường và phải phù hợp với giá trị thị trường.

“Điều 104. Định giá tài sản, thẩm định giá tài sản

5. Việc định giá lại tài sản được thực hiện trong trường hợp có căn cứ cho rằng kết quả định giá lần đầu không chính xác hoặc không phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm giải quyết vụ án dân sự.”

“Điều 2. Nguyên tắc định giá tài sản

2. Việc định giá tài sản được thực hiện dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, thực trạng của tài sản; phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản tại thời điểm định giá.”

Như vậy, nếu Toà án áp dụng Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành với giá rõ ràng là thấp hơn giá giao dịch trên thị trường để giải quyết vụ án mà đương sự không đồng ý thì phải định giá lại.

Giá thị trường được định nghĩa tại khoản 4 Điều 4 Luật Giá năm 2023, nội dung cụ thể như sau:

“Điều 4. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

4. Giá thị trường là giá hàng hóa, dịch vụ được hình thành trên cơ sở cung, cầu và do các yếu tố thị trường quyết định trong một khoảng thời gian, không gian nhất định.”

Đối với định giá đất, Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ đã quy định các phương pháp định giá đất theo thị trường. Cụ thể như sau:

“Điều 4. Phương pháp định giá đất

1. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

2. Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

3. Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

4. Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.”

Qua quy định trên, có thể thấy hiện nay có 05 phương pháp định giá đất. Và mỗi phương thức định giá sẽ được áp dụng đối với từng trường hợp.

Hiện nay có 5 phương pháp định giá đất cho từng trường hợp khác nhau

Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định trên:

“Điều 5. Áp dụng phương pháp định giá đất

2. Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất:

a) Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

b) Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

c) Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;

d) Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;

đ) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định này”

Tại các cơ sở pháp lý nêu trên, vấn đề về định giá quyền sử dụng đất trong một số trường hợp liên quan đến việc Nhà nước đền bù đất đai sẽ khiến nhiều người dân trong diện được đền bù đất đai bị ảnh hưởng lợi ích, do áp dụng khung giá đất để xác định mức giá trị đền bù mà không dựa trên giá trị thị trường.

Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII về đất đai đã xác định nhiệm vụ, giải pháp hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, cụ thể là “Bỏ khung giá đất. Có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường...”. Luật Đất đai năm 2024 đã cụ thể hoá chủ trương trên tại Mục 2 (Giá đất - từ Điều 158 đến Điều 162).

Sự thay đổi trong định hướng cũng như phương pháp tính giá trị quyền sử dụng đất không còn dựa trên khung giá đất mà dựa vào giá trị thị trường đã củng cố quyền lợi của người dân trong việc nhận đền bù, bồi thường đất đai cũng như phát triển kinh tế thị trường, đặc biệt là thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn. Đối với Nhà nước, việc bỏ khung giá đất thay vào đó xác định giá trị quyền sử dụng đất theo giá trị thị trường giúp cho việc xác định thuế, thu thuế chính xác hơn.

Tuy nhiên, cách thay đổi này cũng được dự đoán sẽ kéo theo việc giá trị quyền sử dụng đất tăng, các loại tiền liên quan đến đền bù, bồi thường đất đai tăng. Khi này, người nghèo sẽ gặp khó khăn trong việc tiếp cận đất đai... Đặc biệt, việc xác định giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường hiện nay cũng đang là thách thức lớn.

Với những thay đổi quan trọng liên quan đến giá trị quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực vào ngày 01/01/2025, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ có những bước phát triển mới theo hướng tích cực và minh bạch hơn, các quyền lợi của người dân cũng được củng cố hơn. Mặc khác, thị trường bất động sản sẽ chịu cạnh tranh khốc liệt hơn và quy luật cung-cầu khi này sẽ là yếu tố then chốt điều phối bảng giá đất.

Về vấn đề vô hiệu hợp đồng đặt cọc trong trường hợp người nhận đặt cọc/người môi giới là người không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Câu hỏi được đặt ra bởi VKSND Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và VKSND Tỉnh Bắc Giang như sau:

Theo nội dung phản hồi từ VKSND tối cao cho biết: Hiện nay, quy định của pháp luật trực tiếp về hợp đồng đặt cọc chỉ có Điều 328 BLDS hiện này, Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao (Mục 1 Phần I hướng dẫn về trách nhiệm chịu phạt cọc) và Án lệ số 25/2018.

Theo đó, các vấn đề cơ bản của đặt cọc được quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Về vấn đề hiệu lực của hợp đồng dân sự, Điều 117 của Bộ luật dân sự có quy định như sau:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”

Giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật

Về vấn đề hợp đồng dân sự bị vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được, Điều 408 Bộ luật dân sự có quy định như sau:

“Điều 408. Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.

2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.”

Do việc đặt cọc là để bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên người nhận đặt cọc phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp (là người đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Nếu người nhận đặt cọc không phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp thì hợp đồng đặt cọc vô hiệu do vi phạm điều kiện về chủ thể.

Vậy, đối với trường hợp người nhận đặt cọc là người không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (do đất chưa được đấu giá, chưa được tách thửa...) hoặc là người môi giới thì hợp đồng đặt cọc đó vô hiệu khi vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 BLDS và vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo Điều 408 BLDS, tức là vi phạm các điều kiện bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch, giao dịch tồn tại là không hợp pháp.

Tuy nhiên, tại Án lệ số 25/2018, với sự việc hợp đồng đặt cọc được lập ra giữa bên bán nhà và bên mua nhà, Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao (TAND tối cao) đã cho thấy một hướng giải quyết khác cho vấn đề trên. Cụ thể nội dung vụ việc, để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà, các bên có thỏa thuận trong một thời hạn nhất định bên nhận đặt cọc phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc. Hết thời hạn theo thỏa thuận, bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo quyết định giải quyết của Tòa án, trường hợp này phải xác định việc bên nhận đặt cọc không thể thực hiện đúng cam kết là do khách quan và bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc. Nếu có đủ tài liệu, chứng cứ chứng minh người nhận đặt cọc là người được chủ sử dụng đất ủy quyền hợp pháp hoặc là người đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn tất việc sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp hoặc hợp đồng chuyển nhượng không tuân thủ quy định về hình thức nhưng đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ trả tiền, giao đất) thì Tòa án có thể công nhận hợp đồng đặt cọc.

Cách vận dụng quy định về công nhận hợp đồng đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ của TAND tối cao như trên giúp cho các hợp đồng dân sự đã thực hiện được 2/3 hợp đồng được thực hiện nốt, tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện hợp đồng được bền chắc hơn. Cách giải quyết này cũng giúp các bên tránh các rắc rối, rủi ro và tốn kém thời gian, chi phí khi hợp đồng đã thực hiện được 2/3 nội dung mà vẫn bị hủy (bồi thường; khôi phục lại trạng thái ban đầu trước khi giao kết hợp đồng...), đặc biệt đối với những trường hợp mà giao kết hợp đồng bị chậm thực hiện là do yếu tố khách quan, có thể khắc phục được.

Vấn đề về lối đi đối với bất động sản liền kề

Câu hỏi được đặt ra bởi VKSND Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu như sau:

Theo nội dung phản hồi từ VKSND tối cao cho biết, vấn đề này được điều chỉnh bởi  Điều 254 BLDS năm 2015. Cụ thể như sau:

“Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Từ khoản 1 và khoản 3 của quy định trên, VKSND tối cao đã giải thích về vấn đề “bất động sản liền kề” như sau:“bất động sản liền kề” không chỉ được hiểu là bất động sản ngay cạnh, sát cạnh mà còn được hiểu là các bất động sản vây bọc và việc mở lối đi bắt buộc phải đi qua các bất động sản này.

Bất động sản liền kề không chỉ là BĐS ngay cạnh, sát cạnh mà còn là các BĐS vây bọc

Từ các quy định trên cũng như việc giải thích “bất động sản liền kề” cụ thể của VKSND tối cao, vấn đề trên được củng cố thêm cơ sở lý luận. Chủ sở hữu bất động sản có thể dựa vào cách hiểu trên và áp dụng Điều 254 để thực hiện các quyền lợi hợp pháp về lối đi cho bất động sản của mình. Cách giải thích này cũng là hướng giải quyết cho các tranh chấp liên quan đến vấn đề lối đi chung giữa các bất động sản hiện nay.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự