Những rủi ro khi mua căn hộ từ dự án chưa hoàn thiện tại Việt Nam

>>> Mua lại chung cư chưa có Sổ hồng cần lưu ý điều gì?

>>> Xây nhà chưa hoàn công: Khó khăn và giải pháp pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Với kinh nghiệm trong lĩnh vực dân sự - đầu tư, LH Legal nhận thấy nhiều tranh chấp và khiếu kiện đều bắt nguồn từ việc người mua thiếu thông tin hoặc không kiểm tra kỹ tính pháp lý của dự án ngay từ đầu. Bài viết này phân tích những rủi ro cụ thể đối với người nước ngoài khi mua căn hộ từ dự án chưa hoàn thiện và cung cấp giải pháp để phòng tránh hiệu quả.

Rủi ro khi người nước ngoài mua căn hộ từ dự án chưa hoàn thiện

Rủi ro pháp lý về dự án

Theo điểm b, c, d, đ Khoản 1 Điều 14 và Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý bắt buộc. Nếu chủ đầu tư bán căn hộ khi chưa đủ các điều kiện này, người mua có thể đối mặt với nguy cơ giao dịch không hợp pháp và phát sinh tranh chấp nghiêm trọng. Cụ thể, dự án phải đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:

(1) Đã khởi công xây dựng hợp pháp: Nhà ở, công trình xây dựng phải đã được khởi công xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng.

(2) Có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất: Chủ đầu tư phải có một trong các giấy tờ hợp pháp về đất đai, như:

• Quyết định giao đất; 

•  Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

• Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;;

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;;

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

• Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai

(3) Có đầy đủ hồ sơ xây dựng theo quy định: Tùy từng trường hợp, dự án phải có:

• Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; hoặc

• Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng

• Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

• Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, bắt buộc phải có văn bản nghiệm thu hoàn thành phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

(4) Có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua từ cơ quan có thẩm quyền

• Trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai,  chủ đầu tư phải thông báo bằng văn bản đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. 

• Trong vòng 15 ngày, cơ quan này phải kiểm tra nhà ở và trả lời bằng văn bản việc nhà ở đủ hoặc không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

(5) Thuộc dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư: Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận, trong đó có mục tiêu xây dựng nhà ở, công trình để bán hoặc cho thuê mua theo khoản 5 Điều 24 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023.

(6) Không thuộc các trường hợp được quy định tại điểm b, c, d, đ khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh Bất Động sản năm 2023:

• Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

• Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

• Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;

• Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;

(7) Dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được triển khai đúng trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng, tuân thủ giấy phép xây dựng (nếu có) và thực hiện đúng tiến độ, thiết kế, thời hạn được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận theo quy định pháp luật;

(8) Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản thuế, phí, lệ phí liên quan (nếu có) đối với phần đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh;

(9) Đã công khai đầy đủ thông tin dự án: Thông tin về dự án và bất động sản đưa vào kinh doanh phải được công khai minh bạch theo quy định của pháp luật.

Rủi ro tài chính

Theo Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính trong trường hợp không bàn giao nhà theo cam kết. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều rủi ro tài chính vẫn phát sinh đối với người mua. Cụ thể, người mua có thể đối mặt với các rủi ro sau:

• Mất hoặc bị chiếm dụng vốn nếu chủ đầu tư thu tiền khi chưa cung cấp thư bảo lãnh ngân hàng hoặc bảo lãnh không hợp lệ;

• Khó thu hồi tiền đã thanh toán khi dự án chậm tiến độ, ngừng thi công hoặc chủ đầu tư mất khả năng tài chính;

• Trường hợp người mua từ chối bảo lãnh ngân hàng bằng văn bản, mức độ bảo vệ tài chính giảm đáng kể, rủi ro hoàn toàn chuyển về phía người mua;

• Việc thanh toán vượt tiến độ hoặc vượt tỷ lệ theo hợp đồng khiến người mua khó được bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp.

Do đó, để hạn chế rủi ro tài chính, người mua chỉ nên thanh toán sau khi đã nhận được thư bảo lãnh hợp lệ của ngân hàng và kiểm tra rõ phạm vi, thời hạn bảo lãnh trước khi ký hợp đồng.

Rủi ro hợp đồng và quyền sở hữu

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thường do chủ đầu tư soạn sẵn, tiềm ẩn nhiều điều khoản bất lợi cho người mua như: kéo dài thời hạn bàn giao, giới hạn trách nhiệm bồi thường, hoặc không quy định rõ chế tài khi vi phạm tiến độ bàn giao. Nếu không rà soát kỹ, người mua có thể rơi vào tình trạng đã thanh toán nhưng khó bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp. Đối với người nước ngoài, rủi ro còn phát sinh từ điều kiện và phạm vi quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trường hợp hợp đồng không làm rõ thời hạn sở hữu, giới hạn tỷ lệ sở hữu hoặc điều kiện cấp Giấy chứng nhận, người mua có thể gặp khó khăn trong việc được công nhận quyền sở hữu, chuyển nhượng hoặc cho thuê lại căn hộ sau khi nhận bàn giao.

Rủi ro từ trung gian, môi giới

Nhiều giao dịch được thực hiện thông qua môi giới không có ủy quyền hợp pháp từ chủ đầu tư, dẫn đến việc ký kết các văn bản như “phiếu giữ chỗ”, “thỏa thuận đặt cọc” không đủ giá trị pháp lý. Trong các trường hợp này, khi xảy ra tranh chấp, người mua thường không có cơ sở pháp lý vững chắc để yêu cầu bảo vệ quyền lợi. Ngoài ra, môi giới có thể cung cấp thông tin không đầy đủ hoặc sai lệch về pháp lý dự án, tiến độ, bảo lãnh ngân hàng, khiến người mua hiểu nhầm và đưa ra quyết định tài chính rủi ro. Việc phụ thuộc hoàn toàn vào môi giới, không kiểm tra lại hồ sơ pháp lý với chủ đầu tư hoặc luật sư, là nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp kéo dài.

Môi giới có thể cung cấp thông tin không đầy đủ hoặc sai lệnh về dự án

Dấu hiệu nhận biết dự án tiềm ẩn rủi ro

• Dự án rao bán trước khi có giấy phép xây dựng: Như đã phân tích tại mục 1, một trong những điều kiện để công trình xây dựng hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh là cần có “Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;” Việc mở bán khi chưa có giấy phép xây dựng hoặc chưa đủ điều kiện khởi công là dấu hiệu cho thấy dự án chưa đáp ứng điều kiện pháp lý để đưa vào kinh doanh, tiềm ẩn nguy cơ bị đình chỉ hoặc kéo dài tiến độ.

• Không có bảo lãnh ngân hàng cho việc bán nhà hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư không cung cấp hoặc không có cam kết bảo lãnh ngân hàng theo quy định pháp luật là dấu hiệu rủi ro tài chính nghiêm trọng, bởi người mua không được bảo đảm hoàn trả tiền nếu dự án không bàn giao đúng cam kết.

• Giá bán “hấp dẫn bất thường” so với khu vực: Mức giá chào bán thấp hơn đáng kể so với các dự án cùng phân khúc, cùng vị trí thường không đơn thuần là “ưu đãi”, mà có thể phản ánh vấn đề pháp lý hoặc tài chính của dự án. Trong thực tế, nhiều chủ đầu tư sử dụng giá thấp để thu hút dòng tiền sớm khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán, thiếu vốn triển khai hoặc gặp vướng mắc pháp lý kéo dài. Việc người mua bị hấp dẫn bởi giá mà không kiểm tra kỹ pháp lý có thể dẫn đến rủi ro dự án chậm tiến độ, bị đình chỉ thi công hoặc không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu sau này.

• Chủ đầu tư chưa từng bàn giao dự án nào trước đó: Chủ đầu tư chưa có dự án hoàn thành và bàn giao thực tế thường chưa được kiểm chứng về năng lực tài chính, kinh nghiệm quản lý thi công và khả năng tuân thủ cam kết hợp đồng. Điều này làm gia tăng nguy cơ dự án bị kéo dài thời gian xây dựng, thay đổi thiết kế so với quảng cáo ban đầu hoặc thậm chí không thể hoàn thành đúng tiến độ. Trong các tranh chấp phát sinh, người mua thường gặp khó khăn khi chủ đầu tư không đủ năng lực khắc phục vi phạm hoặc không còn khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ bồi thường.

• Thông tin pháp lý không được công khai minh bạch: Việc chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối không công khai đầy đủ hồ sơ pháp lý như quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai là dấu hiệu cảnh báo rủi ro rõ ràng. Khi thông tin pháp lý không minh bạch, người mua khó kiểm chứng tính hợp pháp của dự án, dễ ký kết hợp đồng trong khi dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dẫn đến nguy cơ hợp đồng bị vô hiệu hoặc quyền lợi không được pháp luật bảo vệ đầy đủ khi xảy ra tranh chấp.

Cách phòng tránh rủi ro khi mua căn hộ chưa hoàn thiện

Kiểm tra pháp lý dự án tại Sở Xây dựng: Trước khi ký kết bất kỳ thỏa thuận nào, người mua cần chủ động kiểm tra tình trạng pháp lý của dự án tại Sở Xây dựng nơi có dự án. Nội dung cần xác minh bao gồm: dự án đã được chấp thuận đầu tư hay chưa, đã được cấp phép xây dựng hay chưa và đặc biệt là đã có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Việc dự án chưa có xác nhận này đồng nghĩa với việc chủ đầu tư chưa được phép huy động vốn từ người mua, tiềm ẩn nguy cơ hợp đồng bị vô hiệu hoặc tranh chấp kéo dài.

Yêu cầu xem hợp đồng mẫu trước khi ký: Người mua nên yêu cầu chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối cung cấp hợp đồng mẫu để có thời gian nghiên cứu kỹ các điều khoản quan trọng như: tiến độ thanh toán, thời hạn bàn giao, điều kiện phạt vi phạm, chấm dứt hợp đồng, trách nhiệm khi chậm bàn giao và nghĩa vụ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Trên thực tế, nhiều rủi ro phát sinh do hợp đồng được soạn sẵn theo hướng bất lợi cho người mua, hạn chế quyền khiếu nại hoặc bồi thường khi chủ đầu tư vi phạm.

Người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hợp đồng mẫu để nghiên cứu kỹ các điều khoản

Thanh toán theo tiến độ thi công thực tế, không trả vượt quá tỷ lệ quy định: Thanh toán theo tiến độ thi công thực tế, không vượt quá tỷ lệ quy định. Việc thanh toán cần được thực hiện đúng tiến độ thi công thực tế của dự án và tuân thủ tỷ lệ thanh toán theo quy định pháp luật. Người mua không nên thanh toán vượt quá tỷ lệ cho phép, đặc biệt là trong giai đoạn đầu khi dự án mới khởi công hoặc chưa hoàn thành các hạng mục quan trọng. Thanh toán vượt tiến độ làm gia tăng rủi ro tài chính trong trường hợp dự án bị đình trệ, chậm tiến độ hoặc chủ đầu tư mất khả năng thực hiện nghĩa vụ.

Nhờ luật sư kiểm tra hợp đồng và hồ sơ pháp lý dự án trước khi ký: Việc tham vấn luật sư trước khi ký hợp đồng là bước cần thiết, đặc biệt đối với người nước ngoài hoặc người mua lần đầu. Luật sư sẽ giúp rà soát toàn bộ hồ sơ pháp lý dự án, đánh giá mức độ tuân thủ quy định pháp luật, đồng thời phân tích các điều khoản hợp đồng có nguy cơ gây bất lợi cho người mua. Đây là biện pháp phòng ngừa hiệu quả nhằm hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp ngay từ đầu.

Chỉ làm việc với đại lý phân phối có ủy quyền hợp pháp từ chủ đầu tư: Người mua cần kiểm tra kỹ giấy ủy quyền hoặc hợp đồng phân phối giữa chủ đầu tư và đơn vị môi giới. Việc giao dịch thông qua các cá nhân hoặc sàn môi giới không có ủy quyền hợp pháp tiềm ẩn nguy cơ thông tin sai lệch, thu tiền trái phép hoặc ký kết các thỏa thuận không có giá trị pháp lý ràng buộc chủ đầu tư. Chỉ nên đặt cọc, ký hợp đồng và thanh toán thông qua các kênh chính thức được chủ đầu tư xác nhận bằng văn bản.

LH Legal - Đồng hành pháp lý cùng người nước ngoài mua căn hộ an toàn tại Việt Nam

Trong bối cảnh pháp luật về bất động sản tại Việt Nam có nhiều quy định đặc thù, đặc biệt đối với nhà ở hình thành trong tương lai và đối tượng người nước ngoài, việc thiếu thông tin hoặc hiểu không đầy đủ quy định pháp luật có thể dẫn đến những rủi ro lớn về tài chính và quyền sở hữu. Với đội ngũ luật sư có kinh nghiệm chuyên sâu trong lĩnh vực dân sự – đầu tư – bất động sản, LH Legal cung cấp giải pháp pháp lý toàn diện nhằm giúp người nước ngoài mua căn hộ tại Việt Nam đúng pháp luật, đúng quy trình và an toàn.

LH Legal hỗ trợ khách hàng từ giai đoạn kiểm tra pháp lý dự án, đánh giá điều kiện được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai, rà soát bảo lãnh ngân hàng, đến việc soát xét, đàm phán hợp đồng mua bán và tư vấn phương án thanh toán phù hợp với quy định pháp luật hiện hành. Chúng tôi đồng hành cùng khách hàng trong suốt quá trình giao dịch, hạn chế tối đa các rủi ro phát sinh và bảo vệ quyền lợi hợp pháp ngay từ thời điểm ký kết hợp đồng.

Với phương châm lấy an toàn pháp lý của khách hàng làm trọng tâm, LH Legal không chỉ tư vấn theo quy định pháp luật mà còn dựa trên thực tiễn giải quyết tranh chấp để đưa ra các cảnh báo và khuyến nghị phù hợp cho từng trường hợp cụ thể.

Mua căn hộ từ dự án chưa hoàn thiện tại Việt Nam có thể mang lại nhiều cơ hội, nhưng cũng tiềm ẩn không ít rủi ro nếu người mua – đặc biệt là người nước ngoài – không kiểm tra kỹ yếu tố pháp lý và hợp đồng ngay từ đầu. Việc chủ động tìm hiểu thông tin, tuân thủ đúng quy định pháp luật và có sự đồng hành của luật sư chuyên môn là yếu tố then chốt giúp hạn chế tranh chấp và bảo đảm quyền sở hữu hợp pháp.

LH Legal sẵn sàng đồng hành cùng người nước ngoài trong mọi giai đoạn của giao dịch bất động sản, góp phần giúp quá trình đầu tư và an cư tại Việt Nam an toàn – minh bạch – bền vững.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 12A Nguyễn Đình Chiểu, Phường Tân Định, Thành phố Hồ Chí Minh (Phường Đa Kao, Quận 1 cũ)

Chi nhánh Nha Trang: 144 Hoàng Hoa Thám, phường Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà (Phường Lộc Thọ, Thành phố Nha Trang cũ)

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal