Những loại đất không được tách thửa: Nhà đầu tư cần biết để tránh rủi ro!

>>> Đất có diện tích dưới 50m2 có được phép tách thửa tại TP. Hồ Chí Minh?

>>> Hướng dẫn thủ tục tách sổ đỏ mới nhất hiện nay

Quy định pháp luật về tách thửa đất hiện nay

Khi nào đất được phép tách thửa?

Luật Đất đai năm 2024 không có quy định giải thích trực tiếp như thế nào là “tách thửa đất”. Tuy nhiên, thực tế có thể hiểu tách thửa đất là thủ tục phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất thành nhiều thửa đất khác nhau.

Khi đó, từ một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) sẽ được tách thành hai hay nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khác nhau.

Những điều kiện chung để tách thửa hợp pháp

Theo Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 quy định nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất như sau:

(1) Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: 

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

(2) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;

(3) Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất;

(4) Việc tách thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

(5) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;

(6) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;

(7) Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

Việc tách thửa đất phải đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện

Các loại đất không được tách thửa theo quy định

Đất không đáp ứng quy định về diện tích tối thiểu theo quy định địa phương

Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024, các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề. Do đó, nếu diện tích sau khi tách thửa không đảm bảo được diện tích tối thiểu theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thì không thực hiện được việc tách thửa.

Đất có tranh chấp hoặc bị kê biên

Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024, đất được tách thửa phải đáp ứng điều kiện không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Do đó, nếu đất đang có tranh chấp hoặc bị kê biên sẽ không được tách thửa.

Lưu ý: Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất (nếu đáp ứng được các điều kiện tách thửa đất)    

Đất không có sổ đỏ

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024: Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) thì mới đủ điều kiện tách thửa.

Rủi ro khi đầu tư vào đất không được tách thửa

Khó khăn khi chuyển nhượng hoặc sang tên

Khi chuyển nhượng hoặc sang tên một phần thửa đất, việc tách thửa là bắt buộc để người nhận chuyển nhượng đất được cấp sổ đỏ với phần đất tách thửa được nhận chuyển nhượng.

Tuy nhiên, nếu đất không đủ điều kiện tách thửa sẽ dẫn đến việc không đăng ký sang tên được với phần đất tách thửa đã được nhận chuyển nhượng.

Trong trường hợp này, người nhận chuyển nhượng có thể lựa chọn một trong hai phương án: hợp thửa với thửa đất liền kề (điểm a khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024) sau đó mới tiến hành tách thửa hoặc lựa chọn hình thức đứng tên đồng sở hữu (khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024). 

Ảnh hưởng đến quy hoạch và giá trị đầu tư

Ngoài những điều kiện cố định tại Luật Đất đai năm 2024, các tỉnh, thành quy định rõ trong quyết định quy định về điều kiện được phép tách thửa. Bên cạnh đó, người mua đất đầu tư cũng nên tránh các trường hợp đất bị thông báo thu hồi hoặc bị tạm dừng thủ tục tách thửa của tỉnh, thành phố. Theo Luật Đất đai 2024, việc tạm dừng thủ tục tách thửa là biện pháp tạm thời nhằm góp phần ngăn chặn tình trạng sốt đất, không cấm tách thửa trong thời gian dài.

Nhiều nhà đầu tư có xu hướng “ôm đất” đầu tư, tuy nhiên khi mua bán, sở hữu những thửa đất không được tách thửa sẽ gây khó khăn trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó ảnh hưởng đến giá trị đất.

Đất không được tách thửa có thể ảnh hưởng giá trị đầu tư

Cách kiểm tra và phòng tránh rủi ro khi đầu tư đất

Tra cứu quy hoạch và kiểm tra pháp lý đất đai

Việc tách thửa cần đảm bảo đúng quy hoạch, do đó người đầu tư vào đất cần tra cứu quy hoạch và kiểm tra pháp lý đất đai trước khi quyết định đầu tư.

(1) Về quy hoạch đất đai: Người dân có thể tra cứu theo các cách sau:

Tra cứu thông tin quy hoạch trực tiếp tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, cấp huyện

Đối với hình thức tra cứu thông tin quy hoạch đất đai này, người dân có thể đến trực tiếp UBND cấp xã hoặc huyện nơi có đất để xem quy hoạch sử dụng đất. Cán bộ địa chính sẽ cung cấp thông tin về quy hoạch chi tiết của thửa đất, bao gồm mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, ranh giới,...

Lưu ý: Khi xin trích lục, người dân cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng đất.

• Căn cước công dân hoặc giấy tờ cá nhân khác.

Tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến trên cổng thông tin điện tử của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh

Ở hầu hết các tỉnh, thành phố trên cả nước hiện nay đều đã xây dựng cổng thông tin điện tử để cung cấp thông tin về quy hoạch sử dụng đất. Người dân có thể truy cập vào cổng thông tin điện tử của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất để tra cứu thông tin quy hoạch.

Tra cứu thông tin quy hoạch trên các website quy hoạch

Có một số website cung cấp thông tin quy hoạch đất đai của các tỉnh, thành phố. Người dân có thể truy cập vào các website này để tra cứu thông tin quy hoạch. Hầu hết các tỉnh, thành trên cả nước hiện đã xây dựng các trang web về quy hoạch.

Tra cứu thông tin quy hoạch qua ứng dụng di động

Một số ứng dụng di động cung cấp thông tin quy hoạch đất đai. Người dân có thể tải ứng dụng về điện thoại để tra cứu thông tin quy hoạch.

Hướng dẫn tra cứu thông tin quy hoạch đất đai trực tuyến trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh.

• Bước 1: Truy cập vào cổng thông tin điện tử của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất;

• Bước 2: Tìm kiếm mục “Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”;

• Bước 3: Chọn mục “Tra cứu thông tin quy hoạch”;

• Bước 4: Nhập các thông tin cần thiết để tra cứu, bao gồm: Tỉnh, thành phố; Quận, huyện; Xã, phường; Số thửa đất;

• Bước 5: Nhấn “Tra cứu”. Kết quả tra cứu sẽ được hiển thị trên màn hình. 

(2) Kiểm tra pháp lý:

Để kiểm tra tình trạng pháp lý đất đai một cách nhanh chóng và thuận tiện nhất, nhà đầu tư yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để kiểm tra về: Thời hạn sử dụng đất, diện tích đất, kiểm tra đất có thuộc quy hoạch, thế chấp, tranh chấp không. 

Xin tư vấn từ luật sư hoặc cơ quan chức năng

Thị trường bất động sản trong những năm qua luôn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho các cá nhân, tổ chức mua bán, đầu tư, giao dịch bất động sản. Thêm vào đó, các quy định của pháp luật Việt Nam nói riêng về lĩnh vực bất động sản vẫn chưa ổn định và chưa “tiệm cận” với yêu cầu thực tế của thị trường nên ảnh hưởng rất lớn đến kế hoạch dự phòng rủi ro của các nhà đầu tư bất động sản. Song song đó, các vấn đề pháp lý liên quan đến lĩnh vực bất động sản luôn biến động không ngừng, vô cùng phức tạp, mà không phải cá nhân hay doanh nghiệp nào cũng nắm vững để có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Kinh doanh bất động sản tiềm ẩn rất nhiều rủi ro

Như vậy, đầu tư bất động sản vừa là xu thế, là thị trường tiềm năng nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro cực cao, sự tư vấn từ luật sư và cơ quan chức năng là rất cần thiết.

Với đội ngũ Luật sư, Cố vấn có nhiều năm kinh nghiệm tư vấn, giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực tư vấn pháp luật đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, Luật sư LHLegal tự tin đem đến cho Quý Khách hàng dịch vụ tư vấn pháp lý, giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực bất động sản với sự tận tâm và trách nhiệm cao nhất.

Một trong những điểm mạnh của LHLegal phải kể đến như:

• Tư vấn pháp lý thường xuyên cho các chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các tổ chức, cá nhân đầu tư bất động sản;

• Tư vấn, xem xét, đánh giá, thẩm định giá trị pháp lý của các giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua, các giao dịch đảm bảo liên quan đến bất động sản;

• Tư vấn và hỗ trợ thực hiện các thủ tục xin thuê đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất…;

• Tư vấn thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dịch vụ bất động sản (môi giới, định giá, sàn giao dịch bất động sản, quảng cáo và quản lý bất động sản…);

• Tư vấn, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện các giao dịch bất động sản như tặng cho, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua, cho mượn, thừa kế, thế chấp…

Sẵn sàng cung cấp dịch vụ cho khách hàng một cách tận tâm nhất.

Hiểu rõ những loại đất không được phép tách thửa và các điều kiện pháp lý liên quan là yếu tố quan trọng giúp nhà đầu tư tránh rủi ro khi giao dịch bất động sản. Việc kiểm tra quy hoạch, tra cứu thông tin pháp lý và tìm kiếm sự tư vấn từ luật sư hoặc cơ quan chức năng sẽ giúp đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp của tài sản trước khi đầu tư. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến tách thửa đất và quy định pháp luật hiện hành, nhà đầu tư nên tìm đến sự hỗ trợ của các chuyên gia pháp lý để được tư vấn và hướng dẫn chi tiết, tránh những hệ lụy không đáng có trong quá trình đầu tư.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự