Nhiều quy định Luật Đất đai bị lợi dụng để thổi giá, tạo giá ảo

Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể về việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho các dự án có sử dụng đất. Theo nguyên tắc, các diện tích đất do Nhà nước quản lý phải được đưa ra đấu giá. Các dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn cũng phải thông qua đấu thầu hoặc đấu giá theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, thủ tục đấu giá và đấu thầu hiện nay còn phức tạp, kéo dài, làm giảm tính linh hoạt và ảnh hưởng đến khả năng thu hút đầu tư.

Tiền đặt trước trong đấu giá đất và kẽ hở bị lợi dụng

Theo quy định tại Luật Đấu giá tài sản và các nghị định hướng dẫn, người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất theo giá khởi điểm.

• Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 (sửa đổi 2024): tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 20%.

• Điểm c khoản 1 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP: tổ chức tham gia đấu giá phải nộp 20% giá trị khởi điểm.

Mức đặt trước này được cho là còn thấp, trong khi bảng giá đất chưa được điều chỉnh kịp thời. Do đó, nhiều cá nhân, tổ chức lợi dụng để “thổi giá” đất, tạo ra mức chênh lệch lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá.

Thực tế đã xảy ra các tình trạng như:

• Tạo giá ảo để nâng giá trị bất động sản đã thế chấp nhằm đảo nợ.

• Gom đất từ trước rồi “thổi giá” nhằm bán lại với lợi nhuận cao.

• Trúng đấu giá nhưng sau đó bỏ cọc, gây mất ổn định thị trường.

• Thông đồng, dìm giá đất trong đấu giá để trục lợi.

Các hành vi này gây ra nhiều hệ lụy, làm biến động mặt bằng giá đất, ảnh hưởng đến công tác bồi thường, tái định cư và giảm sức hút đầu tư.

Thiếu chế tài xử lý và hạn chế về quy định

Một vấn đề đáng chú ý là pháp luật hiện hành chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý hành vi bỏ cọc sau đấu giá. Đồng thời, cũng chưa có quy định rõ ràng về thời gian tối thiểu phải giữ đất trước khi được phép chuyển nhượng sau đấu giá.

Điều này dẫn đến tình trạng đầu cơ, “lướt sóng” đất nền, làm méo mó thị trường và gây ra nhiều khó khăn cho hoạt động quản lý nhà nước.

Hạn chế trong việc cho thuê đất

Hiện nay, việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu theo hình thức thuê trả tiền hằng năm, trong khi nhiều nhà đầu tư mong muốn thuê đất trả tiền một lần để thuận lợi cho việc hạch toán, huy động vốn và tham gia thị trường bất động sản.

Hình thức trả tiền hằng năm khiến ngân sách phải chi trả lớn cho bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nhưng khoản thu về lại nhỏ giọt qua từng năm, kéo dài thời gian thu hồi vốn.

Đặc biệt, với các dự án thuộc lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa, xã hội, sự thiếu linh hoạt này làm hạn chế khả năng thu hút nguồn lực xã hội hóa.

Từ thực trạng trên, có thể thấy cần thiết phải:

• Rà soát và sửa đổi quy định về mức tiền đặt trước trong đấu giá đất.

• Bổ sung chế tài xử lý hành vi bỏ cọc, đầu cơ đất đai.

• Cho phép nhà đầu tư được linh hoạt lựa chọn hình thức thuê đất để phù hợp với nhu cầu và năng lực tài chính.

Điều này sẽ góp phần hạn chế tình trạng thổi giá, tạo giá ảo, đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, minh bạch và bền vững.

Bài viết được thực hiện bởi Công ty Luật TNHH LHLegal – chuyên tư vấn và hỗ trợ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản, đầu tư và doanh nghiệp.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Xuân Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh (Địa chỉ cũ: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM)

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Nam Nha Trang, Tỉnh Khánh Hòa (Địa chỉ cũ: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang)

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LHLegal