Nhà ở thương mại là gì? Điều kiện để làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại 2025

Nhà ở thương mại là gì?

Căn cứ theo khoản 4 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023 định nghĩa về “nhà ở thương mại” như sau: 

“4. Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê mua, cho thuê theo cơ chế thị trường.”

Như vậy, nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư để bán, cho thuê mua, cho thuê theo cơ chế thị trường. 

Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

Căn cứ theo Điều 36 Luật Nhà ở năm 2023 quy định về điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại như sau: 

• Điều kiện 1: Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đáp ứng điều kiện: 

  • Có vốn chủ sở hữu theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản để thực hiện đối với từng dự án đầu tư xây dựng nhà ở; 

  • Có năng lực, kinh nghiệm để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.

• Điều kiện 2: Thuộc một trong các trường hợp sau: 

  • Được giao đất, cho thuê đất do trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; trường hợp khác được chấp thuận nhà đầu tư khi tổ chức đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật về đầu tư.

  • Được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đất đai.

Như vậy, chỉ khi thỏa mãn các điều kiện nêu trên thì mới có thể trở thành chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Quyền của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Căn cứ theo Điều 38 Luật Nhà ở năm 2023 quy định về quyền của chủ đầu tư dự án đầu tư nhà ở thương mại như sau: 

• Yêu cầu cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật trong quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư, lập, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án.

• Bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở; thực hiện huy động vốn, thu tiền bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và theo nội dung hợp đồng đã ký kết.

• Thực hiện quyền của người sử dụng đất và kinh doanh sản phẩm trong dự án theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư và nội dung dự án đã được phê duyệt.

• Được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, pháp luật về đầu tư.

• Được thực hiện quản lý, khai thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án không phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, nội dung dự án đã được phê duyệt.

• Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định tại Điều 9 của Luật này và pháp luật về đất đai.

• Được hưởng chính sách ưu đãi của Nhà nước trong quá trình thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.

• Quyền khác theo quy định của pháp luật.

Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

Căn cứ theo Điều 39 Luật Nhà ở năm 2023 quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại như sau: 

• Lập, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo đúng nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, nội dung dự án đã được phê duyệt, quy định của Luật này, pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan.

• Ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.

• Xây dựng nhà ở và công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án được giao xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và nội dung dự án đã được phê duyệt.

Chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng nhà ở và công trình hạ tầng kỹ thuật theo đúng quy hoạch chi tiết

• Trường hợp thuộc diện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để cá nhân tự xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được chuyển nhượng sau khi đã hoàn thành và nghiệm thu đưa vào sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với khu vực được chuyển nhượng.

• Báo cáo tình hình triển khai, kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và khi kết thúc dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

• Ký kết hợp đồng, văn bản liên quan đến việc huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan. Không được ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án.

• Thực hiện đầy đủ cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án; bảo đảm chất lượng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng; bàn giao nhà ở kèm theo các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng và thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.

• Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

• Bảo hành nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

• Chấp hành quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền về xử lý hành vi vi phạm pháp luật trong việc phát triển nhà ở, huy động vốn, ứng tiền trước của khách hàng, thực hiện giao dịch về nhà ở và hoạt động khác quy định tại Luật này.

• Bồi thường thiệt hại trong trường hợp gây thiệt hại cho khách hàng hoặc cho tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở.

• Nghĩa vụ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 83 của Luật này.

• Nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại

Trước đây, Luật Nhà ở năm 2014 có quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại như sau: 

"Điều 24. Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại

1. Loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư dự án quyết định lựa chọn nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.

3. Đối với nhà ở riêng lẻ thì phải xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng."

Tuy nhiên, từ khi Luật Nhà ở năm 2023 được thông qua và có hiệu lực thi hành, quy định trên đã không còn được quy định một cách minh thị mà đã được tổng hợp tại Điều 31 Luật Nhà ở năm 2023 quy định về “Các loại hình nhà ở phát triển theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở và tiêu chuẩn diện tích nhà ở”. Theo đó, Điều 31 Luật Nhà ở năm 2023 quy định như sau: 

• Các loại hình nhà ở phát triển theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm:

  • Phát triển nhà ở thương mại;

  • Phát triển nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân;

  • Phát triển nhà ở công vụ;

  • Phát triển nhà ở phục vụ tái định cư;

  • Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;

  • Phát triển các loại nhà ở hỗn hợp quy định tại khoản này theo quy định của Luật này.

• Nhà ở được thiết kế, xây dựng theo quy định của Luật này và phải phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng; đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng khép kín, có diện tích sàn căn hộ không thấp hơn diện tích theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư; đối với khu vực nông thôn, việc xây dựng nhà ở còn phải phù hợp với phong tục, tập quán, kiến trúc nhà ở nông thôn theo từng vùng, miền, phải bao gồm các công trình phụ trợ phục vụ nhu cầu sinh hoạt, sản xuất của gia đình, cá nhân.

Thông qua đó, có thể việc loại bỏ quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích đối với nhà ở thương mại là một trong những điểm đáng chú ý. Một số nguyên nhân chính dẫn đến sự thay đổi này bao gồm: 

• Tạo điều kiện linh hoạt hơn cho thị trường bất động sản. 

Nếu như xem lại quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở thương mại chỉ được xây dựng các loại hình như căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ với các quy định về tiêu chuẩn, thiết kế mà Luật quy định. Việc loại bỏ quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại sẽ thúc đẩy sự sáng tạo và đáp ứng được đa dạng nhu cầu hơn về nhà ở thương mại. Bởi lẽ, nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê mua, cho thuê theo cơ chế thị trường, chính vì thế, để có thể tiếp cận được với thị trường hiện nay cần phải linh hoạt hơn trong thiết kế và xây dựng, từ đó đáp ứng được nhu cầu đa dạng của khách hàng. 

Loại bỏ quy định về loại nhà ở và tiêu chuẩn diện tích đối với nhà ở thương mại sẽ tạo điều kiện linh hoạt cho thị trường BĐS

• Giải quyết khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở của người dân.

Việc loại bỏ quy định loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại còn mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở cho nhiều đối tượng khác nhau. Chẳng hạn như người có thu nhập thấp hoặc trung bình có thể tiếp cận được các căn hộ có diện tích nhỏ hơn, giá thành rẻ hơn mà không bị giới hạn bởi các tiêu chuẩn diện tích nhà ở như Luật cũ. 

• Giảm gánh nặng thủ tục pháp lý.

Việc loại bỏ quy định loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại còn đơn giản hóa quá trình phê duyệt, khi không cần tuân thủ các tiêu chuẩn diện tích một cách cứng nhắc như Luật cũ, quá trình phê duyệt dự án nhà ở thương mại cũng trở nên nhanh chóng và thuận lợi hơn. 

• Phù hợp với thực tế phát triển đô thị và nhu cầu nhà ở. 

Tại các thành phố lớn, việc xây dựng các căn hộ nhỏ hơn phù hợp với quỹ đất hạn chế và tình trạng đô thị hóa nhanh. Ngoài ra, nhu cầu về diện tích nhà ở có thể khác nhau theo từng đối tượng (gia đình ít thành viên, người độc thân…) nên việc loại bỏ quy định về loại hình và tiêu chuẩn diện tích sẽ giúp đáp ứng các nhu cầu một cách linh hoạt hơn. 

Trên đây là toàn bộ nội dung về “Nhà ở thương mại” và các vấn đề xoay quanh loại hình bất động sản này.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự