Người nước ngoài qua đời để lại bất động sản tại Việt Nam: Chia thừa kế thế nào?

Người nước ngoài sở hữu căn hộ tại Việt Nam qua đời thì tài sản này có được chia cho vợ, chồng, con hoặc cha mẹ hay không? Trường hợp không có di chúc, việc xác định người thừa kế và thủ tục sang tên cần đặc biệt lưu ý các quy định về thừa kế có yếu tố nước ngoài, quyền sở hữu nhà ở và pháp luật áp dụng đối với bất động sản tại Việt Nam.

Người nước ngoài qua đời để lại bất động sản tại Việt Nam: Chia thừa kế thế nào?

Người nước ngoài qua đời để lại bất động sản tại Việt Nam: Chia thừa kế thế nào?

Câu hỏi:

"Tôi là người Việt Nam, chồng tôi là người Canada. Trong thời gian sống tại Việt Nam, chồng tôi đứng tên một căn hộ chung cư. Gần đây, chồng tôi qua đời mà không để lại di chúc. Tôi có được hưởng căn hộ này không và cần thực hiện những thủ tục gì để nhận thừa kế đúng pháp luật?"

Người nước ngoài có được sở hữu căn hộ tại Việt Nam không?

Có, nếu đáp ứng các điều kiện theo Luật Nhà ở 2023.

Cần phân biệt quyền sử dụng đất với quyền sở hữu nhà ở.

Theo Điều 4 Luật Đất đai 2024, cá nhân nước ngoài không thuộc nhóm người sử dụng đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất như cá nhân Việt Nam.

Tuy nhiên, khoản 1 Điều 17 Luật Nhà ở 2023 cho phép cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Theo khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 2023, cá nhân nước ngoài có thể sở hữu nhà ở thông qua việc mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Đặc biệt, điểm c khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023 quy định:

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.

Do đó, trong trường hợp người chồng Canada đã đáp ứng các điều kiện pháp luật và căn hộ được sở hữu hợp pháp thì việc người chồng đứng tên căn hộ tại Việt Nam có cơ sở pháp lý.

Người nước ngoài qua đời, căn hộ tại Việt Nam được chia thừa kế theo pháp luật nước nào?

Đây là điểm đặc biệt quan trọng đối với thừa kế có yếu tố nước ngoài.

Khoản 1 Điều 680 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thừa kế được xác định theo pháp luật của nước mà người để lại di sản có quốc tịch ngay trước khi chết.

Tuy nhiên, khoản 2 Điều 680 quy định:

"Việc thực hiện quyền thừa kế đối với bất động sản được xác định theo pháp luật của nước nơi có bất động sản đó."

Như vậy, đối với căn hộ nằm tại Việt Nam, việc thực hiện quyền thừa kế đối với bất động sản phải tuân theo pháp luật Việt Nam.

Tuy nhiên, không nên hiểu đơn giản rằng toàn bộ quan hệ thừa kế của người chồng Canada mặc nhiên chỉ áp dụng pháp luật Việt Nam. Đối với vụ việc thừa kế có yếu tố nước ngoài, còn phải xem xét quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 680 Bộ luật Dân sự 2015 để xác định pháp luật áp dụng đối với từng vấn đề cụ thể.

Chồng là người Canada mất không để lại di chúc, vợ có được hưởng căn hộ không?

Trước hết cần xác định pháp luật áp dụng đối với việc xác định người thừa kế theo Điều 680 Bộ luật Dân sự 2015.

Trường hợp pháp luật Việt Nam được áp dụng để xác định người thừa kế theo pháp luật, Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hàng thừa kế thứ nhất gồm:

Vợ, chồng;
Cha đẻ, mẹ đẻ;
Cha nuôi, mẹ nuôi;
Con đẻ, con nuôi của người chết.

Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

Vì vậy, không thể mặc nhiên kết luận người vợ được nhận toàn bộ căn hộ chỉ vì là vợ của người đã mất. Cần xác định còn cha mẹ, con đẻ, con nuôi hoặc những người thừa kế khác của người chồng hay không và xác định pháp luật áp dụng đối với việc xác định người thừa kế.

Phải xác định căn hộ là tài sản chung hay tài sản riêng trước khi chia thừa kế

Đây là bước rất quan trọng nhưng thường bị bỏ qua.

Việc căn hộ chỉ đứng tên người chồng không đương nhiên có nghĩa toàn bộ căn hộ là tài sản riêng của người chồng.

Theo Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, về nguyên tắc, tài sản do vợ chồng tạo ra trong thời kỳ hôn nhân thuộc tài sản chung, trừ các trường hợp pháp luật quy định hoặc vợ chồng có thỏa thuận khác.

Khoản 2 Điều 66 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 cũng quy định khi một bên vợ hoặc chồng chết, nếu có yêu cầu chia di sản thì tài sản chung của vợ chồng được chia đôi, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận về chế độ tài sản; phần tài sản của người chết được chia theo pháp luật về thừa kế.

Ví dụ, nếu căn hộ được xác định là tài sản chung của hai vợ chồng và không có căn cứ xác định tỷ lệ khác, về nguyên tắc cần xác định phần tài sản thuộc về người vợ trước. Chỉ phần tài sản thuộc quyền sở hữu của người chồng đã mất mới trở thành di sản để chia thừa kế.

Ngược lại, nếu căn hộ là tài sản riêng của người chồng, chẳng hạn có trước hôn nhân hoặc được thừa kế riêng, tặng cho riêng và không nhập vào tài sản chung, thì toàn bộ quyền sở hữu của người chồng đối với căn hộ có thể được xác định là di sản.

Người thừa kế là người nước ngoài có được đứng tên căn hộ không?

Không phải cứ được hưởng thừa kế thì người nước ngoài đương nhiên được đứng tên sở hữu căn hộ.

Theo điểm b khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023, nếu tổ chức, cá nhân nước ngoài được thừa kế nhà ở nhưng nhà ở không thuộc diện mà họ được sở hữu, vượt quá số lượng nhà ở được phép sở hữu hoặc thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.

Ngược lại, nếu người thừa kế là cá nhân nước ngoài đáp ứng đầy đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì có thể được công nhận quyền sở hữu theo quy định.

Riêng người vợ trong tình huống trên là công dân Việt Nam, nên về nguyên tắc thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Vì vậy, nếu người vợ được xác định có quyền hưởng phần di sản là căn hộ thì không gặp hạn chế về tư cách chủ thể sở hữu nhà ở giống cá nhân nước ngoài.

Thủ tục nhận thừa kế căn hộ của người nước ngoài từ năm 2025 có gì cần lưu ý?

Một điểm cần cập nhật là từ ngày 01/07/2025, Luật Công chứng 2024 có hiệu lực.

Theo Điều 59 Luật Công chứng 2024, người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc có quyền yêu cầu công chứng văn bản phân chia di sản.

Quy định này cũng áp dụng đối với trường hợp chỉ có 01 người thừa kế.

Do đó, khi thực hiện thủ tục hiện nay, cần sử dụng đúng thuật ngữ và quy trình theo Luật Công chứng 2024 thay vì tiếp tục áp dụng máy móc các hướng dẫn cũ về "văn bản khai nhận di sản".

Về cơ bản, quá trình xử lý có thể gồm các bước sau:

Bước 1: Xác định di sản và người có quyền thừa kế

Cần xác định căn hộ là tài sản chung hay riêng, phần sở hữu thực tế của người đã mất và những người có quyền hưởng di sản.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ thừa kế

Theo Điều 59 Luật Công chứng 2024, hồ sơ liên quan có thể bao gồm giấy chứng tử hoặc giấy tờ chứng minh người để lại di sản đã chết; giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người thừa kế; giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với căn hộ cùng các giấy tờ cần thiết khác.

Đối với giấy tờ được cấp tại Canada hoặc nước ngoài, tùy từng loại giấy tờ và điều ước quốc tế có liên quan, có thể phát sinh yêu cầu về hợp pháp hóa lãnh sự, chứng nhận lãnh sự, dịch sang tiếng Việt và chứng thực bản dịch.

Bước 3: Công chứng văn bản phân chia di sản

Tổ chức hành nghề công chứng thực hiện việc kiểm tra hồ sơ, xác định người để lại di sản, người được hưởng di sản và quyền sở hữu đối với tài sản.

Theo khoản 4 Điều 59 Luật Công chứng 2024, tổ chức hành nghề công chứng còn phải thực hiện thủ tục niêm yết việc tiếp nhận công chứng văn bản phân chia di sản theo quy định.

Bước 4: Đăng ký sang tên căn hộ

Sau khi văn bản phân chia di sản được công chứng, người nhận thừa kế thực hiện thủ tục đăng ký biến động đối với căn hộ tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền.

Khoản 6 Điều 59 Luật Công chứng 2024 xác định văn bản phân chia di sản đã được công chứng là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản.

Người nhận thừa kế cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đối với căn hộ tại cơ quan đăng ký đất đai

Người nhận thừa kế cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đối với căn hộ tại cơ quan đăng ký đất đai

Nhận thừa kế căn hộ từ chồng có phải nộp thuế không?

Nếu người vợ nhận bất động sản thừa kế từ chồng thì đây là trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Cụ thể, khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng thuộc diện miễn thuế.

Đồng thời, khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định nhà, đất nhận thừa kế giữa vợ và chồng cũng thuộc trường hợp miễn lệ phí trước bạ.

Tuy nhiên, nếu căn hộ được chia cho nhiều người thừa kế khác nhau thì nghĩa vụ thuế, phí cần được xem xét theo quan hệ giữa từng người nhận thừa kế với người để lại di sản và phần tài sản thực tế được nhận.

Những vấn đề thường phát sinh khi thừa kế có yếu tố nước ngoài

Thừa kế căn hộ của người nước ngoài thường phức tạp hơn thừa kế thông thường vì có thể phát sinh đồng thời nhiều vấn đề.

Một là, phải xác định chính xác pháp luật áp dụng đối với quan hệ thừa kế có yếu tố nước ngoài.

Hai là, phải xác định căn hộ là tài sản chung hay tài sản riêng của vợ chồng trước khi xác định di sản.

Ba là, người thừa kế có thể đang sinh sống ở nhiều quốc gia khác nhau, khiến việc xác minh nhân thân, quan hệ huyết thống và thực hiện thủ tục công chứng phức tạp hơn.

Bốn là, giấy khai sinh, giấy chứng tử, giấy tờ hôn nhân và các tài liệu được cấp tại nước ngoài có thể phải hoàn thành thủ tục liên quan trước khi được sử dụng tại Việt Nam.

Năm là, nếu người thừa kế là người nước ngoài không đáp ứng điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì cần xử lý phần di sản theo cơ chế dành cho đối tượng chỉ được hưởng giá trị nhà ở.

Kết luận

Người nước ngoài qua đời để lại căn hộ tại Việt Nam không làm mất quyền thừa kế của vợ, chồng, con, cha mẹ hoặc những người thừa kế hợp pháp khác. Tuy nhiên, do đây là quan hệ thừa kế có yếu tố nước ngoài, việc giải quyết cần xem xét đồng thời Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2023, Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, Luật Công chứng 2024 và các quy định pháp luật có liên quan.

Đối với trường hợp chồng là người Canada và vợ là công dân Việt Nam, cần đặc biệt xác định pháp luật áp dụng, căn hộ là tài sản chung hay riêng, những người có quyền thừa kế và điều kiện sở hữu nhà ở của từng người thừa kế trước khi thực hiện công chứng văn bản phân chia di sản và đăng ký sang tên.

Với những vụ việc có người thừa kế ở nước ngoài, nhiều đồng thừa kế hoặc có tranh chấp về tài sản chung – riêng, việc kiểm tra hồ sơ pháp lý ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế đáng kể nguy cơ hồ sơ bị kéo dài hoặc phát sinh tranh chấp trong quá trình giải quyết.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Văn phòng: Hồ Chí Minh | Hà Nội | Khánh Hòa

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự