Người bán đất có doanh nghiệp đang nợ thuế, người mua có được cấp sổ đỏ không?

Phân biệt tài sản cá nhân và tài sản doanh nghiệp?

Tại LH Legal, chúng tôi luôn bắt đầu bằng việc xác định tư cách chủ sở hữu:

• Trường hợp Công ty TNHH/Cổ phần: Tài sản của cá nhân chủ doanh nghiệp tách biệt với tài sản công ty. Về lý thuyết, nợ thuế của công ty không liên quan đến việc phong tỏa tài sản cá nhân (Theo Điểm c, Khoản 1, Điều 17 Bộ Luật Dân sự năm 2015 thì Pháp nhân có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình). 

• Trường hợp Doanh nghiệp Tư nhân: Theo khoản 1 Điều 188 Luật Doanh nghiệp 2020, chủ doanh nghiệp chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình. Nếu nợ thuế, tài sản cá nhân rất dễ bị kê biên để thi hành nghĩa vụ thuế. 

• Rủi ro liên đới: Ngay cả với loại hình TNHH, nếu cá nhân (người bán) dùng tài sản là bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo lãnh cho khoản vay hoặc nghĩa vụ thuế của doanh nghiệp, tài sản này vẫn bị ràng buộc pháp lý với doanh nghiệp. .

Điều kiện để người mua được cấp sổ đỏ khi mua đất? 

Căn cứ khoản 1, Điều 45 Luật đất đai năm 2024 chúng ta có thể hiểu như sau: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

“a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.”

Ngoài ra, căn cứ khoản 5 Điều 45 Luật đất đai 2024 quy định người sử dụng đất phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Theo đó, nghĩa vụ tài chính là các khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước liên quan đến đất đai, bao gồm như: tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, lệ phí trước bạ và các khoản nghĩa vụ tài chính khác có liên quan. 

Trường hợp người bán đất có doanh nghiệp đang nợ thuế doanh nghiệp có được bán đất không ?

• Người sử dụng đất chỉ được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 45 Luật đất đai 2024 và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan trực tiếp đến thửa đất.

• Trường hợp người bán đất chỉ đang phát sinh nghĩa vụ nợ thuế trong hoạt động kinh doanh (không liên quan đến thửa đất), đồng thời thửa đất không bị áp dụng biện pháp cưỡng chế hành chính, không bị ngăn chặn hoặc kê biên để bảo đảm thi hành án, thì người sử dụng đất vẫn có quyền thực hiện việc chuyển nhượng theo quy định pháp luật.

• Trường hợp không được phép bán đất: Giao dịch sẽ bị từ chối hoặc bị vô hiệu nếu rơi vào các tình trạng sau:

• Đã có quyết định cưỡng chế kê biên tài sản: Theo Điều 125 Luật Quản lý thuế, một trong các biện pháp cưỡng chế là kê biên tài sản. 

• Cơ quan thuế có văn bản ngăn chặn: Để đảm bảo thu hồi nợ thuế, cơ quan thuế có quyền gửi công văn sang Sở Tài nguyên và Môi trường/Văn phòng đăng ký đất đai để tạm dừng các giao dịch biến động đối với tài sản của người nợ thuế.

• Dấu hiệu tẩu tán tài sản: Nếu việc bán đất được thực hiện nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế (bán giá rẻ bất thường cho người thân...), cơ quan thuế có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu để thu hồi tài sản thực hiện nghĩa vụ thuế.

Khuyến nghị cho người mua đất trong trường hợp này?

Để bảo vệ quyền lợi cho người mua trong tình huống này, LH Legal khuyến nghị như sau:

• Kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất: Thực hiện tra cứu tại Văn phòng đăng ký đất đai và hệ thống tổ chức hành nghề công chứng để xác định thửa đất có đang bị ngăn chặn, kê biên hoặc hạn chế giao dịch hay không

• Kiểm tra nghĩa vụ thuế: Yêu cầu bên bán cung cấp tài liệu chứng minh đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính liên quan đến thửa đất và tình trạng nợ thuế của doanh nghiệp.

• Hợp đồng đặt cọc có thể quy định rõ: "Bên bán cam kết tài sản không bị kê biên, ngăn chặn bởi cơ quan Thuế. Nếu phát sinh ngăn chặn, bên bán phải hoàn trả tiền cọc và và chịu phạt cọc tương đương giá trị tiền cọc trong vòng 03 ngày”.

Tóm lại, trường hợp người bán đất đang nợ thuế từ hoạt động kinh doanh vẫn có thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp thửa đất đã bị cơ quan có thẩm quyền áp dụng biện pháp cưỡng chế, kê biên.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Hồ Chí Minh: 12A Nguyễn Đình Chiểu, Phường Tân Định (Phường Đa Kao, Quận 1 cũ)

Hà Nội: 51 Nguyễn Khắc Hiếu, Phường Ba Đình (Phường Trúc Bạch, Quận Ba Đình cũ)

Nha Trang: 144 Hoàng Hoa Thám, Phường Nha Trang (Phường Lộc Thọ, Thành phố Nha Trang cũ)

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal