Ngân hàng bán tài sản thế chấp: Cần lưu ý gì để tránh rắc rối pháp lý?

Việc xử lý tài sản thế chấp là một trong những công cụ quan trọng giúp ngân hàng thu hồi nợ xấu. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít trường hợp việc bán tài sản lại vướng vào tranh chấp pháp lý do ngân hàng vi phạm thủ tục, hợp đồng thế chấp có sai sót hoặc tài sản đang trong tình trạng tranh chấp mà chưa được rà soát kỹ. Những tranh chấp này không chỉ làm chậm tiến độ xử lý nợ, mà còn khiến ngân hàng đối mặt với rủi ro bị kiện tụng, thậm chí bị tuyên vô hiệu giao dịch. Vậy ngân hàng cần lưu ý gì để đảm bảo việc phát mãi tài sản diễn ra đúng quy định, hạn chế tối đa tranh chấp? Bài viết dưới đây sẽ chỉ ra các rủi ro thường gặp và những điểm cần đặc biệt lưu ý trong thực tiễn.

>>> Quy trình bán đấu giá tài sản bảo đảm của Ngân hàng

>>> Trường hợp nào ngân hàng được tự ý bán tài sản thế chấp?

Ngân hàng cần lưu ý gì để tránh tranh chấp khi bán tài sản thế chấp?

Tuân thủ quy trình xử lý tài sản theo đúng quy định pháp luật

Ngân hàng phải thực sự đầu tư vào đội ngũ pháp chế, chuyên nghiệp về xử lý tài sản bảo đảm, nhằm tuân thủ đúng quy trình tại Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024, Luật Đấu giá tài sản năm 2016 (sửa đổi, bổ sung năm 2023, 2024) (Luật Đấu giá tài sản hiện hành),...bao gồm: Công khai thông tin đấu giá, tạo điều kiện cho bên thứ ba tham gia để đảm bảo tính minh bạch; Tuân thủ đầy đủ quy trình thông báo, niêm yết đấu giá,...

Trình tự thủ tục cụ thể căn cứ Chương III Luật Đấu giá tài sản hiện hành:

Bước 1: Khi Ngân hàng đã thu giữ được tài sản của khách hàng, để đảm bảo khách quan trước khi thực hiện bán tài sản công khai thông qua hình thức đấu giá, Ngân hàng cần thuê đơn vị thẩm định giá, thẩm định lại giá trị tài sản mà Ngân hàng vừa thu giữ để làm cơ sở cho việc bán đấu giá tài sản.

Bước 2: Lựa chọn và ký kết hợp đồng với tổ chức hành nghề đấu giá tài sản.

Bước 3: Thông báo, niêm yết việc đấu giá tài sản

Bước 4: Công bố về giá khởi điểm

Bước 5: Lựa chọn địa điểm đấu giá

Bước 6: Xử lý hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá

Bước 7: Thu tiền đặt trước và xử lý tiền đặt trước

Bước 8: Trình tự, thủ tục tại cuộc đấu giá thực hiện theo Luật Đấu giá tài sản hiện hành.

Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thông báo và công khai thông tin tài sản

Điều 57 Luật Đấu giá tài sản hiện hành quy định: 

“Điều 57. Thông báo công khai việc đấu giá tài sản

1.Ngoài quy định về niêm yết việc đấu giá tài sản quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 35 của Luật này, đối với tài sản là động sản có giá khởi điểm từ năm mươi triệu đồng trở lên và bất động sản thì tổ chức hành nghề đấu giá tài sản phải thông báo công khai hai lần trên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia, mỗi lần cách nhau ít nhất 02 ngày và ít nhất một lần trên báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản đấu giá, trừ trường hợp thay đổi địa điểm tổ chức phiên đấu giá sau khi đã hết hạn tiếp nhận hồ sơ và nộp tiền đặt trước quy định tại khoản 2 Điều 37 của Luật này.

Trường hợp thay đổi một trong các nội dung thông báo công khai đấu giá quy định tại khoản 4 Điều này hoặc tạm dừng việc tổ chức đấu giá mà chưa hết thời hạn tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá, tiền đặt trước thì tổ chức hành nghề đấu giá tài sản phải niêm yết nội dung thay đổi theo đúng thời gian quy định tại khoản 1 Điều 35 của Luật này và thông báo công khai nội dung thay đổi theo đúng thời gian quy định tại khoản 3 Điều này.

1a. Ngoài việc thông báo công khai trên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia và báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản đấu giá quy định tại khoản 1 Điều này, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản thông báo công khai việc đấu giá tài sản trên các phương tiện thông tin đại chúng khác theo yêu cầu của người có tài sản đấu giá.

2. Trường hợp đấu giá theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này thì ngoài quy định về niêm yết việc đấu giá tài sản quy định tại khoản 1a Điều 35 của Luật này, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản thông báo công khai trên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia.

3. Thời gian thông báo công khai quy định tại khoản 1 Điều này ít nhất là 07 ngày làm việc đối với tài sản là động sản, 15 ngày đối với tài sản là bất động sản trước ngày mở phiên đấu giá. Việc thông báo công khai quy định tại khoản 2 Điều này được thực hiện đồng thời với việc niêm yết đấu giá tài sản quy định tại khoản 1a Điều 35 của Luật này.

4. Nội dung thông báo công khai việc đấu giá tài sản bao gồm:

a) Tên, địa chỉ của tổ chức hành nghề đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá;

b) Thời gian, địa điểm đấu giá tài sản;

c) Tên tài sản, nơi có tài sản đấu giá;

d) Giá khởi điểm của tài sản đấu giá trong trường hợp công khai giá khởi điểm; tiền đặt trước;

đ) Thời gian, địa điểm, điều kiện, cách thức đăng ký tham gia đấu giá.

5. Tổ chức hành nghề đấu giá tài sản lưu tài liệu, hình ảnh về việc thông báo công khai quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này trong hồ sơ đấu giá”.

Như vậy, đối với tài sản đấu giá là động sản có giá khởi điểm từ 50 triệu đồng trở lên và bất động sản thì tổ chức hành nghề đấu giá tài sản phải thông báo công khai bán đấu giá tài sản ít nhất 02 lần trên báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản đấu giá và Cổng Đấu giá tài sản quốc gia; Đối với đấu giá theo thủ tục rút gọn thì tổ chức đấu giá tài sản thông báo công khai 01 lần việc đấu giá tài sản trên báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản đấu giá.

Tổ chức hành nghề đấu giá tài sản phải thông báo công khai bán đấu giá

Thời gian thông báo công khai lần thứ hai ít nhất là 07 ngày làm việc đối với tài sản là động sản, 15 ngày đối với tài sản là bất động sản trước ngày mở cuộc đấu giá. Việc thông báo công khai bán đấu giá tài sản được thực hiện đồng thời với việc niêm yết đấu giá tài sản.

Nội dung thông báo công khai bán đấu giá tài sản bao gồm: Tên, địa chỉ của tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá; Thời gian, địa điểm đấu giá tài sản; Tên tài sản, nơi có tài sản đấu giá; Giá khởi điểm của tài sản đấu giá trong trường hợp công khai giá khởi điểm; tiền đặt trước; Thời gian, địa điểm, điều kiện, cách thức đăng ký tham gia đấu giá; Tổ chức đấu giá tài sản có trách nhiệm lưu tài liệu, hình ảnh về việc thông báo công khai bán đấu giá tài sản trong hồ sơ đấu giá.

Điều 300 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: 

“Điều 300. Thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm

1. Trước khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm phải thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý về việc xử lý tài sản bảo đảm cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác.

Đối với tài sản bảo đảm có nguy cơ bị hư hỏng dẫn đến bị giảm sút giá trị hoặc mất toàn bộ giá trị thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý ngay, đồng thời phải thông báo cho bên bảo đảm và các bên nhận bảo đảm khác về việc xử lý tài sản đó.

2. Trường hợp bên nhận bảo đảm không thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bảo đảm, các bên cùng nhận bảo đảm khác”.

Như vậy, trước khi bán tài sản thế chấp, ngân hàng phải thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý về việc bán tài sản cho bên thế chấp và các bên cùng nhận thế chấp khác (nếu có).

Ngân hàng cần lưu ý gì để tránh tranh chấp?

Để hạn chế tối đa rủi ro pháp lý khi xử lý tài sản thế chấp, ngân hàng cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật và thực hiện các bước rà soát kỹ lưỡng. Dưới đây là những điểm then chốt cần lưu ý:

• Kiểm tra kỹ điều kiện phát mãi tài sản trong hợp đồng thế chấp:

  • Hợp đồng thế chấp phải có điều khoản rõ ràng về quyền xử lý tài sản trong trường hợp bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ.

  • Nếu tài sản là tài sản chung của vợ chồng, phải có sự đồng ý của cả hai hoặc xác định rõ phần sở hữu riêng.

  • Trường hợp người thế chấp không phải là người vay (bên thứ ba bảo đảm), cần có văn bản cam kết đồng ý thế chấp và xử lý tài sản khi có vi phạm.

• Tuân thủ đúng trình tự, thủ tục xử lý tài sản

  • Gửi thông báo xử lý tài sản cho bên thế chấp và các bên có liên quan theo đúng thời gian quy định.

  • Thực hiện việc định giá tài sản theo quy định và có sự tham gia (hoặc ít nhất là thông báo) cho bên thế chấp.

  • Nếu chọn hình thức đấu giá, phải thực hiện đúng quy trình theo Luật Đấu giá tài sản, chọn đơn vị đấu giá có uy tín và minh bạch.

• Rà soát tình trạng pháp lý của tài sản

  • Kiểm tra xem tài sản có đang bị kê biên thi hành án hoặc bị tranh chấp tại tòa án không.

  • Kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai, hệ thống công chứng để phát hiện các giao dịch trước đó như: mua bán bằng giấy tay, thế chấp tại tổ chức khác, tranh chấp thừa kế, đồng sở hữu chưa phân chia, v.v.

  • Xác minh xem tài sản có bị quy hoạch, giải tỏa hay thuộc diện bị hạn chế giao dịch không.

Ngân hàng cần xác minh tài sản có bị giải tỏa hay quy hoạch không

• Giao dịch minh bạch và có sự tham gia của các bên liên quan

  • Trong quá trình xử lý tài sản, ngân hàng nên mời bên vay, bên thế chấp, thậm chí là bên mua tham gia để tăng tính minh bạch.

  • Việc lập biên bản, thông báo bằng văn bản, có xác nhận là cơ sở pháp lý quan trọng khi xảy ra tranh chấp.

• Tham vấn pháp lý trước khi thực hiện phát mãi

  • Trường hợp tài sản có yếu tố phức tạp (đồng sở hữu, tài sản di sản chưa phân chia, đang bị kiện…), ngân hàng nên tham vấn luật sư hoặc chuyên gia pháp lý trước khi xử lý.

  • Điều này giúp lường trước rủi ro, điều chỉnh phương án xử lý phù hợp và chuẩn bị tài liệu chứng cứ nếu có tranh chấp phát sinh.

Việc xử lý tài sản thế chấp là một trong những nghiệp vụ quan trọng nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý đối với ngân hàng. Dù pháp luật cho phép tổ chức tín dụng được quyền bán tài sản thế chấp trong một số trường hợp, nhưng nếu thực hiện không đúng trình tự, không đủ căn cứ pháp lý hoặc thiếu minh bạch, ngân hàng có thể đối mặt với tranh chấp kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ thu hồi nợ và uy tín thương hiệu.

Do đó, để hạn chế tối đa tranh chấp, ngân hàng cần rà soát kỹ hồ sơ pháp lý, tuân thủ đầy đủ các thủ tục bắt buộc, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan, và đặc biệt là luôn đặt yếu tố pháp lý lên hàng đầu trước khi ra quyết định xử lý tài sản.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự