Một số vấn đề pháp lý mà người thuê nhà cần lưu ý

Thuê trọ là vấn đề được rất nhiều người quan tâm, đặc biệt là sinh viên và người lao động. Do công việc, học hành mà sống xa nhà và mong muốn tìm được một nơi ở thích hợp, an ninh, sạch sẽ đồng thời phải thuận tiện cho việc đến trường học tập hay làm việc là một điều cần thiết.

Sinh viên và công nhân hầu như chưa có kinh nghiệm thuê nhà tại những thành phố lớn. Mọi người đều có xu hướng chọn phòng giá rẻ nhưng không quan tâm tới những vấn đề pháp lý bên trong hợp đồng dẫn đến tình trạng bị lừa đảo khi thuê nhà. Vậy nên, LHLegal đã tổng hợp 5 vấn đề pháp lý sau đây để người dân có thêm kinh nghiệm trong việc thuê nhà.

Một số vấn đề pháp lý mà người thuê nhà cần lưu ý

Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận giữa 2 bên cho thuê và bên thuê nhà ở. Bên cho thuê giao nhà ở cho bên thuê để ở trong một thời hạn và bên thuê phải trả tiền thuê.

Theo Điều 119 Luật Nhà ở 2014 quy định:

Bên cho thuê là:

Là chủ sở hữu nhà ở hoặc là người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện các giao dịch về nhà ở.
Nếu là cá nhân thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch thuê nhà ở. Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.

Bên thuê phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

Cá nhân là người trong nước phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự thực hiện giao dịch thuê nhà ở.
Cá nhân là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư nước ngoài phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Hợp đồng thuê nhà ở bắt buộc phải lập thành văn bản

Theo Điều 121 Luật Nhà ở quy định Giao dịch thuê nhà ở bắt buộc phải lập thành văn bản. Hợp đồng thuê nhà ở phải có các nội dung như sau:

Họ tên của cá nhân, tổ chức và địa chỉ của các bên;
Mô tả đặc điểm nhà ở và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó;
Giá giao dịch nhà ở nếu như hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
Thời hạn và phương thức thanh toán tiền;
Thời gian giao nhận và cho thuê nhà ở;
Quyền và nghĩa vụ của các bên;
Cam kết của các bên và các thỏa thuận khác;
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Về công chứng chứng thực, tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014, cho thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực; các bên có thể tự nguyện yêu cầu công chứng, chứng thực.

Một số vấn đề pháp lý mà người thuê nhà cần lưu ý

Điều chỉnh giá cho thuê nhà ở

Giá nhà sẽ được hai bên tự thỏa thuận từ lúc thực hiện hợp đồng thuê. Bạn có thể thỏa thuận giá thuê cố định trong cả quá trình thuê hoặc giá thuê sẽ thay đổi khi có sự kiện nào đó. Luật Nhà ở tại Điều 129 quy định một số trường hợp bên thuê được quyền điều chỉnh giá thuê khi chưa hết thời hạn hợp đồng như sau:

Bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý khi chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở. Lúc này hai bên có thể thỏa thuận về giá cho thuê nhà mới, đối với trường hợp không tự thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và bồi thường cho bên thuê.
Trường hợp trong hợp đồng có các thỏa thuận khác như: Lạm phát, ảnh hưởng dịch Covid-19,...

Vì vậy trước khi ký hợp đồng thuê nhà, bạn hãy kiểm tra kỹ có điều khoản điều chỉnh giá không? Đồng thời hãy bổ sung chế tài xử lý phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại,... khi chủ nhà điều chỉnh giá thuê không đúng với thỏa thuận.

Xem thêm: 6 vấn đề pháp lý mà người cho thuê nhà không thể bỏ qua

Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

Trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, vì nhiều lý do khác nhau mà một trong hai bên yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở. Hai bên có quyền tự thỏa thuận về các trường hợp mà mỗi bên được quyền chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn. Nếu như không tự thỏa thuận được thì hai bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê.

Theo đó bạn có quyền chấm dứt hợp đồng thuê trong trường hợp:

Khi bên cho thuê không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba;
Bên cho thuê tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bạn biết trước theo thỏa thuận.

Bên thuê có quyền chấm dứt hợp đồng nếu bên cho thuê không sửa chữa nhà khi có hư hỏng nặng

Bên thuê có quyền chấm dứt hợp đồng nếu bên cho thuê không sửa chữa nhà khi có hư hỏng nặng

Khi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, bạn cần thông báo bên cho thuê biết trước ít nhất 30 ngày trừ trường hợp các bên đã có thỏa thuận khác. Nếu như bạn vi phạm quy định tại khoản này hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng không thuộc trường hợp nêu trên sẽ phải bồi thường.

Xem thêm về dịch vụ luật sư nhà đất giỏi: https://luatsulh.com/phap-luat/dich-vu-luat-su-tu-van-tranh-chap-dat-dai-gioi-tai-tphcm-1110.html

Bên thuê đăng ký tạm trú tại nơi đang thuê

Theo quy định tại Điều 27 Luật cư trú 2020, hướng dẫn bởi Điều 13 Thông tư 55/2021/TT-BCA quy định bắt buộc phải đăng ký tạm trú trong các trường hợp:

Công dân thay đổi chỗ ở ngoài nơi đã đăng ký tạm trú phải thực hiện đăng ký tạm trú mới.
Học sinh, sinh viên, học viên đến ở tập trung trong ký túc xá, khu nhà ở của học sinh, sinh viên, học viên;
Người lao động đến ở tập trung tại các khu nhà ở của người lao động thực hiện đăng ký tạm trú thông qua cơ quan, tổ chức quản lý trực tiếp chỗ ở đó.

Hồ sơ đăng ký tạm trú

Để đăng ký tạm trú, bạn chuẩn bị các loại giấy tờ như:

Tờ khai thay đổi thông tin cư trú
Giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp. Cụ thể là hợp đồng thuê nhà.

Trưởng Công an xã, phường, thị trấn trong thời hạn 3 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ giấy tờ trên sẽ cấp sổ tạm trú cho công dân.

Việc đăng ký tạm trú là nghĩa vụ của công dân, vì vậy nếu không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thời hạn 30 ngày kể từ khi công dân chuyển đến sinh sống có thể bị phạt.

Cụ thể căn cứ theo Khoản 1 Điều 9 Nghị định 144/2021/NĐ-CP quy định:

Người nào không thực hiện đúng quy định về đăng ký tạm trú, xoá đăng ký tạm trú hoặc điều chỉnh thông tin về cư trú trong Cơ sở dữ liệu về cư trú sẽ bị phạt tiền từ 500.000 đồng - 01 triệu đồng.

Thông thường, chủ nhà sẽ là người đăng ký tạm trú cho bạn. Bạn chỉ cần đưa CMND/CCCD cho chủ nhà.

Thông thường chủ nhà sẽ đăng ký tạm trú cho người cho thuê

Thông thường chủ nhà sẽ đăng ký tạm trú cho người cho thuê

Một số trường hợp không được đăng ký tạm trú mới

Một số trường hợp không được đăng ký tạm trú mới bao gồm:

Chỗ ở nằm trong địa điểm cấm, các khu vực cấm xây dựng hoặc lấn, chiếm hành lang bảo vệ quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, mốc giới bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử - văn hóa đã được xếp hạng, khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật.
Chỗ ở đã có quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; chỗ ở là nhà ở mà một phần hoặc toàn bộ diện tích nhà ở đang có tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng nhưng chưa được giải quyết theo quy định của pháp luật
Chỗ ở mà toàn bộ diện tích nhà ở nằm trên đất lấn, chiếm trái phép hoặc chỗ ở xây dựng trên diện tích đất không đủ điều kiện xây dựng theo quy định của pháp luật.
Chỗ ở bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; phương tiện được dùng làm nơi đăng ký thường trú đã bị xóa đăng ký phương tiện hoặc không có giấy chứng nhận an toàn kỹ thuật và bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật.
Chỗ ở là nhà ở đã có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Vấn đề tiền điện, tiền nước

Nếu không nắm được quy định về tiền điện, tiền nước theo quy định của pháp luật thì người thuê trọ (sinh viên, người lao động) phải trả một khoản tiền cao hơn nhiều so với quy định.

Quy định về tiền điện được thống nhất chung trên cả nước. Theo Khoản 4, Điều 10 Thông tư số 23/ VBHN- BCT ngày 16/10/2018, quy định về giá bán điện với trường hợp cho sinh viên và người lao động thuê nhà (bên thuê nhà không phải là một hộ gia đình):

Đối với trường hợp bên thuê nhà có hợp đồng thuê nhà từ 12 tháng trở lên và có đăng ký tạm trú thì chủ nhà trực tiếp ký hợp đồng mua bán điện hoặc đại diện bên thuê nhà ký hợp đồng mua bán điện (có cam kết thanh toán tiền điện của chủ nhà);
Trường hợp thời hạn cho thuê nhà dưới 12 tháng và chủ nhà không thực hiện kê khai được đầy đủ số người sử dụng điện thì áp dụng giá bán lẻ điện sinh hoạt của bậc 3: Từ 101 - 200 kWh cho toàn bộ sản lượng điện đo đếm được tại công tơ. (giá bậc 3 theo tập đoàn điện lực Việt Nam là 2.014đ/KWh).

Nếu chủ nhà không kê khai được đầy đủ số người dùng điện thì áp dụng giá bán lẻ điện sinh hoạt bậc 3

Nếu chủ nhà không kê khai được đầy đủ số người dùng điện thì áp dụng giá bán lẻ điện sinh hoạt bậc 3

Căn cứ theo Khoản 6 Điều 12 Nghị định 134/2013/NĐ-CP quy định nếu chủ nhà tính giá điện lên cao hơn có thể bị xử phạt lên đến 10.000.000 đồng.

Theo Khoản 1 Điều 3 về khung giá nước sạch được quy định tại thông tư 44/2021 quy định như sau:

STT	Loại	Giá tối thiểu (đồng/m3)	Giá tối đa (đồng/m3)
1	Đô thị đặc biệt, đô thị loại 1	3.500	18.000
2	Đô thị loại 2, loại 3, loại 4, loại 5	3.000	15.000
3	Khu vực nông thôn	2.000	11.000

Vấn đề thời hạn thuê và giá thuê nhà

Giá thuê nhà là vấn đề mà người thuê nhà rất quan tâm. Thường thì vấn đề về thời hạn thuê nhà và giá thuê nhà do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ngay từ đầu. Người thuê nhà có thể thỏa thuận giá thuê trong suốt quá trình thuê hay số tháng/ năm kí hợp đồng để tránh tình trạng lừa đảo khi thuê nhà là chủ nhà cho thuê một vài tháng sau đó tăng giá lên cao.

Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

Để tránh tình trạng bên cho thuê hét giá cao sau vài tháng thuê thì bạn nên kiểm kỹ xem có điều khoản thay đổi giá thuê không? Và đưa ra những thỏa thuận với bên cho thuê.

Các vấn đề lưu ý khi xảy ra tranh chấp hợp đồng thuê

Nếu như xảy ra tranh chấp hợp đồng thuê nhà như về tiền thuê hay một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng, vi phạm nghĩa vụ hợp đồng,... thì hai bên có thể tự thỏa thuận hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân.

Trường hợp 1: Tự thỏa thuận

Trong quá trình thực hiện hợp đồng nếu xảy ra tranh chấp, hai bên có thể tự thỏa thuận và tìm hướng giải quyết nhanh chóng.

Nếu có tranh chấp xảy ra, hai bên có thể tự thỏa thuận để giải quyết

Nếu có tranh chấp xảy ra, hai bên có thể tự thỏa thuận để giải quyết

Tuy nhiên điều này hoàn toàn phụ thuộc vào sự tự nguyện của mỗi bên mà không có bất kỳ cơ chế pháp lý nào đảm bảo việc thực thi đối với thỏa thuận của các bên.

Trường hợp 2: Khởi kiện ra Tòa án nhân dân

Nếu như tự thỏa thuận không thành công, hai bên có thể khởi kiện ra Tòa để yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Hồ sơ khởi kiện gồm:

Đơn khởi kiện;
Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện như: Hợp đồng thuê nhà, văn bản thỏa thuận giữa các bên, biên lai nộp tiền thuê nhà;
Bản sao: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu người khởi kiện.

Như vậy, Trên đây là toàn bộ thông tin về vấn đề pháp lý mà người dân cần lưu ý khi thuê nhà mà Công ty Luật TNHH LHLegal gửi đến bạn đọc. Hy vọng bài viết hữu ích và giúp cho người dân có thêm kinh nghiệm và hiểu biết khi thuê nhà, tránh tình trạng lừa đảo khi thuê nhà.

Liên hệ Luật sư tư vấn pháp lý LHLegal

Nếu có bất cứ vướng mắc pháp lý trong cuộc sống thường nhật cần giải đáp nhanh chóng đừng ngần ngại gọi về Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 2929 01. LHLegal hội tụ các luật sư giỏi đất đai nhiều năm kinh nghiệm am hiểu về pháp luật đất đai sẽ tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai, phân chia tài sản thừa kế nhà đất, tư vấn đền bù giải tỏa nhà đất, thủ tục khiếu kiện đất đai, thủ tục hành chính mua bán nhà đất.

Với giá trị cốt lõi mà công ty hướng đến: “Chúng tôi luôn hành động vì sự chính trực và đảm bảo quyền lợi công bằng tối thiểu cho Khách hàng của mình, bất kể đó là cá nhân lẻ loi hay một tập đoàn kinh tế khổng lồ. Chúng tôi không quan trọng Khách hàng của mình là ai mà quan trọng chúng tôi đang bảo vệ cái gì.”

Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ tư vấn, giải quyết các vấn đề về đất đai. Thái độ làm việc chuyên nghiệp, tận tâm, cầu thị thì điều LHLegal đặt lên làm đầu. Giúp khách hàng tiết kiệm thời gian, công sức đi lại, tiết kiệm tiền bạc nhưng vẫn hoàn thành được nhu cầu tư vấn mà mình mong muốn.

Đội ngũ chuyên gia pháp lý gồm các luật sư, luật gia dày dạn kinh nghiệm chuyên môn cao, hiểu biết chuyên sâu về lĩnh vực luật đất đai mình đang đảm nhận phụ trách. Đảm bảo các vướng mắc được xử lý nhanh gọn, hiệu quả mang lại sự hài lòng tối đa cho khách hàng. Chi phí cuộc gọi rõ ràng phù hợp với khả năng tài chính của khách hàng. Với các sự việc phức tạp chúng tôi sẵn sàng trao đổi, gặp gỡ khách hàng trực tiếp và tư vấn chuyên sâu nhưng vẫn đảm bảo hỗ trợ tối đa mức phí.

Quý khách hàng cần dịch vụ luật sư đất đai vui lòng liên hệ:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự