Một số lưu ý quan trọng khi người dân mua đất nền năm 2025

>>> Đăng ký cấp sổ hồng online khi mua nhà đất dự án được hay không? Thủ tục thực hiện ra sao?

>>> Pháp luật quy định như thế nào về đứng tên nhà đất giùm?

Mua bán đất nền là gì? Điều kiện mua bán đất nền

Pháp luật hiện hành không đưa ra định nghĩa đất nền là gì. Hiểu một cách ngắn gọn, đất nền là những lô đất nguyên vẹn, chưa có bất kỳ sự tác động nào từ con người như: đào bới, san lấp hay khởi công xây dựng.

Đất nền được đem ra mua bán để phục vụ cho các mục đích như: thực hiện dự án  quy mô lớn (khu dân cư, dự án nhà ở, công ty, nhà xưởng, văn phòng,…), để xây nhà ở,…

Hiện nay, việc mua bán đất nền cũng chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai năm 2024, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (sửa đổi, bổ sung năm 2024) và các văn bản hướng dẫn.

Lợi ích của việc đầu tư đất nền 

Giá trị ổn định

Đất nền là sản phẩm phục vụ cho nơi “an cư lạc nghiệp” của con người, là sản phẩm thiết yếu nên chủ sở hữu có thể dễ dàng bán lại cho những người có nhu cầu, đây được coi như một khoản đầu tư đảm bảo và có khả năng sinh lời cao cho người sở hữu. 

Nếu như những sản phẩm khác thường bị hư hao và xuống cấp dần theo thời gian, thì đất nền lại có thể tồn tại vĩnh viễn và giữ nguyên được trạng thái ban đầu. Người sở hữu có thể san lấp, xây dựng hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trong những năm trở lại đây, nền kinh tế nước nhà hứng chịu nhiều biến động lớn, tuy nhiên giá trị của đất nền vẫn không có dấu hiệu bị chững lại. Nhờ sự tăng trưởng không ngừng về giá trị, đất nền là một kênh kinh doanh bất động sản dài hạn cho các nhà đầu tư. Nếu các khu vực công cộng (như trường học, bệnh viện, khu vui chơi,...) ở địa phương phát triển cũng làm giá trị đất nền tăng lên.

Khả năng thay đổi mục đích sử dụng đất nền khá linh hoạt

Mục đích sử dụng của đất nền có thể được thay đổi theo thời gian có thể là đất ở, đất thương mại, dịch vụ (Lưu ý: Việc thay đổi mục đích sử dụng đất phải tuân thủ đúng quy định về chuyển mục đích sử dụng đất của pháp luật đất đai hiện hành, về các thủ tục phải có sự cấp phép của cơ quan có thẩm quyền). Ngoài ra, đất nền cũng là một tài sản phổ biến được đem ra thế chấp để vay vốn đầu tư. 

Thủ tục mua bán đất nền cập nhật năm 2025

Căn cứ quy định tại Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn, thủ tục mua bán đất nền như sau:

Bước 1: Ký kết, công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

Các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. 

Lưu ý: Trường hợp một hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng (khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024).

Nếu một bên chuyển nhượng là tổ chức kinh doanh BĐS thì bắt buộc phải công chứng hợp đồng

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng:

Nơi công chứng: Căn cứ theo Điều 42 Luật Công chứng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2018, 2023) quy định phạm vi công chứng, khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất cần chuyển nhượng.

Giấy tờ cần chuẩn bị:

Theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2018, 2023), khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở phải chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Đối với bên chuyển nhượng

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

  • Bản sao giấy tờ tùy thân: Căn cước công dân hoặc hộ chiếu.

  • Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).

  • Hợp đồng ủy quyền (nếu được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng). 

• Đối với bên nhận chuyển nhượng:

  • Bản sao giấy tờ tùy thân: Căn cước công dân hoặc hộ chiếu.

  • Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).

  • Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu tại tổ chức hành nghề công chứng.

  • Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

Nơi chứng thực: Tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất (điểm d khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2025)

Giấy tờ cần chuẩn bị: Điều 36 Nghị định 23/2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2025)

• Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.

• Bản sao chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng của người yêu cầu chứng thực (mang bản chính để đối chiếu).

• Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính

Khi chuyển nhượng sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ, trừ trường hợp được miễn.

Bước 3: Đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai

(Theo điểm b khoản 2 Điều 13 Nghị định 101/2024 NĐ/CP)

Lưu ý khi người dân mua đất nền

Kiểm tra kỹ các thông tin về chủ đầu tư 

Người mua nên tìm hiểu thông tin, lựa chọn nhà đầu tư có uy tín thông qua các tiêu chí: Tiểu sử tốt, thành tích làm việc tốt, và tiềm lực tài chính mạnh,…

Bằng cách tham khảo các dự án đã được triển khai trước đây, thông tin trên trang đăng ký kinh doanh (nếu bên bán là Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản).

Kiểm tra kỹ các thông tin về tính pháp lý, điều kiện sang tên đất nền

Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024;

• Đất không có tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền và có đầy đủ bản án, quyết định của Tòa án hoặc Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

• Trong thời hạn sử dụng đất;

• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Các thông tin pháp lý được thể hiện trực tiếp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyết định giao đất, vv…

Người dân nên kiểm tra kỹ các thông tin về pháp lý, điều kiện sang tên

Cân nhắc tiềm năng phát triển của đất nền

Những khu vực có pháp lý rõ ràng, nằm trong lộ trình phát triển hạ tầng và có tiềm năng thu hút dân cư trong tương lai sẽ là lựa chọn đáng cân nhắc. Nhiều nhà đầu tư mắc sai lầm khi chỉ tập trung vào giá rẻ mà không đánh giá kỹ khả năng phát triển thực tế của khu vực, dẫn đến việc khó tìm đầu ra khi cần chuyển nhượng. Cần khảo sát kỹ lưỡng, đánh giá yếu tố dân cư, hạ tầng giao thông và tiềm năng phát triển của khu vực. 

Kiểm tra kỹ hợp đồng và tiến độ thanh toán

Thông thường, các tranh chấp đất đai thường liên quan đến hợp đồng, thanh toán, …Do đó, để phòng tránh rủi ro và tranh chấp thì sau khi thực hiện tất cả các bước kiểm tra thông tin bên bán, thông tin pháp lý, thực tế đất nền, thì trước khi đặt bút ký vào hợp đồng, người mua cần kiểm tra kỹ các điều khoản hợp đồng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Lưu ý: Nếu mảnh đất chuyển nhượng là tài sản chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng phải được sự đồng ý của người còn lại do đó phải có sự đồng thuận từ hai người/ Nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đứng tên nhiều người thì khi chuyển nhượng mảnh đất đó, trên hợp đồng phải có sự đồng ý của tất cả những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Đây là những vấn đề rất dễ xảy ra tranh chấp trong tương lai, ảnh hưởng đến quyền lợi bên mua nếu không kiểm tra kỹ khi mua bán đất.

Nhằm giúp người dân giảm thiểu tối đa rủi ro khi mua đất nền, chúng tôi đưa ra một số khuyến nghị sau:

Nên mua đất có Giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, đồng thời kiểm tra Giấy chứng nhận có bị làm giả hoạch, thế chấp, đất bán cho nhiều người hay không, không trả hết tiền khi chưa sang tên Giấy chứng nhận xong, cẩn trọng với hình thức đặt cọc, giá đất rẻ bất ngờ hoặc mua bán nhà đất bằng giấy viết tay, đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng. Đặc biệt, trong giao dịch đất nền, người dân nên tìm đến sự hỗ trợ của những chuyên gia pháp lý - luật sư để nhận dự hỗ trợ tốt nhất.

Mua đất nền là một quyết định quan trọng, đòi hỏi người dân phải tìm hiểu kỹ các yếu tố pháp lý trước khi giao dịch. Năm 2025, với những biến động của thị trường bất động sản và các quy định pháp luật ngày càng chặt chẽ, người mua cần đặc biệt chú ý đến tính pháp lý của đất, quy hoạch sử dụng đất và uy tín của chủ đầu tư. Việc tham khảo ý kiến chuyên gia, luật sư trước khi ký kết hợp đồng là cách hiệu quả để hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi của mình. Một giao dịch bất động sản an toàn không chỉ giúp người mua có được tài sản có giá trị mà còn tránh được những rủi ro pháp lý trong tương lai.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự