Từ ngày 1/3, mỗi bất động sản sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng

Điểm đột phá của nghị định này là lần đầu tiên áp dụng cơ chế cấp mã định danh điện tử không chỉ cho từng sản phẩm nhà ở, dự án bất động sản mà còn cho tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới. Đây được xem là “lưới lọc pháp lý” quan trọng nhằm lập lại trật tự thị trường, loại bỏ dự án ma và hạn chế tình trạng thổi giá, tạo sốt ảo kéo dài nhiều năm qua.

Mã định danh bất động sản – “thước đo chung” của thị trường

Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam lâu nay tồn tại tình trạng dữ liệu phân tán, thiếu kiểm chứng, khiến người mua nhà khó tiếp cận thông tin chính xác, còn giới đầu cơ dễ lợi dụng để thao túng giá.

Theo Phụ lục Nghị định 357/2025, mỗi sản phẩm nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng sẽ được hệ thống tự động cấp một mã định danh điện tử duy nhất, với cấu trúc chặt chẽ, bao gồm:

• Mã định danh thửa đất;

• Mã số thông tin dự án, công trình xây dựng;

• Mã định danh địa điểm (nếu có);

• Chuỗi ký tự định danh tự nhiên.

Mã định danh này đóng vai trò như “thẻ căn cước số” của bất động sản, giúp truy xuất toàn bộ thông tin pháp lý, quy hoạch, giao dịch và lịch sử biến động.

Theo các chuyên gia, khi dữ liệu bất động sản được xác định là tài sản công và quản lý tập trung bởi Nhà nước, thị trường sẽ có một hệ quy chiếu thống nhất, thay vì bị dẫn dắt bởi tin đồn hay thông tin do các sàn, đầu nậu tự công bố.

Truy vết dự án ma, thu hẹp không gian lừa đảo

Không chỉ là công cụ kiểm soát giá, mã định danh điện tử còn được đánh giá là giải pháp hữu hiệu để nhận diện và loại bỏ dự án ma.

Thông qua hệ thống dữ liệu tập trung, người dân có thể:

• Tra cứu tình trạng pháp lý của dự án;

• Kiểm tra tiến độ thực hiện quy hoạch;

• Xác định rõ dự án đã đủ điều kiện giao dịch hay chỉ là “bánh vẽ”.

Việc mọi bất động sản đều phải có danh tính pháp lý rõ ràng sẽ thu hẹp tối đa đất sống của dự án ma, quy hoạch treo và giao dịch trái phép. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng lưu ý: để cơ chế này phát huy hiệu quả tối đa, cần đi kèm chế tài xử phạt đủ mạnh và trách nhiệm thực thi nghiêm minh.

Môi giới và đơn vị quản lý cũng phải có mã định danh

Một điểm mới đáng chú ý khác là mã định danh không chỉ áp dụng cho tài sản, mà còn mở rộng sang các chủ thể tham gia thị trường.

Cụ thể:

• Đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư được cấp mã định danh gắn với số định danh tổ chức và thời điểm được cấp phép;

• Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải hoạt động dưới một mã định danh gắn với chứng chỉ hành nghề, bao gồm thông tin định danh cá nhân và số hiệu chứng chỉ.

Quy định này giúp lọc bỏ môi giới “chui”, sàn giao dịch không đủ điều kiện, đồng thời nâng cao trách nhiệm của người hành nghề đối với mỗi giao dịch phát sinh.

Tác động đến tín dụng và hành vi người mua nhà

Trong bối cảnh tại Việt Nam, tín dụng ngân hàng giữ vai trò then chốt trong khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, việc minh bạch hóa dữ liệu và siết chặt pháp lý sẽ tạo ra những thay đổi đáng kể.

Theo các chuyên gia pháp lý và tài chính:

• Ngân hàng buộc phải nâng cao tiêu chuẩn thẩm định, đối chiếu hồ sơ pháp lý bất động sản thông qua hệ thống dữ liệu quốc gia trước khi giải ngân;

• Những sản phẩm không có mã định danh rõ ràng hoặc thông tin pháp lý mập mờ sẽ bị loại khỏi dòng vốn tín dụng.

Về phía người mua, xu hướng từ năm 2026 được dự báo sẽ ưu tiên cao nhất yếu tố an toàn pháp lý, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Các dự án thiếu minh bạch sẽ dần mất chỗ đứng.

Không thu thập lại dữ liệu - tư duy quản trị hiện đại

Một điểm tiến bộ của Nghị định 357 là quy định “không thu thập lại dữ liệu đã có”, thay vào đó yêu cầu kết nối, chia sẻ và liên thông dữ liệu giữa các cơ quan, địa phương.

Cách tiếp cận này:

• Tránh lãng phí nguồn lực;

• Giảm thủ tục hành chính cho người dân và doanh nghiệp;

• Biến cơ sở dữ liệu quốc gia từ “kho lưu trữ tĩnh” thành nền tảng vận hành sống.

Tuy nhiên, thách thức lớn nhất vẫn là sự chênh lệch hạ tầng số giữa các địa phương và yêu cầu cập nhật dữ liệu kịp thời khi có biến động. Nhiều ý kiến cho rằng cần lộ trình triển khai thí điểm, đồng thời xác lập trách nhiệm pháp lý rõ ràng đối với việc cập nhật, vận hành dữ liệu.

Nghị định 357/2025, với hạt nhân là mã định danh điện tử nhà ở và bất động sản, đang mở ra một giai đoạn mới: Mỗi ngôi nhà có danh tính pháp lý rõ ràng, mỗi giao dịch đều để lại dấu vết số.

Nếu được triển khai đồng bộ và nghiêm túc, cơ chế này sẽ triệt tiêu các vùng tối pháp lý, đưa thị trường bất động sản trở về giá trị thực, bền vững và an toàn hơn cho người mua.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 12A Nguyễn Đình Chiểu, Phường Tân Định, Thành phố Hồ Chí Minh (Phường Đa Kao, Quận 1 cũ)

Chi nhánh Nha Trang: 144 Hoàng Hoa Thám, phường Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà (Phường Lộc Thọ, Thành phố Nha Trang cũ)

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal