Hướng dẫn thủ tục bán nhà tại Việt Nam khi đã định cư ở nước ngoài

Hiện nay, nhiều người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn sở hữu nhà đất tại Việt Nam là khá phổ biến. Do đó, khi đó người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhu cầu chuyển nhượng nhà đất, nhiều người băn khoăn liệu đang ở nước ngoài có bán nhà tại Việt Nam được không và thủ tục thực hiện như thế nào.

Hướng dẫn thủ tục bán nhà tại Việt Nam khi đã định cư ở nước ngoài

Hướng dẫn thủ tục bán nhà tại Việt Nam khi đã định cư ở nước ngoài

Dưới bài viết này, LH Legal sẽ hướng dẫn chi tiết thủ tục bán nhà tại Việt Nam khi đang định cư ở nước ngoài theo quy định pháp luật hiện hành.

Định cư nước ngoài có được bán nhà tại Việt Nam không?

Xác định tư cách chủ thể

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng vẫn còn quốc tịch Việt Nam:

Đây là trường hợp người Việt Nam đang cư trú, sinh sống ở nước ngoài nhưng vẫn giữ quốc tịch Việt Nam. Theo khoản 3 và khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai 2024, nhóm đối tượng này được xác định là "cá nhân sử dụng đất". Do đó, họ có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp để thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật.

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài:

Theo quy định khoản 4 Điều 3 Luật quốc tịch 2008:

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

Đây là người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài và không còn quốc tịch Việt Nam, bao gồm người đã từng có quốc tịch Việt Nam và con, cháu của họ theo quy định của pháp luật về quốc tịch. Theo Điều 44 Luật đất đai 2024 và Điều 8 Luật nhà ở 2023, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật. Theo đó, họ có quyền chuyển nhượng nhà ở cho các tổ chức, cá nhân trong nước hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài khác thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Hình thức thực hiện việc bán nhà khi đang ở nước ngoài

Khoản 1 Điều 138 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.

Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể thực hiện việc bán nhà khi đang ở nước ngoài thông qua 2 hình thức:

Người bán trực tiếp về Việt Nam để ký kết hợp đồng chuyển nhượng, thực hiện thủ tục công chứng/chứng thực và các thủ tục sang tên theo quy định pháp luật;
Ủy quyền cho người khác thực hiện: Người bán có thể lập văn bản ủy quyền cho cá nhân khác tại Việt Nam thay mặt mình thực hiện toàn bộ hoặc một phần thủ tục chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất. Các văn bản ủy quyền hoặc giấy tờ liên quan được lập ở nước ngoài phải được công chứng, chứng thực tại Cơ quan đại diện ngoại giao hoặc Cơ quan lãnh sự của Việt Nam ở nước sở tại, hoặc được hợp pháp hóa lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam để có giá trị sử dụng tại Việt Nam.

Thủ tục bán nhà của người định cư ở nước ngoài

Nếu chủ sở hữu có thể trực tiếp về Việt Nam thực hiện giao dịch, thủ tục bán nhà được thực hiện như sau

Bước 1: Lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Việc mua bán phải được lập thành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Hợp đồng này bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản.

Bước 2: Đăng ký biến động đất đai

Sau khi hợp đồng được công chứng/chứng thực, các bên thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền để thực hiện việc sang tên quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở theo quy định.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Người chuyển nhượng có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, trừ trường hợp được miễn thuế theo quy định pháp luật. Ngoài ra, các bên còn phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác như lệ phí trước bạ, phí công chứng và các khoản phí, lệ phí liên quan đến đăng ký đất đai theo quy định hiện hành.

Bước 4: Nhận kết quả giải quyết hồ sơ đất đai

Sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký biến động và nghĩa vụ tài chính, cơ quan đăng ký đất đai sẽ cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận theo quy định.

Trường hợp chủ sở hữu đang định cư ở nước ngoài và không thể trực tiếp về Việt Nam để thực hiện việc chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất thì có thể ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện giao dịch. Thủ tục ủy quyền thường được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Lập và công chứng văn bản ủy quyền ở nước ngoài

Chủ sở hữu thực hiện lập văn bản ủy quyền cho người khác với nội dung cho phép thay mặt mình thực hiện việc quản lý, định đoạt, chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất và thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan. Sau đó công chứng, chứng thực tại Cơ quan đại diện ngoại giao hoặc Cơ quan lãnh sự của Việt Nam tại nước sở tại theo quy định pháp luật.

Bước 2: Thực hiện công chứng hợp đồng ủy quyền và thụ ủy (ủy quyền hai nơi)

Văn bản ủy quyền đã được công chứng của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ được công chứng tiếp tục tại một tổ chức hành nghề công chứng tại Việt Nam. Kể từ đó thì việc ủy quyền đã có hiệu lực, người được uỷ quyền được thực hiện các công việc theo nội dung và phạm vi ủy quyền trong văn bản ủy quyền.

Các lưu ý quan trọng về pháp lý và thuế

Chứng minh quyền sở hữu hợp pháp

Khoản 21 Điều 3 và Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, bao gồm:

Giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng đất được công nhận theo quy đinh pháp luật.

Ngoài ra, người Việt Nam định cư tại nước ngoài cũng phải đảm bảo đủ các điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
Trong thời hạn sử dụng đất;
Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Nghĩa vụ thuế

Chính sách thuế Việt Nam phân biệt rất rõ mức độ nghĩa vụ dựa trên tình trạng cư trú của người nộp thuế, chứ không dựa trên quốc tịch.

Thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản có công thức như sau:

Thuế TNCN phải nộp = (Giá chuyển nhượng) x (Thuế suất 2%)

Tuy nhiên, theo Điều 4 Luật Thuế Thu nhập cá nhân 2025 và Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, cá nhân chuyển nhượng nhà ở có thể được miễn thuế này nếu đáp ứng đủ 03 điều kiện:

Chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở/đất ở tại thời điểm chuyển nhượng;
Cá nhân đã có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày (Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất);
Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Người bán có trách nhiệm tự kê khai và cam kết về việc đây là nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất thuộc sở hữu của mình. Trường hợp sau này cơ quan thuế phát hiện người bán còn có nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không đúng với nội dung đã kê khai thì người bán có thể bị truy thu số tiền thuế còn thiếu, xử phạt vi phạm hành chính do chậm nộp và/hoặc bị xử lý đối với hành vi kê khai sai, trốn thuế theo quy định pháp luật.

Người bán có trách nhiệm kê khai, cam kết nhà ở, QSDĐ ở duy nhất thuộc sở hữu của mình

Người bán có trách nhiệm kê khai, cam kết nhà ở, QSDĐ ở duy nhất thuộc sở hữu của mình

Quản lý ngoại hối và chuyển tiền ra nước ngoài

Pháp luật Việt Nam cho phép cá nhân chuyển tiền thu được từ việc chuyển nhượng bất động sản hợp pháp ra nước ngoài, với điều kiện nguồn tiền minh bạch, đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế và việc chuyển tiền được thực hiện thông qua ngân hàng được phép theo quy định về quản lý ngoại hối. Điều này vừa đảm bảo quyền lợi của cá nhân vừa giúp Nhà nước kiểm soát dòng tiền và phòng chống các hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực tài chính – tiền tệ.

LHLegal - Hỗ trợ trọn gói thủ tục bán nhà cho người định cư nước ngoài

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết: Định cư nước ngoài có được bán nhà tại Việt Nam không? Hy vọng bài viết đã giúp người đọc hiểu rõ hơn về quyền bán nhà của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các hình thức thực hiện giao dịch cũng như thủ tục và nghĩa vụ pháp lý liên quan theo quy định của pháp luật Việt Nam.

LH Legal - Đồng hành cùng khách hàng trong việc thực hiện thủ tục bán nhà tại Việt Nam khi đang định cư ở nước ngoài.

Với kinh nghiệm tư vấn pháp lý trong lĩnh vực bất động sản và giao dịch nhà đất có yếu tố nước ngoài, LH Legal có thể hỗ trợ khách hàng thực hiện toàn bộ quy trình pháp lý một cách nhanh chóng, đúng quy định, bao gồm:

Tư vấn điều kiện pháp lý để người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về đất đai và nhà ở.
Tư vấn phương án thực hiện giao dịch phù hợp, bao gồm việc trực tiếp về Việt Nam ký kết hợp đồng hoặc ủy quyền hợp pháp cho người thân tại Việt Nam thực hiện giao dịch.
Hỗ trợ soạn thảo, rà soát hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng ủy quyền, hướng dẫn hợp pháp hóa lãnh sự giấy tờ được lập tại nước ngoài để đảm bảo giá trị pháp lý tại Việt Nam.
Hỗ trợ thực hiện thủ tục công chứng, kê khai thuế, đăng ký sang tên quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan có thẩm quyền.
Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan nhà nước, giải quyết các vướng mắc phát sinh trong quá trình chuyển nhượng bất động sản.

Với phương châm bảo vệ tối đa quyền lợi khách hàng, LH Legal cam kết mang đến giải pháp pháp lý toàn diện và an toàn cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi thực hiện giao dịch bán nhà tại Việt Nam.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Văn phòng: Hồ Chí Minh | Hà Nội | Khánh Hòa

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự