Hợp đồng đặt cọc đã công chứng xảy ra tranh chấp, khởi kiện tại Tòa án nào?

Hợp đồng đặt cọc đã công chứng xảy ra tranh chấp, khởi kiện tại Tòa án nào?

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc đã công chứng, Tòa án nào có thẩm quyền?

Trong các giao dịch mua bán nhà đất, nhiều người lựa chọn công chứng hợp đồng đặt cọc nhằm ghi nhận rõ thỏa thuận, nghĩa vụ của các bên và hạn chế tranh chấp.

Tuy nhiên, việc hợp đồng đặt cọc đã được công chứng không bảo đảm rằng giao dịch sẽ được thực hiện đúng như cam kết.

Trên thực tế, không ít trường hợp bên bán nhận tiền đặt cọc nhưng từ chối ký hợp đồng chuyển nhượng, bên mua không tiếp tục giao dịch hoặc một bên yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu.

Khi tranh chấp phát sinh, việc xác định Tòa án có thẩm quyền phụ thuộc vào bản chất yêu cầu giải quyết.

Theo khoản 2 Điều 7 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, thẩm quyền giải quyết đối với hợp đồng đặt cọc đã công chứng được phân biệt thành hai trường hợp.

Trường hợp thứ nhất: Nếu chỉ yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu do việc công chứng vi phạm quy định pháp luật về công chứng thì thẩm quyền theo lãnh thổ được xác định theo điểm m khoản 2 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Trường hợp thứ hai: Nếu vừa yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc vừa yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu thì thẩm quyền theo lãnh thổ được xác định theo điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc đã công chứng không đồng nghĩa với việc mọi tranh chấp đều phải giải quyết tại Tòa án nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở.

Cần xác định người khởi kiện đang yêu cầu giải quyết nghĩa vụ đặt cọc hay chỉ yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu.

Chỉ yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu thì nộp đơn ở đâu?

Theo điểm a khoản 2 Điều 7 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, trường hợp chỉ yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu do việc công chứng vi phạm quy định pháp luật về công chứng thì áp dụng điểm m khoản 2 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Theo quy định này, Tòa án nơi tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng có trụ sở có thẩm quyền giải quyết yêu cầu.

Ví dụ, A và B ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất tại một văn phòng công chứng có trụ sở ở TP.HCM.

Sau đó, A phát hiện có dấu hiệu vi phạm quy định về thủ tục công chứng và muốn yêu cầu Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu.

Nếu A chỉ đưa ra yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu vì lý do công chứng vi phạm pháp luật thì thẩm quyền theo lãnh thổ được xác định tại nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng không phải cứ một bên cho rằng hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì đương nhiên áp dụng thẩm quyền theo nơi công chứng.

Phải phân biệt yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu do vi phạm pháp luật về công chứng với tranh chấp về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc theo pháp luật dân sự.

Đây là hai vấn đề có thể liên quan nhưng không hoàn toàn đồng nhất.

Vừa tranh chấp tiền đặt cọc vừa yêu cầu văn bản công chứng vô hiệu thì khởi kiện ở đâu?

Đây là trường hợp phổ biến khi giao dịch mua bán nhà đất phát sinh tranh chấp.

Ví dụ, A đặt cọc 300 triệu đồng để mua đất của B. Hợp đồng đặt cọc đã được công chứng.

Sau đó, B từ chối thực hiện giao dịch và không hoàn trả tiền cọc.

A cho rằng hợp đồng có vấn đề pháp lý nên yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp tiền đặt cọc, đồng thời đề nghị tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu.

Trong trường hợp này, theo điểm b khoản 2 Điều 7 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, thẩm quyền theo lãnh thổ được xác định theo điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Cụ thể:

• Theo nguyên tắc chung, Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc có trụ sở có thẩm quyền giải quyết.
• Nếu các bên có thỏa thuận bằng văn bản hợp pháp, có thể yêu cầu Tòa án nơi nguyên đơn cư trú, làm việc hoặc có trụ sở giải quyết theo quy định.

Ví dụ, A cư trú tại TP.HCM, B cư trú tại Đồng Nai và hợp đồng đặt cọc được công chứng tại Lâm Đồng.

Nếu A khởi kiện B để yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc và đồng thời yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu, về nguyên tắc, thẩm quyền theo lãnh thổ được xác định tại nơi B cư trú, trừ trường hợp có thỏa thuận hợp pháp hoặc căn cứ pháp luật khác.

Như vậy, địa điểm công chứng không phải là căn cứ duy nhất để xác định Tòa án giải quyết khi tranh chấp hợp đồng đặt cọc và yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu được đưa ra đồng thời.

Hợp đồng đặt cọc đã công chứng nhưng bên bán không trả cọc, khởi kiện tại đâu?

Một tình huống thường gặp là bên bán đã nhận tiền đặt cọc nhưng sau đó không thực hiện cam kết.

Chẳng hạn, người mua đặt cọc 200 triệu đồng để mua một thửa đất và hai bên đã ký hợp đồng đặt cọc tại văn phòng công chứng.

Đến thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng, bên bán từ chối giao dịch và không đồng ý hoàn trả tiền đặt cọc.

Khi đó, người mua có thể yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Theo khoản 1 Điều 7 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, tranh chấp hợp đồng đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng về bất động sản được xác định thẩm quyền theo lãnh thổ tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự trong trường hợp các bên và bất động sản ở những địa phương khác nhau.

Do đó, nếu người mua chỉ yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc, phạt cọc hoặc giải quyết nghĩa vụ liên quan đến thỏa thuận đặt cọc, cần xác định đúng Tòa án theo bản chất tranh chấp.

Ví dụ, người mua cư trú tại TP.HCM, bên bán cư trú tại Đồng Nai, thửa đất nằm ở Lâm Đồng và hợp đồng đặt cọc được công chứng tại TP.HCM.

Nếu người mua khởi kiện yêu cầu bên bán hoàn trả tiền cọc và phạt cọc, về nguyên tắc, Tòa án nơi bên bán cư trú có thẩm quyền theo lãnh thổ nếu không có thỏa thuận hợp pháp khác.

Việc hợp đồng đã được công chứng tại TP.HCM không làm thay đổi nguyên tắc xác định thẩm quyền đối với tranh chấp nghĩa vụ đặt cọc.

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc đã công chứng có phải khởi kiện nơi có đất không?

Không ít người cho rằng mọi tranh chấp liên quan đến nhà đất đều phải giải quyết tại Tòa án nơi có bất động sản.

Tuy nhiên, cần phân biệt tranh chấp về quyền đối với bất động sản với tranh chấp nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng đặt cọc.

Theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, nếu đối tượng tranh chấp là bất động sản thì Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.

Tuy nhiên, khoản 1 Điều 7 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng về bất động sản, trong trường hợp các bên và bất động sản ở những địa phương khác nhau, thẩm quyền được xác định theo điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Điều này cho thấy không phải mọi tranh chấp đặt cọc mua bán nhà đất đều bắt buộc giải quyết tại nơi có đất.

Ví dụ, A đặt cọc 100 triệu đồng để mua đất của B.

Sau đó, B từ chối ký hợp đồng chuyển nhượng và A khởi kiện yêu cầu hoàn trả tiền cọc.

Trong trường hợp này, nội dung tranh chấp chủ yếu là nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng đặt cọc.

Nếu thuộc trường hợp Nghị quyết hướng dẫn, thẩm quyền theo lãnh thổ được xác định theo nơi bị đơn cư trú hoặc theo thỏa thuận hợp pháp về Tòa án nơi nguyên đơn cư trú.

Tuy nhiên, nếu vụ kiện còn bao gồm những yêu cầu trực tiếp về quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu bất động sản, cần xem xét bản chất và phạm vi tranh chấp để xác định thẩm quyền phù hợp.

Điểm quan trọng là không nên chỉ căn cứ vào việc hợp đồng đặt cọc liên quan đến nhà đất để mặc nhiên lựa chọn Tòa án nơi có bất động sản.

Có được thỏa thuận lựa chọn Tòa án giải quyết tranh chấp không?

Theo điểm b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết tranh chấp theo quy định pháp luật.

Như vậy, các bên có thể thỏa thuận lựa chọn Tòa án theo phạm vi pháp luật cho phép.

Ví dụ, A cư trú tại TP.HCM, B cư trú tại Đồng Nai.

Hai bên ký hợp đồng đặt cọc và có thỏa thuận bằng văn bản rằng nếu phát sinh tranh chấp thì có thể yêu cầu Tòa án nơi nguyên đơn cư trú giải quyết.

Sau đó, A khởi kiện B.

Nếu thỏa thuận đáp ứng điều kiện pháp luật, A có thể căn cứ vào nội dung này để xác định Tòa án có thẩm quyền.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng các bên không được tùy ý lựa chọn bất kỳ Tòa án nào ngoài phạm vi thẩm quyền mà pháp luật tố tụng cho phép.

Đặc biệt, đối với yêu cầu chỉ nhằm tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu do vi phạm pháp luật về công chứng, cần áp dụng quy định chuyên biệt tại điểm m khoản 2 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Do đó, việc lựa chọn Tòa án phải phù hợp với bản chất yêu cầu, không thể áp dụng chung một điều khoản thỏa thuận cho mọi loại tranh chấp.

Hợp đồng đặt cọc đã công chứng có đương nhiên hợp pháp không?

Một vấn đề khác cần làm rõ là hiệu lực của hợp đồng đặt cọc đã được công chứng.

Nhiều người cho rằng hợp đồng đã được công chứng thì chắc chắn có hiệu lực và không thể bị Tòa án tuyên vô hiệu.

Tuy nhiên, cách hiểu này chưa đầy đủ.

Theo khoản 1 Điều 3 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.

Theo đó, giao dịch dân sự phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể, sự tự nguyện, mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, đồng thời tuân thủ điều kiện về hình thức nếu pháp luật có quy định.

Việc công chứng hợp đồng không loại trừ hoàn toàn khả năng giao dịch bị vô hiệu nếu có căn cứ pháp luật.

Ví dụ, một hợp đồng đặt cọc đã được công chứng nhưng sau đó phát hiện có hành vi lừa dối trong quá trình xác lập giao dịch.

Nếu đáp ứng các điều kiện pháp luật, bên bị ảnh hưởng có thể yêu cầu Tòa án xem xét hiệu lực hợp đồng.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa việc hợp đồng đặt cọc vô hiệu do không đáp ứng điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự với việc văn bản công chứng vô hiệu do vi phạm quy định pháp luật về công chứng.

Hai yêu cầu này có thể liên quan nhưng cần được xác định rõ khi khởi kiện.

Tòa án nào giải quyết sơ thẩm tranh chấp đặt cọc đã công chứng?

Ngoài việc xác định thẩm quyền theo lãnh thổ, người khởi kiện cần xác định đúng thẩm quyền theo cấp và cơ cấu tổ chức hệ thống Tòa án hiện hành.

Từ ngày 01/7/2025, hệ thống Tòa án nhân dân được tổ chức theo mô hình có Tòa án nhân dân khu vực thay cho Tòa án nhân dân cấp huyện trước đây.

Đối với những tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết sơ thẩm của Tòa án nhân dân khu vực, người khởi kiện cần xác định đúng Tòa án nhân dân khu vực phụ trách địa bàn tương ứng.

Tuy nhiên, một số vụ việc có yếu tố nước ngoài hoặc thuộc những trường hợp pháp luật quy định có thể thuộc thẩm quyền sơ thẩm của Tòa án cấp tỉnh.

Ví dụ, một tranh chấp đặt cọc giữa hai cá nhân đang cư trú tại Việt Nam có thể khác về thẩm quyền theo cấp so với tranh chấp có đương sự cư trú ở nước ngoài.

Vì vậy, việc xác định Tòa án có thẩm quyền cần được thực hiện qua hai bước:

Bước 1: Xác định thẩm quyền theo lãnh thổ căn cứ vào Điều 7 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP và Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Bước 2: Xác định cấp Tòa án có thẩm quyền giải quyết theo tổ chức hệ thống Tòa án và quy định pháp luật tố tụng đang có hiệu lực.

Đặc biệt, khi địa giới hành chính và phạm vi địa bàn tư pháp có sự thay đổi, cần kiểm tra tên Tòa án và khu vực phụ trách tại thời điểm nộp đơn để tránh gửi hồ sơ sai cơ quan.

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc đã công chứng gồm những gì?

Khi phát sinh tranh chấp, người khởi kiện cần chuẩn bị hồ sơ phù hợp với từng yêu cầu cụ thể.

Đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc, các tài liệu thường cần xem xét bao gồm:

Thứ nhất, đơn khởi kiện. Nội dung đơn cần xác định rõ thông tin các bên, diễn biến tranh chấp và yêu cầu Tòa án giải quyết.

Thứ hai, hợp đồng đặt cọc đã công chứng. Đây là tài liệu quan trọng thể hiện thỏa thuận, nghĩa vụ và cam kết của các bên.

Thứ ba, chứng cứ giao nhận tiền hoặc tài sản đặt cọc. Bao gồm biên nhận, sao kê chuyển khoản hoặc tài liệu chứng minh việc giao tài sản.

Thứ tư, giấy tờ pháp lý của bất động sản. Nếu tranh chấp liên quan đến giao dịch mua bán nhà đất, cần cung cấp những tài liệu có được về tình trạng pháp lý của tài sản.

Thứ năm, chứng cứ về hành vi vi phạm. Có thể là tin nhắn, email, văn bản từ chối thực hiện hợp đồng hoặc những tài liệu liên quan.

Thứ sáu, tài liệu về nơi cư trú hoặc trụ sở của bị đơn. Đây là căn cứ quan trọng để xác định thẩm quyền theo lãnh thổ.

Thứ bảy, chứng cứ liên quan đến vi phạm công chứng nếu có yêu cầu tương ứng. Nếu yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu, cần xác định hành vi công chứng bị cho là vi phạm và những tài liệu chứng minh.

Đặc biệt, nếu đồng thời yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc, phạt cọc, bồi thường thiệt hại và tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu, người khởi kiện cần làm rõ từng yêu cầu và căn cứ pháp lý tương ứng.

Nộp đơn khởi kiện sai Tòa án có ảnh hưởng gì?

Khi người khởi kiện gửi đơn đến Tòa án không có thẩm quyền, quá trình giải quyết có thể kéo dài vì phải thực hiện thủ tục chuyển đơn hoặc xử lý theo quy định tố tụng.

Theo Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, khi nhận đơn khởi kiện, Tòa án phải xem xét và thực hiện các thủ tục theo quy định, trong đó có việc chuyển đơn cho Tòa án có thẩm quyền nếu vụ án thuộc thẩm quyền của Tòa án khác.

Do đó, để hạn chế việc hồ sơ phải chuyển qua nhiều cơ quan, người khởi kiện nên xác định rõ ngay từ đầu:

Một là, yêu cầu chỉ nhằm tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu hay còn có tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Hai là, nếu có tranh chấp đặt cọc, cần xác định nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của bị đơn.

Ba là, kiểm tra hợp đồng có thỏa thuận hợp pháp về lựa chọn Tòa án hay không.

Bốn là, đánh giá có phát sinh yêu cầu trực tiếp về quyền đối với bất động sản hay không.

Năm là, xác định đúng Tòa án nhân dân khu vực hoặc Tòa án cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết.

Việc xác định đúng bản chất tranh chấp và thẩm quyền tố tụng sẽ giúp quá trình giải quyết được thực hiện thuận lợi hơn.

Kết luận

Theo khoản 2 Điều 7 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, có hiệu lực từ ngày 15/10/2026, thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc đã công chứng phụ thuộc vào nội dung yêu cầu được đưa ra tại Tòa án.

Nếu chỉ yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu do việc công chứng vi phạm quy định pháp luật về công chứng, thẩm quyền theo lãnh thổ được xác định tại Tòa án nơi tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng có trụ sở.

Ngược lại, nếu vừa yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc vừa yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu, thẩm quyền theo lãnh thổ được xác định theo điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Như vậy, việc hợp đồng đặt cọc đã được công chứng không đồng nghĩa với việc mọi tranh chấp đều phải khởi kiện tại nơi công chứng.

Vì vậy, khi phát sinh tranh chấp, các bên cần xác định rõ bản chất yêu cầu, kiểm tra thỏa thuận lựa chọn Tòa án và xác định đúng cơ quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật.

Công ty Luật TNHH LH Legal cung cấp dịch vụ tư vấn, rà soát hợp đồng đặt cọc đã công chứng, đánh giá hiệu lực giao dịch, xác định Tòa án có thẩm quyền, soạn thảo hồ sơ và tham gia giải quyết tranh chấp nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng theo quy định pháp luật.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Văn phòng: Hồ Chí Minh | Hà Nội | Khánh Hòa

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal