Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không công chứng có được công nhận?

>>> Đất đang tranh chấp có được phép chuyển nhượng sang tên không?

>>> Chuyển nhượng dự án bất động sản được quy định như thế nào?

Vậy, liệu những hợp đồng này có được pháp luật công nhận hay không và điều kiện, rủi ro đi kèm là gì? Trong bài viết này, LHLegal sẽ đi sâu vào phân tích các quy định của pháp luật liên quan đến vấn đề công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, cũng như những trường hợp ngoại lệ và hậu quả pháp lý của việc không công chứng. Hy vọng sẽ cung cấp cho bạn đọc những thông tin hữu ích và cái nhìn tổng quan về vấn đề này.

Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất là gì?

Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất (được gọi là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất) là hợp đồng được xác lập giữa người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai.

Vai trò của công chứng trong hợp đồng chuyển nhượng nhà đất

Công chứng là hoạt động dịch vụ công đặc biệt phục vụ và tạo ra sự bảo đảm, an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch dân sự qua đó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức, ngăn ngừa rủi ro, hạn chế tranh chấp dân sự góp phần bảo đảm trật tự kinh tế - xã hội.

Đối với lĩnh vực đất đai, hoạt động công chứng các giao dịch có ý nghĩa rất quan trọng. Đây là trình tự ghi nhận tính hợp pháp của các giao dịch liên quan đến đất đai (quyền sử dụng đất) nhằm tăng cường công tác quản lý đất đai của cơ quan nhà nước

Thứ nhất, hoạt động công chứng giúp bảo đảm tính hợp pháp về nội dung các giao dịch. Thực tế hiện nay cho thấy vẫn còn số ít người dân chưa hiểu biết rõ ràng các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất. Thông qua hoạt động công chứng, các bên trong hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có thể hiểu rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của họ trong giao dịch về quyền sử dụng đất nhờ có sự tư vấn, giải thích của các tổ chức hành nghề công chứng, cụ thể là của công chứng viên.

Thứ hai, hoạt động công chứng góp phần hạn chế các giao dịch không có thật, hạn chế các yếu tố lừa đảo, lừa dối trong các giao dịch về quyền sử dụng đất, đặc biệt là trong các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lập di chúc, giải quyết về thừa kế.... 

Thứ ba, công chứng trong hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giúp cho công tác quản lý đất đai tốt hơn, tránh hiện tượng mua đi bán lại bất động sản bằng giấy tay. Điều đó làm giảm tình trạng trốn thuế trong các giao dịch chuyển nhượng nhà đất, giúp cho Nhà nước có cơ sở để thu thuế, hạn chế khó khăn cho Tòa án khi giải quyết tranh chấp, cho các cơ quan nhà nước trong quản lý đất đai.

Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không công chứng có được công nhận?

Theo khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, đối với các trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Căn cứ khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp sau: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Trong trường hợp này, việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phụ thuộc theo yêu cầu của các bên tham gia giao dịch. Nếu các bên có yêu cầu công chứng, chứng thực thì thực hiện việc này. Nếu các bên không yêu cầu công chứng, chứng thực thì không bắt buộc phải thực hiện việc công chứng, chứng thực trong trường hợp này. 

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023, trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng, nhưng vẫn có trường hợp hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không công chứng vẫn được công nhận. 

Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp có điều kiện đi kèm

Khi nào hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không công chứng vẫn được công nhận và điều kiện

Căn cứ theo Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 và khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, các trường hợp hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không công chứng vẫn được công nhận gồm:

1. Các trường hợp sau đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/08/2024 mà thửa đất đó chưa có Giấy chứng nhận nhưng có chữ ký của các bên liên quan:

• Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;

• Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;

• Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 của Luật Đất đai.

2. Trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước 01/8/2024 mà thửa đất đó đã có Giấy chứng nhận nhưng bên nhận chuyển quyền chỉ có Giấy chứng nhận kèm theo giấy tờ về việc nhận chuyển quyền hoặc chỉ có hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định.

3. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản và các bên không yêu cầu công chứng, chứng thực. 

4. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở mà các bên không có nhu cầu công chứng thì vẫn được công nhận. 

5. Trong trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Rủi ro khi sử dụng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không công chứng

Mặc dù pháp luật Việt Nam hiện nay đã quy định việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất là bắt buộc, trừ một số trường hợp nhưng hiện nay tình trạng chuyển nhượng nhà đất mà không công chứng hợp đồng (thường được gọi là mua bán bằng giấy viết tay) vẫn còn tồn tại nhiều. Việc chuyển nhượng nhà đất mà không công chứng hợp đồng chuyển nhượng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý đối với bên nhận chuyển nhượng. 

• Nếu chuyển nhượng nhà đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau mà không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng sẽ không đủ điều kiện đăng ký biến động, khi không đăng ký biến động thì việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực. Từ đó dẫn đến tình trạng bên nhận chuyển nhượng đã trả hết tiền nhưng nhà đất vẫn thuộc về bên chuyển nhượng. 

• Khi giá đất ngày càng tăng cao, bên chuyển nhượng sẵn sàng trả lại tiền đã nhận kèm một khoản tiền lãi để lấy lại quyền sử dụng đất.

• Không có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp dù đã thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng. 

• Người mua gặp khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc của đất.

Việc mua nhà đất bằng giấy tay làm cho người mua gặp khó khăn trong việc kiểm tra tính hợp pháp của quyền sở hữu đất khi người bán không có đủ giấy tờ pháp lý về nhà đất. Khi đó, có thể xảy ra trường hợp nhà đất đang gặp phải tranh chấp, có quyết định giải tỏa hoặc thu hồi, người mua sẽ khó xác định được tính an toàn về mặt pháp lý của tài sản mà họ mua và có thể mất tiền oan.

• Người nhận chuyển nhượng không được công nhận quyền sử dụng đất, khi có tranh chấp xảy ra rất bất lợi cho bên nhận chuyển nhượng.

Người nhận chuyển nhượng không được công nhận QSDĐ khi có tranh chấp

Tầm quan trọng của việc tuân thủ quy định pháp luật trong giao dịch nhà đất

Vì nhà đất là những tài sản có giá trị lớn nên việc sở hữu nhà đất là việc quan trọng và phức tạp, trải qua nhiều thủ tục pháp lý. Việc tuân thủ quy định pháp luật trong giao dịch nhà đất là rất quan trọng và cần thiết nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên trong giao dịch, đặc biệt là đối với bên mua, tránh những rủi ro pháp lý xảy ra. Khi tuân thủ các quy định pháp lý liên quan đến giao dịch nhà đất, các bên có thể tránh được các rủi ro (như tranh chấp về quyền sở hữu, vi phạm hợp đồng, hoặc bị xử phạt hành chính), thiệt hại trong quá trình giao dịch, được đảm bảo quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và tài sản liên quan mà không bị tranh chấp hay khiếu nại từ bên thứ ba. Đồng thời, tuân thủ quy định pháp luật trong giao dịch nhà đất còn thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, thu hút các nhà đầu tư, tạo ra sự ổn định và phát triển bền vững cho nền kinh tế. Điều này cũng giúp giảm thiểu tình trạng đầu cơ, làm tăng giá đất không hợp lý. Ngoài ra, khi các bên tham gia giao dịch tuân thủ quy định pháp luật, điều này sẽ tạo dựng niềm tin giữa các bên, từ đó thúc đẩy các giao dịch diễn ra thuận lợi hơn, xây dựng mối quan hệ lâu dài giữa các bên. Bên cạnh đó, việc tuân thủ quy định pháp luật giúp đảm bảo rằng tất cả các giao dịch đều được thực hiện một cách công bằng và minh bạch, từ đó góp phần vào việc xây dựng một môi trường kinh doanh lành mạnh.  

Lựa chọn giải pháp an toàn để tránh rủi ro pháp lý

Trong giao dịch nhà đất thường xảy ra một số rủi ro pháp lý, gây bất lợi cho một hoặc các bên, ảnh hưởng đến hoạt động thu thuế của Nhà nước. Nguyên nhân là do một hoặc các bên không nắm rõ quy định pháp lý liên quan đến giao dịch này. Để tránh rủi ro pháp lý xảy ra trong giao dịch nhà đất, các bên nên lựa chọn giải pháp an toàn. Dưới đây là một số lưu ý cho các bên nhằm tránh rủi ro pháp lý trong giao dịch nhà đất. 

1. Kiểm tra tính hợp pháp của nhà đất trước khi tiến hành giao dịch để xác định xem tài sản có thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên chuyển nhượng hay không. Bên nhận chuyển nhượng có thể kiểm tra kỹ các giấy tờ liên quan đến nhà đất, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy phép xây dựng (nếu có) và các giấy tờ pháp lý khác thông qua việc tham khảo thông tin từ các cơ quan chức năng như Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường địa phương. Tránh giao dịch với những tài sản có nguồn gốc không rõ ràng hoặc từ những người không có quyền sở hữu hợp pháp để hạn chế rủi ro về việc bị lừa đảo hoặc tranh chấp sau này.

2. Giao dịch nhà đất phải được thực hiện thông qua hợp đồng bằng văn bản, có đầy đủ thông tin về các bên tham gia, mô tả tài sản, giá trị giao dịch, và các điều khoản khác. Hợp đồng cần được lập và ký kết có công chứng, chứng thực, đăng ký bởi công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo tính pháp lý. Một số trường hợp không cần có công chứng, chứng thực, đăng ký hợp đồng chuyển nhượng (như đã liệt kê ở trên) nhưng vẫn phải đảm bảo hình thức của hợp đồng là văn bản. Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất để bên thứ ba (văn phòng công chứng) xác thực hợp đồng đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật và làm chứng khi có tranh chấp về sau.

3. Khi thực hiện giao dịch nhà đất nên tìm kiếm sự tư vấn từ các luật sư hoặc chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản để được hướng dẫn về quy trình và các quy định pháp luật liên quan nhằm hiểu rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của mình trong giao dịch.

4. Sau khi giao dịch hoàn tất, bên nhận chuyển nhượng cần thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi của bên mua và xác nhận quyền sở hữu tài sản.

5. Các bên nên lưu trữ tất cả các tài liệu liên quan đến giao dịch nhà đất, bao gồm hợp đồng, biên bản thanh toán, và các giấy tờ khác. Điều này sẽ hữu ích trong trường hợp có tranh chấp xảy ra sau này.

Bài viết này được xây dựng dựa trên các quy định của pháp luật nhằm cung cấp góc nhìn pháp lý mang tính tham khảo, không có giá trị thay thế cho các quyết định chính thức của cơ quan có thẩm quyền và có thể điều chỉnh theo diễn biến thực tế của vụ việc. Mọi trích dẫn, áp dụng bài viết này đều phải ghi rõ nguồn từ Công ty Luật TNHH LHLegal. Nếu áp dụng câu trả lời trong bài viết này cho bất kỳ câu hỏi, sự việc nào khác với bài viết đều có thể không có giá trị và phải tự chịu trách nhiệm bởi người trích dẫn.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự