Hàng loạt quy định mới về cấp sổ đỏ từ 01/01/2026: Người dân cần lưu ý gì?

Những quy định mới này tác động trực tiếp đến người sử dụng đất, doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà ở, nhà đầu tư và cả các trường hợp đang thực hiện thủ tục hành chính dở dang. Dưới đây là tổng hợp những điểm đáng chú ý.

Quy định mới về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất

Đăng ký biến động trong một số trường hợp đặc thù

Theo Nghị quyết 254/2025, các trường hợp sau không phải cấp mới sổ đỏ mà thực hiện đăng ký biến động:

• Chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản theo pháp luật về địa chất và khoáng sản;

• Chuyển đổi loại hình doanh nghiệp, trong khi người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản đã được cấp Giấy chứng nhận theo khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024.

Điều này giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, hạn chế việc cấp đổi giấy tờ không cần thiết.

Thế chấp quyền sử dụng đất: không còn xác nhận trên sổ đỏ

Đối với trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (điểm p khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024):

• Thông tin thế chấp chỉ được cập nhật trên cơ sở dữ liệu đất đai;

• Không ghi xác nhận trực tiếp trên sổ đỏ như trước đây.

Đây là bước tiến trong số hóa quản lý đất đai, nhưng cũng đặt ra yêu cầu người dân phải kiểm tra kỹ dữ liệu điện tử khi giao dịch.

Trường hợp có sự khác nhau giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản

Nếu Luật Nhà ở 2023 hoặc Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định thời hạn nộp hồ sơ cấp sổ đỏ cho bên mua khác với thời hạn đăng ký biến động theo Luật Đất đai 2024, thì:

Áp dụng theo Luật Nhà ở 2023 hoặc Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Quy định này nhằm bảo đảm quyền lợi của người mua nhà, đặc biệt trong các dự án thương mại.

Một số trường hợp được xem xét cấp sổ đỏ theo quy định mới

• Trường hợp thuộc khoản 4 Điều 135 Luật Đất đai 2024: được cấp chung một sổ đỏ.

• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan có thẩm quyền cấp từ ngày 15/10/1993 trở về sau: được xem xét cấp sổ đỏ theo khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai 2024.

• Đất được giao để quản lý theo Điều 7 Luật Đất đai 2024, nếu đáp ứng điều kiện tại Điều 139, thì vẫn được xem xét cấp sổ đỏ.

Đây là nhóm quy định có ý nghĩa lớn trong việc hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho người dân.

Quy định mới về tách thửa, hợp thửa đất

Điều kiện bắt buộc về lối đi

Việc tách thửa hoặc hợp thửa đất theo Điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 phải:

• Có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng; hoặc

• Có sự đồng ý của người sử dụng đất liền kề cho đi qua.

Đây là quy định nhằm hạn chế tình trạng tách thửa “đất không lối đi”, dễ phát sinh tranh chấp.

Không bắt buộc chuyển mục đích sử dụng đất làm lối đi

Khi người sử dụng đất dành một phần diện tích đất ở (hoặc thửa đất có đất ở và đất khác) để làm lối đi chung:

• Không bắt buộc chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích làm lối đi khi tách hoặc hợp thửa.

Linh hoạt hơn trong tách - hợp thửa

• Chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất: không bắt buộc phải tách thửa;

• Hợp thửa đất: không yêu cầu các thửa đất phải cùng mục đích sử dụng, cùng hình thức trả tiền thuê đất hoặc cùng thời hạn sử dụng đất.

Quy định mới tạo điều kiện thuận lợi cho quản lý, khai thác đất hiệu quả hơn.

Trường hợp phân chia đất theo bản án, quyết định của Tòa án

• Nếu việc phân chia không đáp ứng điều kiện tách thửa theo Điều 220 Luật Đất đai 2024:

  • Không thực hiện tách thửa,

  • Trừ trường hợp bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực trước ngày 01/08/2024.

Hồ sơ tách - hợp thửa đã nộp trước khi Nghị quyết có hiệu lực

Đối với các hồ sơ đã nộp đầy đủ, hợp lệ trước ngày 01/01/2026 nhưng chưa được giải quyết:

Áp dụng theo quy định của Nghị quyết 254/2025.

Khuyến nghị từ Luật sư

Các quy định mới về cấp sổ đỏ, tách thửa và đăng ký biến động đất đai phức tạp hơn về kỹ thuật pháp lý, đặc biệt với:

• Đất có nguồn gốc lịch sử;

• Đất đang thế chấp, tranh chấp;

• Đất trong dự án bất động sản;

• Trường hợp cấp sổ lần đầu hoặc cấp chung nhiều chủ sử dụng.

Người dân và doanh nghiệp nên chủ động rà soát hồ sơ pháp lý và tham vấn luật sư chuyên về đất đai để tránh rủi ro bị từ chối cấp sổ hoặc kéo dài thủ tục.

Nếu anh/chị đang gặp vướng mắc liên quan đến cấp sổ đỏ, tách thửa, hợp thửa, đăng ký biến động đất đai, đội ngũ luật sư LH Legal sẵn sàng hỗ trợ đánh giá hồ sơ - tư vấn phương án - đại diện làm việc với cơ quan nhà nước.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 12A Nguyễn Đình Chiểu, Phường Tân Định, Thành phố Hồ Chí Minh (Phường Đa Kao, Quận 1 cũ)

Chi nhánh Nha Trang: 144 Hoàng Hoa Thám, phường Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà (Phường Lộc Thọ, Thành phố Nha Trang cũ)

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal