Đổi tên người sử dụng đất thì đăng ký biến động đất đai như thế nào?

>>> Cách sang tên sổ đỏ khi người đứng tên đã mất

>>> Trường hợp bị mất sổ đỏ, sổ hồng có sang tên được không?

Bài viết sau đây sẽ phân tích quy định pháp luật liên quan đến việc đổi tên người sử dụng đất, điều kiện cần thiết, hồ sơ và trình tự thủ tục đăng ký biến động đất đai. Qua đó giúp người sử dụng đất nắm rõ quyền và nghĩa vụ của mình, đồng thời thực hiện đúng quy định để tránh rủi ro pháp lý khi tham gia các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.

Có phải đăng ký biến động đất đai khi đổi tên người sử dụng đất?

Căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

“Điều 133. Đăng ký biến động

1. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:

…

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên.”

Theo quy định trên, người sử dụng đất bắt buộc phải đăng ký biến động đất đai khi có thay đổi tên người sử dụng đất trên sổ đỏ (là tên gọi thực tế của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Hồ sơ đăng ký biến động khi người sử dụng đất đổi tên

Căn cứ theo tiểu mục II.1 Mục B Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đổi tên người sử dụng đất như sau:

“II.1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà không thuộc trường hợp quy định tại các Phần I, VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII của “Phần C. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT” như sau:

1. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định này.

2. Giấy chứng nhận đã cấp.

3. Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với từng trường hợp cụ thể theo quy định tại Phần II.2 dưới đây.

4. Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.”

Và khoản 5 Tiểu mục II.2 Mục B Phần V Phục lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định giấy tờ kèm theo khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đổi tên người sử dụng đất như sau:

“II.2. Các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

…

5. Trường hợp đổi tên hoặc thay đổi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận đã cấp thì việc nộp giấy tờ như sau:

a) Đối với cá nhân thì cơ quan giải quyết thủ tục khai thác, sử dụng thông tin trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, nếu không khai thác được thông tin về cá nhân thì nộp bản sao hoặc xuất trình bản chính giấy tờ chứng minh về việc đổi tên, thay đổi thông tin của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất;

b) Đối với tổ chức, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, cộng đồng dân cư thì nộp văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận việc đổi tên hoặc thay đổi thông tin theo quy định của pháp luật.”

Căn cứ các quy định nêu trên, LHLegal tóm lược hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký biến động đổi tên người sử dụng đất bao gồm như sau:

1. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu sau: Tải mẫu đơn tại đây

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

3. Giấy tờ chứng minh về việc đổi tên, thay đổi thông tin của người sử dụng đất như sau:

• Đối với cá nhân: nộp bản sao hoặc xuất trình bản chính căn cước, hộ chiếu, …

• Đối với Đối với tổ chức, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, cộng đồng dân cư: nộp văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận việc đổi tên hoặc thay đổi thông tin theo quy định của pháp luật.

4. Trường hợp người sử dụng đất uỷ quyền cho người khác đại diện làm thủ tục đăng ký biến động thì phải có giấy uỷ quyền nộp cho cơ quan đăng ký biến động đất đai.

Trình tự thủ tục tiến hành đăng ký biến động khi đổi tên người sử dụng đất

Căn cứ theo tiểu mục VI Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định trình tự thủ tục thực hiện đăng ký biến động đất đai như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ nêu trên đến một trong các Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sau đây:

• Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp xã (sau đây gọi là Bộ phận Một cửa);

• Văn phòng đăng ký đất đai;

• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Hình thức nộp hồ sơ:

Người sử dụng đất được lựa chọn một trong các hình thức nộp hồ sơ sau đây: 

• Nộp trực tiếp tại các cơ quan tiếp nhận hồ sơ nêu trên;

• Nộp thông qua dịch vụ bưu chính;

• Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người yêu cầu đăng ký và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;

• Nộp trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện

Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.

Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả và Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ thực hiện theo mẫu quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trong giải quyết thủ tục hành chính;

Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

Kiểm tra các điều kiện thực hiện quyền theo quy định của Luật Đất đai đối với trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất, của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp không đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định của Luật Đất đai thì Văn phòng đăng ký đất đai thông báo lý do và trả hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký.

Gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 19 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật biến động

Xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp.

Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

Hậu quả nếu không thực hiện đăng ký biến động đúng thời hạn

Bị xử phạt vi phạm hành chính

Căn cứ khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi không đăng ký biến động đất đai như sau:

“Điều 16. Không đăng ký đất đai

2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai.”

Như đã phân tích tại Mục I bài viết này, việc đổi tên người sử dụng đất phải tiến hành đăng ký biến động đất đai theo quy định pháp luật. Do đó, đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai khi đổi tên thì người sử dụng đất sẽ bị phạt từ 2 triệu đồng đến 3 triệu đồng.

Không thực hiện được các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp…

Khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… các tổ chức hành nghề công chứng hoặc cơ quan đăng ký thường yêu cầu thông tin trên Giấy chứng nhận phải trùng khớp với giấy tờ nhân thân của người sử dụng đất.

Nếu chưa cập nhật tên, hồ sơ giao dịch dễ bị từ chối hoặc buộc phải bổ sung, gây chậm trễ và phát sinh chi phí không cần thiết.

LHLegal – Giải pháp pháp lý cho người dân khi đổi tên và cập nhật biến động đất đai

Việc đổi tên và cập nhật thông tin trên Giấy chứng nhận tuy thủ tục đơn giản nhưng nếu không nắm rõ quy định, người dân có thể gặp khó khăn, kéo dài thời gian hoặc bị trả lại hồ sơ. Với kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai, LHLegal sẽ hỗ trợ khách hàng trong việc thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai khi đổi tên người sử dụng đất, bao gồm:

• Tư vấn căn cứ pháp lý về việc đổi tên và cập nhật biến động đất đai;

• Soạn thảo và hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định pháp luật;

• Đại diện khách hàng nộp hồ sơ, theo dõi và nhận kết quả tại cơ quan có thẩm quyền;

• Hỗ trợ giải quyết các tình huống phát sinh như sai lệch thông tin, yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận, hoặc thực hiện đồng thời với các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp để tiết kiệm thời gian và chi phí.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Xuân Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh (Địa chỉ cũ: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM)

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Nam Nha Trang, Tỉnh Khánh Hòa (Địa chỉ cũ: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang)

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LHLegal