Điều kiện và thủ tục sang tên Sổ đỏ 2024 cập nhật mới nhất

>>> 4 trường hợp không được phép sang tên sổ đỏ

>>> Cách sang tên sổ đỏ khi người đứng tên đã mất

Sổ đỏ là thuật ngữ được người dân hay sử dụng để gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Sang tên sổ đỏ là cách gọi của người dân khi đăng ký chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất và những tài sản gắn liền với đất. Đây là một trong những thủ tục bắt buộc theo quy định của pháp luật nhưng không phải ai cũng nắm rõ thông tin.

Thời hạn đăng ký sang tên Sổ đỏ?

Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định thời hạn đăng ký biến động đất đai như sau:

“3. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.”

Quy quy định trên, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho nhà đất người dân phải thực hiện đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền; nếu không thực hiện sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định.

Điều kiện thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ

Đối với bên chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho

Tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, quy định Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

“a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.”

Thông thường chỉ cần 5 điều kiện theo quy định trên nhưng trong một số trường hợp sẽ cần thêm điều kiện của bên chuyển nhượng, tặng cho.

Đối với bên mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế

Tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định như sau:

“a) Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

b) Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

c) Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.”

Khi bên nhận chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ không thuộc trong các trường hợp trên mới được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.

Ngoài ra, tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

“4. Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này.”

Như vậy trường hợp nhận thừa kế QSDĐ phải có giấy chứng nhận hoặc nếu chưa có thì phải đủ điều kiện được cấp chứng nhận.

Trường hợp nhận thừa kế QSDĐ phải có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp chứng nhận

Sang tên sổ đỏ yêu cầu hồ sơ nào?

Bạn cần đáp ứng các yêu cầu sau để đảm bảo thủ tục sang tên sổ đỏ được thực hiện đúng quy trình và nhanh chóng:

• Người mua và người bán phải có đủ năng lực hành vi dân sự.

• Căn nhà hoặc mảnh đất phải có sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận QSDĐ hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

• Căn nhà hoặc mảnh đất không nằm trong diện bị cấm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Sau đây là từng bước sang tên sổ đỏ theo quy định của Luật Đất đai 2024:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ sang tên sổ đỏ

Theo quy định tại Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thành phần hồ sơ cần chuẩn bị như sau:

“1. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này.

2. Giấy chứng nhận đã cấp.

3. Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với từng trường hợp cụ thể theo quy định tại Điều 30 của Nghị định này.

4. Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.”

Bước 2: Nộp hồ sơ

Sau khi đã chuẩn bị đủ hồ sơ, người sử dụng đất nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để được giải quyết đăng ký biến động theo thẩm quyền.

Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác nhận và thông báo thu nghĩa vụ tài chính (đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính).

Bước 3: Nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ

Người sử dụng đất cần nộp tiền thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ vào ngân sách nhà nước sau khi đã nhận được thông báo nộp thuế và lệ phí trước bạ của cơ quan thuế.

Sau đó người sử dụng đất cần gửi các chứng từ nộp thuế, lệ phí trước bạ hoặc xác nhận của cơ quan thuế về việc được miễn thuế cho Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi đã nộp hồ sơ đăng ký biến động.

Bước 4: Nhận kết quả thông báo

Người sử dụng đất sẽ nhận được giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được xác nhận nội dung biến động hoặc giấy chứng nhận mới trong trường hợp giấy chứng nhận cũ không còn chỗ trống để xác nhận nội dung biến động.

Thời gian giải quyết: không quá 10 ngày làm việc (Theo khoản 2 Điều 22 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT)

Sau khi đã nộp đủ hồ sơ và đóng thuế, bạn sẽ nhận được kết quả không quá 10 ngày làm việc

Chi phí sang tên Sổ đỏ?

Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP, Thông tư 92/2015/TT-BTC và Thông tư 85/2019/TT-BTC khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất các bên có nghĩa vụ nộp các khoản phí gồm:

• Thuế thu nhập cá nhân:

  • Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng

  • Nếu bên bán không thỏa thuận với bên mua thì phải chịu thuế này.

• Lệ phí trước bạ: 

  • Trường hợp khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh: Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng

  • Trường hợp khi giá chuyển nhượng bằng hoặc thấp hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh: Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Diện tích x Giá 01m2 tại bảng giá đất)

• Phí thẩm định hồ sơ: Phí này sẽ do UBND cấp tỉnh quy định nên mỗi tỉnh thành sẽ có mức phí khác nhau (Thường sẽ rơi vào khoảng 0,15% giá trị tài sản)

Nếu người sử dụng đất khi sang tên sổ đỏ thuộc các trường hợp sau sẽ được miễn phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân gồm:

• Vợ với chồng;

• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;

• Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;

• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;

• Cha vợ, mẹ vợ với con rể;

• Ông nội, bà nội với cháu nội;

• Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;

• Anh, chị, em ruột với nhau

Tuy nhiên bạn cần làm hồ sơ kèm theo khi sang tên sổ đỏ theo quy định của pháp luật thì mới được miễn thuế.

Không sang tên Sổ đỏ, bị phạt tiền? 

Sang tên sổ đỏ là thủ tục bắt buộc để nhà nước quản lý, theo đó nội dung này được quy định rõ tại khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 như sau:

“Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền.”

Qua quy định trên, người dân phải đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động. Nghĩa là trong 30 ngày kể từ khi công chứng, chứng thực bạn bắt buộc phải đăng ký biến động đất đai.

Tại Khoản 2 và 3 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về trường hợp không đăng ký biến động đất đai sẽ chịu mức hình phạt sau:

“2. Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;

b) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động.

3. Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định tại các khoản 1 và 2 Điều này.”

Nếu không thực hiện đăng ký biến động đất đai sẽ bị phạt hành chính cao nhất là 5 triệu đồng

Theo khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, việc áp dụng hình thức xử phạt vi phạm hành chính và thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả trong trường hợp có giao dịch về quyền sử dụng đất như sau:

“a) Trường hợp vi phạm hành chính xảy ra trước khi chuyển quyền sử dụng đất thì bên chuyển quyền sử dụng đất bị xử phạt vi phạm hành chính và phải thực hiện biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm, buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (nếu khi xử phạt hành vi chuyển quyền buộc bên nhận chuyển quyền phải trả lại đất cho bên chuyển quyền) theo quy định. Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả còn lại đối với từng trường hợp vi phạm theo quy định;

b) Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động đất đai thì xử phạt vi phạm hành chính đối với cả hai bên chuyển đổi quyền sử dụng đất. Trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động đất đai thì xử phạt vi phạm hành chính đối với bên nhận chuyển quyền sử dụng đất. Trường hợp cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động đất đai thì xử phạt vi phạm hành chính đối với người sử dụng đất đã cho thuê, đã thế chấp.

Ngoài việc xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại điểm này, bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền còn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả đối với từng trường hợp cụ thể theo quy định tại Nghị định này.”

Theo đó nếu không đăng ký biến động đất đai bên chuyển QSDĐ hoặc cả hai bên chuyển đổi QSDĐ sẽ bị xử phạt theo quy định pháp luật.

Trên là thông tin về “Điều kiện và thủ tục sang tên sổ đỏ 2024” nếu như còn bất kỳ thắc mắc nào, đừng ngần ngại mà hãy liên hệ chúng tôi. Ngoài ra LHLegal còn cung cấp dịch vụ làm sổ đỏ, sổ hồng, giấy tờ nhà đất, tư vấn pháp lý,.... Hãy liên hệ chúng tôi qua những cách thức bên dưới để được hỗ trợ nhanh chóng nhất bạn nhé!

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự