Điều kiện cho thuê lại quyền sử dụng đất: Hiểu đúng để tránh rủi ro pháp lý

>>> Cho thuê đất có cần phải công chứng, chứng thực?

>>> Cho thuê lại căn nhà ở xã hội có được không?

Luật Đất đai 2024 đã có những quy định cụ thể nhằm bảo đảm việc cho thuê lại quyền sử dụng đất diễn ra minh bạch, đúng mục đích và tránh tình trạng lạm dụng, vi phạm nghĩa vụ với Nhà nước. Bài viết này sẽ phân tích các điều kiện cần đáp ứng, các chủ thể được phép cho thuê lại, trường hợp không được cho thuê lại cũng như thủ tục cần thực hiện, giúp cá nhân và tổ chức hiểu đúng và áp dụng đúng quy định pháp luật, hạn chế tối đa rủi ro trong giao dịch.

Điều kiện để được cho thuê lại quyền sử dụng đất

Căn cứ Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, để có thể cho thuê lại quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cần đáp ứng được các điều kiện:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng), trừ các trường hợp được pháp luật quy định không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai;

• Thửa đất không có tranh chấp;

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc không bị áp dụng các biện pháp khác nhằm bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự;

• Vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất theo Giấy chứng nhận đã được cấp;

• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật tố tụng.

Như vậy, việc cho thuê lại quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi người sử dụng đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên. Đây là cơ sở pháp lý nhằm bảo đảm tính hợp pháp và ổn định trong các giao dịch về đất đai.

Chủ thể có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chủ thể có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là Người sử dụng đất thỏa mãn các điều kiện tại Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024. Người sử dụng đất theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai 2024 bao gồm bao gồm:

• Tổ chức trong nước: Cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị sự nghiệp công lập, và các tổ chức kinh tế.

• Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc.

• Cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam.

• Cộng đồng dân cư.

• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Chỉ những chủ thể được pháp luật công nhận là người sử dụng đất và đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc xác định đúng chủ thể có ý nghĩa quan trọng trong bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch.

Thuê đất của Nhà nước có được cho thuê lại không?

Căn cứ Điều 33 và Điều 34 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất, được chia thành 02 trường hợp là tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm.

Cả hai trường hợp đều có thể được cho thuê lại quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, trường hợp tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng phải được cấp phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với phần đất cho thuê lại.

Người sử dụng đất được Nhà nước thuê đất có thể được cho thuê lại QSDĐ

Việc cho thuê lại phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định.

Quy định này thể hiện sự mở rộng quyền của người sử dụng đất nhằm khuyến khích việc khai thác hiệu quả quỹ đất, đồng thời bảo đảm công tác quản lý đất đai thống nhất và chặt chẽ.

Các trường hợp không được cho thuê lại quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất không được cho thuê lại quyền sử dụng đất trong các trường hợp: 

1. Chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ trường hợp pháp luật có quy định khác).

2. Đất đang có tranh chấp.

3. Quyền sử dụng đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, hoặc đã hết thời hạn sử dụng đất.

4. Không thuộc trường hợp được cho thuê lại đất.

Việc cho thuê lại đất trong những trường hợp này không được pháp luật công nhận và không phát sinh hiệu lực pháp lý.

Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 184 Luật Đất đai 2024 cũng quy định rõ: người được Nhà nước cho thuê đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm không được cho thuê lại, chuyển nhượng, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất và quyền thuê đất. Đây là trường hợp đặc biệt bị pháp luật giới hạn nhằm bảo đảm yêu cầu quản lý và bảo vệ rừng bền vững.

Trình tự, thủ tục cho thuê lại quyền sử dụng đất

Việc cho thuê lại quyền sử dụng đất cần tuân thủ đúng trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật. Cụ thể:

Thứ nhất, các bên tiến hành giao kết hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất. Người cho thuê lại phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Thứ hai, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất sau khi được các bên thỏa thuận và ký kết theo quy định được nêu tại điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 tuy không bắt buộc việc hợp đồng cho thuê lại phải được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, để bảo đảm tính pháp lý và giá trị chứng cứ của hợp đồng, đồng thời là căn cứ để thực hiện các thủ tục pháp lý tiếp theo. Việc công chứng, chứng thực cũng góp phần ngăn ngừa tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên trong giao dịch.

Thứ ba, sau khi hợp đồng đã được công chứng hoặc chứng thực hợp lệ, bên cho thuê lại có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại văn phòng đăng ký đất đai trong trường hợp cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh, kết cấu hạ tầng theo quy định tại Điều 133 Luật Đất đai 2024. Việc đăng ký này là bắt buộc nhằm ghi nhận sự thay đổi về quyền sử dụng đất trên hồ sơ địa chính, đồng thời bảo đảm quyền thuê lại của bên nhận chuyển quyền được pháp luật bảo vệ và công nhận.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 12A Nguyễn Đình Chiểu, Phường Tân Định, Thành phố Hồ Chí Minh (Phường Đa Kao, Quận 1 cũ)

Chi nhánh Nha Trang: 144 Hoàng Hoa Thám, phường Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà (Phường Lộc Thọ, Thành phố Nha Trang cũ)

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal