Đất chưa thực hiện xóa đăng ký thế chấp có yêu cầu tòa án chia thừa kế được không?

>>> Đã trả hết nợ vay thế chấp sổ đỏ nhưng ngân hàng không trả sổ phải làm sao?

>>> Quy định về thế chấp bất động sản và việc xử lý tài sản thế chấp trong hợp đồng tín dụng

Khái niệm xóa đăng ký thế chấp

Xóa đăng ký thế chấp là quá trình loại bỏ thông tin về việc thế chấp tài sản (thường là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) khỏi hệ thống đăng ký về giao dịch bảo đảm.

Theo Điều 20 Nghị định số 99/2022/NĐ-CP quy định về các trường hợp xóa đăng ký bảo đảm thế chấp gồm:

a) Theo thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm;

b) Toàn bộ nghĩa vụ được bảo đảm bị chấm dứt;

c) Toàn bộ nội dung hoặc một phần nội dung hợp đồng bảo đảm bị hủy bỏ mà nội dung bị hủy bỏ có biện pháp bảo đảm đã được đăng ký;

d) Biện pháp bảo đảm đã được đăng ký được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác theo thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm;

đ) Tài sản bảo đảm không còn do được góp vốn vào pháp nhân thương mại hoặc pháp nhân phi thương mại là doanh nghiệp xã hội; được thay thế, chuyển nhượng, chuyển giao, hợp nhất, sáp nhập, trộn lẫn; được chế biến dưới hình thức lắp ráp, chế tạo hoặc hình thức khác; bị thu hồi, tiêu hủy, tổn thất toàn bộ, phá dỡ, tịch thu hoặc thuộc trường hợp khác theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác có liên quan.

Tài sản bảo đảm không còn thuộc trường hợp quy định tại điểm này mà có tài sản mới phát sinh hoặc có tài sản mới thay thế và tài sản này được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm hoặc theo quy định của pháp luật thì không thực hiện xóa đăng ký mà thực hiện đăng ký thay đổi theo trường hợp quy định tại các điểm b, c, d và đ khoản 1 Điều 18 Nghị định số 99/2022/NĐ-C;

e) Tài sản bảo đảm đã được xử lý xong bởi bên nhận bảo đảm theo quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hoặc đã được xử lý xong bởi cơ quan thi hành án dân sự theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự;

g) Tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm đang là tài sản bảo đảm nhưng Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp tài sản thuộc điểm này mà có tài sản mới phát sinh hoặc có tài sản mới thay thế, được trao đổi do Nhà nước bồi thường về tài sản gắn liền với đất thì thực hiện đăng ký theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 20 Nghị định số 99/2022/NĐ-C;

h) Tài sản bảo đảm là tàu bay không còn đăng ký quốc tịch Việt Nam;

i) Tài sản bảo đảm là cây hằng năm được thu hoạch, là công trình tạm bị phá dỡ mà nội dung đã được đăng ký không bao gồm hoa lợi hoặc tài sản khác có được từ việc thu hoạch cây hằng năm hoặc có được từ phá dỡ công trình tạm;

k) Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất là tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng trở thành doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, là công dân Việt Nam trở thành công dân nước ngoài và không chuyển giao quyền nhận bảo đảm cho tổ chức, cá nhân khác có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, trừ trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở, luật khác có liên quan quy định khác;

l) Bên nhận bảo đảm là pháp nhân bị giải thể theo quy định của pháp luật;

m) Bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án có nội dung về việc yêu cầu cơ quan đăng ký thực hiện xóa đăng ký;

n) Đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hoặc từ hợp đồng mua bán tài sản khác gắn liền với đất đã được chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở, thế chấp tài sản khác gắn liền với đất quy định tại điểm b khoản 1, điểm b khoản 2 và khoản 5 Điều 26 Nghị định số 99/2022/NĐ-CP.

Đất chưa thực hiện xóa đăng ký thế chấp có thể khởi kiện yêu cầu tòa án chia thừa kế được không?

Điều kiện về thừa kế theo pháp luật đất đai

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất là tài sản có thể được thừa kế. Tuy nhiên, để thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, người sử dụng phải cần các yêu cầu sau:

• Người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Đất không có tranh chấp.

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

• Trong thời hạn sử dụng đất mới được gia hạn.

• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Người sử dụng đất có giấy chứng nhận QSDĐ có thể được thừa kế

Theo đó, trong trường hợp quyền sử dụng đất đáp ứng các điều kiện nêu trên thì vẫn có thể được thừa kế.

Quy định về việc chia thừa kế đối với quyền sử dụng đất đang bị thế chấp

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015 về nghĩa vụ:

1. Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thỏa thuận của những người thừa kế trong phạm vi di sản do người chết để lại.

3. Trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp người thừa kế không phải là cá nhân hưởng di sản theo di chúc thì cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như người thừa kế là cá nhân.

Do vậy, khi tiến hành chia thừa kế thì người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trong phạm vi di sản do người chết để lại, trong đó có cả các quyền đối với bên nhận thế chấp.

Điều kiện và quy trình chia thừa kế

Nếu đất đang thế chấp và chưa thực hiện xóa đăng ký thế chấp, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên nhận thế chấp cho đến khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp được hoàn thành. Do đó, việc khởi kiện yêu cầu Tòa án chia thừa kế đất này sẽ gặp khó khăn vì quyền sử dụng đất chưa được giải phóng khỏi biện pháp bảo đảm. Khi muốn chia thừa kế đất đai đang thế chấp, cần tuân thủ các bước sau:

• Xác định tài sản thừa kế:

  • Tài sản thừa kế cần được xác định rõ ràng, bao gồm các quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

  • Đất đang thế chấp cần được kiểm tra tình trạng pháp lý và các hợp đồng thế chấp liên quan.

• Yêu cầu Tòa án phân chia thừa kế:

  • Người thừa kế có thể nộp đơn yêu cầu Tòa án phân chia thừa kế đất đai, kể cả khi đất đang thế chấp.

  • Đơn yêu cầu cần kèm theo các giấy tờ chứng minh quyền thừa kế và các hợp đồng thế chấp liên quan.

• Giải quyết các khoản nợ thế chấp:

  • Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại, khi tài sản thừa kế đang thế chấp, các khoản nợ thế chấp cần được giải quyết trước khi thực hiện chia thừa kế.

  • Người thừa kế có thể thỏa thuận với bên nhận thế chấp về việc thanh toán các khoản nợ hoặc tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thế chấp.

• Xóa đăng ký thế chấp: Sau khi các khoản nợ thế chấp được thanh toán, người thừa kế có thể yêu cầu xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

   

Việc xóa đăng ký thế chấp cần tuân thủ các quy định tại Theo Điều 33 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, hồ sơ xóa đăng ký thế chấp bao gồm phiếu yêu cầu xóa đăng ký biện pháp bảo đảm, bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và văn bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp của bên nhận thế chấp.

Khả năng khởi kiện sau khi xóa đăng ký thế chấp

Sau khi hoàn tất thủ tục xóa đăng ký thế chấp, quyền sử dụng đất sẽ không còn bị ràng buộc bởi biện pháp bảo đảm. Lúc này, người thừa kế có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án chia thừa kế theo quy định tại Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện về thừa kế là 30 năm đối với bất động sản. Để khởi kiện yêu cầu Tòa án chia thừa kế, người khởi kiện phải có quyền lợi hợp pháp liên quan đến di sản thừa kế và phải nộp đơn khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền. Tòa án sẽ xem xét và giải quyết yêu cầu chia thừa kế dựa trên các quy định pháp luật về thừa kế và quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp quyền sử dụng đất chưa được xóa thế chấp nhưng những người thừa kế vẫn muốn khởi kiện yêu cầu chia thừa kế thì Tòa án vẫn sẽ giải quyết tùy thuộc tính chất của vụ án.

Tòa vẫn giải quyết đối với đất chưa được xóa thế chấp nhưng những người thừa kế muốn khởi kiện yêu cầu chia thừa kế

Quy trình xóa đăng ký thế chấp

Chuẩn bị hồ sơ: Hồ sơ xóa đăng ký thế chấp bao gồm phiếu yêu cầu xóa đăng ký biện pháp bảo đảm, bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và văn bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp của bên nhận thế chấp.

Nộp hồ sơ: Hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

Xử lý hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ và thực hiện xóa đăng ký thế chấp trong sổ địa chính và trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trả kết quả: Sau khi hoàn tất thủ tục, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được xóa đăng ký thế chấp cho người yêu cầu.

Các trường hợp đặc biệt

Đất có tranh chấp: Nếu đất đang có tranh chấp, việc xóa đăng ký thế chấp và khởi kiện chia thừa kế sẽ phức tạp hơn. Trong trường hợp này, cần giải quyết tranh chấp trước khi thực hiện các thủ tục tiếp theo.

Đất bị kê biên: Nếu đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án, việc xóa đăng ký thế chấp và chia thừa kế sẽ không thể thực hiện cho đến khi có quyết định giải tỏa kê biên.

Rủi ro và giải pháp khi chia thừa kế đất đang thế chấp

Việc chia thừa kế đất đang thế chấp có thể gặp phải một số rủi ro như:

• Rủi ro pháp lý:

  • Nếu không tuân thủ các quy định pháp luật, việc chia thừa kế có thể bị Tòa án bác bỏ.

  • Các tranh chấp phát sinh liên quan đến quyền thừa kế và nghĩa vụ thế chấp có thể kéo dài và phức tạp.

• Rủi ro tài chính:

  • Người thừa kế phải chịu trách nhiệm về các khoản nợ thế chấp, nếu không thanh toán được có thể mất quyền sử dụng đất.

  • Chi phí pháp lý và các chi phí liên quan đến việc giải quyết các tranh chấp có thể tăng lên.

Giải pháp

Để giảm thiểu rủi ro và đảm bảo quá trình chia thừa kế diễn ra thuận lợi, người thừa kế cần:

• Tham khảo ý kiến luật sư:

  • Luật sư có thể cung cấp tư vấn pháp lý chi tiết và hỗ trợ trong quá trình nộp đơn yêu cầu Tòa án phân chia thừa kế.

  • Luật sư cũng có thể giúp đàm phán với bên nhận thế chấp và giải quyết các tranh chấp phát sinh.

• Kiểm tra kỹ lưỡng hợp đồng thế chấp:

  • Đảm bảo rằng các điều khoản trong hợp đồng thế chấp được tuân thủ đúng và đầy đủ.

  • Xem xét các điều khoản liên quan đến việc thanh toán nợ và xóa đăng ký thế chấp.

• Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính:

  • Thanh toán các khoản nợ thế chấp đầy đủ và đúng hạn để tránh mất quyền sử dụng đất.

  • Nếu không đủ khả năng tài chính, có thể xem xét các giải pháp khác như chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thanh toán nợ.

Đất chưa thực hiện xóa đăng ký thế chấp có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án chia thừa kế, tuy nhiên, việc này đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật liên quan đến thế chấp và thừa kế. Người thừa kế cần nắm rõ các quy định pháp luật và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính để đảm bảo quá trình chia thừa kế diễn ra thuận lợi và giảm thiểu rủi ro pháp lý.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự