Đánh giá đối với kiến nghị của Novaland cho các dự án bất động sản

Sáng ngày 17 tháng 2 năm 2023 vừa qua, Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì Hội nghị trực tuyến toàn quốc tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững . Tại Hội nghị, ông Bùi Thành Nhơn - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần tập đoàn địa ốc Nova (Novaland) đã có kiến nghị với Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước về việc ban hành một quy định cho phép các ngân hàng giãn, hoãn và giữ nguyên nhóm nợ trong 2-3 năm cho các dự án bất động sản.

Kiến nghị của Chủ tịch Hội đồng quản trị Novaland

Để người đọc hiểu hơn về kiến nghị này ông Bùi Thành Nhơn - Chủ tịch Hội đồng quản trị của Novaland, người viết sẽ đi đến giải thích từng khái niệm cụ thể về trong kiến nghị này. Tại sao ông Nhơn lại đưa ra kiến nghị trên? Kiến nghị trên nếu được đồng ý và chấp thuận thì sẽ có lợi gì đối với các chủ đầu tư dự án Bất động sản như Novaland và người dân là khách hàng mua dự án bất động sản?

Vậy giãn, hoãn và giữ nguyên nhóm nợ là gì?

Căn cứ Điều 19 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ngân hàng Nhà nước (“Thông tư 39/2016”), cơ cấu lại thời hạn trả nợ được quy định như sau:

“ Điều 19. Cơ cấu lại thời hạn trả nợ

Tổ chức tín dụng xem xét quyết định việc cơ cấu lại thời hạn trả nợ trên cơ sở đề nghị của khách hàng, khả năng tài chính của tổ chức tín dụng và kết quả đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng, như sau:

1. Khách hàng không có khả năng trả nợ đúng kỳ hạn nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay và được tổ chức tín dụng đánh giá là có khả năng trả đầy đủ nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay theo kỳ hạn trả nợ được điều chỉnh, thì tổ chức tín dụng xem xét điều chỉnh kỳ hạn trả nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay đó phù hợp với nguồn trả nợ của khách hàng; thời hạn cho vay không thay đổi.

2. Khách hàng không có khả năng trả hết nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay đúng thời hạn cho vay đã thỏa thuận và được tổ chức tín dụng đánh giá là có khả năng trả đầy đủ nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay trong một khoảng thời gian nhất định sau thời hạn cho vay, thì tổ chức tín dụng xem xét cho gia hạn nợ với thời hạn phù hợp với nguồn trả nợ của khách hàng.

3. Việc cơ cấu lại thời hạn trả nợ được thực hiện trước hoặc trong thời hạn 10 (mười) ngày kể từ ngày đến kỳ hạn, thời hạn trả nợ đã thỏa thuận.”

Căn cứ Điều 20 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ngân hàng Nhà nước, nợ quá hạn được định nghĩa như sau:

“ Điều 20. Nợ quá hạn

Tổ chức tín dụng chuyển nợ quá hạn đối với số dư nợ gốc mà khách hàng không trả được nợ đúng hạn theo thỏa thuận và không được tổ chức tín dụng chấp thuận cơ cấu lại thời hạn trả nợ; thông báo cho khách hàng về việc chuyển nợ quá hạn. Nội dung thông báo tối thiểu bao gồm số dư nợ gốc bị quá hạn, thời điểm chuyển nợ quá hạn và lãi suất áp dụng đối với dư nợ gốc bị quá hạn.”

Như vậy, có thể hiểu rằng, ông Nhơn thông qua kiến nghị này mong muốn Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước có chỉ đạo đối với các tổ chức tín dụng tạo điều kiện để xem xét điều kiện trả nợ của các doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản. Qua đó, các tổ chức tín dụng sẽ xem xét cho gia hạn nợ với thời hạn phù hợp với nguồn trả nợ là 2-3 năm hoặc điều chỉnh kỳ hạn trả nợ phù hợp trong thời hạn cho vay của các doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản.

Từ việc được cơ cấu lại thời hạn trả nợ, thì các doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản sẽ tránh được việc bị chuyển nợ quá hạn sang nhóm nợ xấu.

Hậu quả của việc các tập đoàn BĐS bị chuyển nhóm nợ xấu

Nợ xấu là gì?

Vậy nợ xấu là gì và gây ra hậu quả như thế nào mà được ông Nhơn kiến nghị cho được giữ nguyên nhóm nợ và tránh bị chuyển nợ quá hạn sang nhóm nợ xấu?

Căn cứ Khoản 8 Điều 3 Thông tư số 11/2021/TT-NHNN ngày 30 tháng 7 năm 2021 của Ngân hàng Nhà nước (“Thông tư 11/2021”) quy định:

“Nợ xấu (NPL) là nợ xấu nội bảng, gồm nợ thuộc các nhóm 3, 4 và 5.”

Phân loại nhóm nợ

Căn cứ Điều 10, 11 Thông tư 11/2021 quy định các Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thực hiện phân loại nợ theo 05 nhóm như sau:

Nhóm 1: (Nợ đủ tiêu chuẩn) Khách hàng thuộc nhóm 1 vẫn có thể được chấp nhận cho vay vốn. Nợ nhóm 1 chưa được xếp vào nợ xấu

Nhóm 2: (Nợ cần chú ý) Khách hàng rơi vào nợ nhóm 2 sẽ bị hạn chế khả năng cho vay tại các tổ chức tín dụng.

Nhóm 3: (Nợ dưới tiêu chuẩn) Khách hàng thuộc nợ xấu nhóm 3 sẽ không được chấp nhận cho vay vốn. Và nợ ở nhóm 3 được xem là nợ xấu.

Nhóm 4: (Nợ nghi ngờ mất vốn) Khách hàng có nợ xấu nhóm 4 không được chấp nhận cho vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Nợ ở nhóm 4 được xem là nợ xấu.

Nhóm 5: (Nợ có khả năng mất vốn) Khách hàng không được chấp nhận cho vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Nợ ở nhóm 5 được xem là nợ xấu.

Qua đó, việc không được các tổ chức tín dụng cơ cấu lại thời hạn trả nợ thì các khoản nợ của doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản sẽ bị chuyển nợ quá hạn và có nguy cơ bị xem là nợ xấu. Doanh nghiệp có những khoản nợ xấu sẽ không được tiếp tục thực hiện vay vốn tại các tổ chức tín dụng.

Lý do đưa ra kiến nghị trên của Chủ tịch HĐQT Novaland?

Từ những quy định nêu trên, khi bị xem là nợ xấu, các doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản sẽ mất đi khả năng vay vốn từ các tổ chức tín dụng, điều này làm cho các dự án động sản sẽ không có vốn để tiếp tục thực hiện. Đồng thời, khi các dự án bất động sản không có khả năng tiếp tục thực hiện thì doanh nghiệp bất động sản sẽ không có sản phẩm để duy trì việc bán ra thị trường và thu lại dòng tiền để trả nợ cho các tổ chức tín dụng. Từ đó, các tổ chức tín dụng sẽ thực hiện các bước nhằm xử lý nợ xấu thông qua các biện pháp khác nhau để thu hồi các khoản nợ quá hạn.

Song song và kéo theo hệ quả của việc này sẽ gây ảnh hưởng đến việc doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản như Novaland sẽ không có dòng tiền để chiết khấu, hỗ trợ trả lãi vay cho người mua dự án bất động sản. Từ đó, những người mua, nhà đầu tư vào các dự án bất động sản cũng sẽ không thể trả nợ và các khoản nợ của họ cũng sẽ trở thành nợ xấu.

Về mặt kinh tế thị trường, việc các dự án bất động sản không thể được tiếp tục thực hiện, dẫn đến dư nợ của các doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản và nhà đầu tư bất động sản đều đồng loạt trở thành những khoản nợ xấu. Thị trường bất động sản hiện nay gắn liền với thị trường tiền tệ, ngân hàng, đây là hai trong các ngành nghề có ảnh hưởng lớn đến kinh tế đất nước. Vì vậy, xét về mặt vĩ mô, việc đồng loạt rất nhiều những khoản nợ bị chuyển thành nợ xấu sẽ làm gia tăng tỷ lệ nợ xấu trong cả nước, làm ảnh hưởng đến sự phát triển của kinh tế và an sinh xã hội.

Do đó, đề xuất trên của ông Nhơn cũng như mục đích của Hội nghị là nhằm tìm ra giải pháp tháo gỡ khó khăn này nhằm hạn chế những rủi ro ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế chứ không riêng một chủ thể hay một nhóm ngành nào.

Thẩm quyền quyết định việc giữ nguyên nhóm nợ

Căn cứ khoản 3 Điều 8 Luật Tổ chức Chính phủ 2015 quy định về quyền hạn của Chính phủ trong quản lý và phát triển kinh tế thì Chính phủ có quyền hạn và nhiệm vụ quyết định chính sách cụ thể về tài chính, tiền tệ quốc gia và chỉ đạo, tổ chức thực hiện chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội.

Quyết định việc cho phép các tổ chức tín dụng giãn, hoãn, giữ nguyên nhóm nợ là thuộc về quyền hạn của Chính phủ. Chính phủ có thẩm quyền và nhiệm vụ phân công cho các Bộ, cơ quan ngang Bộ thuộc Chính phủ ra Thông tư hướng dẫn về việc thực hiện các quyết định, chính sách trên.

Căn cứ khoản 1 Điều 4 Luật Ngân hàng Nhà nước 2010 quy định:

“ Hoạt động của Ngân hàng Nhà nước nhằm ổn định giá trị đồng tiền; bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng và hệ thống các tổ chức tín dụng; bảo đảm sự an toàn, hiệu quả của hệ thống thanh toán quốc gia; góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội theo định hướng xã hội chủ nghĩa.”

Căn cứ khoản 3 Điều 2 Nghị định số 102/2022/NĐ-CP ngày 12 tháng 12 năm 2022 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (“Nghị định 102/2022”) quy định:

“Ngân hàng Nhà nước thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn quy định tại Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Nghị định số 123/2016/NĐ-CP ngày 01 tháng 9 năm 2016 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của bộ, cơ quan ngang bộ, Nghị định số 101/2020/NĐ-CP ngày 28 tháng 8 năm 2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 123/2016/NĐ-CP và những nhiệm vụ, quyền hạn cụ thể sau:

…

3. Ban hành thông tư và các văn bản khác thuộc phạm vi quản lý nhà nước của Ngân hàng Nhà nước. Chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra và chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật; các chương trình, dự án, kế hoạch phát triển đã được ban hành hoặc phê duyệt thuộc phạm vi quản lý của Ngân hàng Nhà nước.”

Việc giãn, hoãn, giữ nguyên nhóm nợ là hoạt động nhằm bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng và hệ thống các tổ chức tín dụng, thuộc thẩm quyền của Ngân hàng Nhà nước, đồng thời, nhằm thực hiện ổn định hệ thống tiền tệ, tài chính. Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước là cơ quan có trách nhiệm ban hành thông tư để quy định cụ thể về việc thực hiện nghị định, quyết định của Chính phủ về vấn đề cho phép các tổ chức tín dụng cơ cấu thời hạn trả nợ, giữ nguyên thời hạn trả nợ đối với các dự án bất động sản đúng với quyền hạn theo khoản 1 Điều 4 Luật Ngân hàng Nhà nước 2010 và khoản 3 Điều 2 Nghị định 102/2022.

Vấn đề thực hiện cơ cấu thời hạn trả nợ, giữ nguyên nhóm nợ này có thể được thực hiện tương tự với trường hợp trước đây của Thông tư số 01/2020/TT-NHNN ngày 13 tháng 3 năm 2020 của Ngân hàng Nhà nước (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 03/2021/TT-NHNN ngày 02 tháng 4 năm 2021 và Thông tư số 14/2021/TT-NHNN ngày 07 tháng 9 năm 2021 của Ngân hàng Nhà nước) quy định về việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng do dịch Covid-19.

Hậu quả pháp lý của việc cho phép giãn, hoãn, giữ nguyên nhóm nợ đối với các doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản

Kiến nghị về việc cho phép các ngân hàng giãn, hoãn và giữ nguyên nhóm nợ trong 2-3 năm cho các dự án bất động sản có khả năng được chấp thuận hay không? Nếu kiến nghị về việc cho phép giãn, hoãn, giữ nguyên nhóm nợ đối với các doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản được chấp thuận, thông qua thì các doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản như Novaland và khách hàng nhà đầu tư mua dự án bất động sản sẽ được gì và mất gì?

Điểm lợi

Đối với các doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản

Nếu Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước chấp thuận ban hành quy định cho phép các ngân hàng giãn, hoãn và giữ nguyên nhóm nợ trong 2-3 năm cho các dự án bất động sản, các doanh nghiệp bất động sản sẽ có thể tiếp tục vay vốn để thực hiện dự án bất động sản. Đồng thời, việc thực hiện dự án bất động sản đúng tiến độ sẽ giúp các dự án bất động sản được giải ngân vốn từ các tổ chức tín dụng.

Qua đó, việc thực hiện dự án bất động sản đúng tiến độ và được giải ngân thêm nguồn vốn từ ngân hàng thương mại sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản dần hoàn thành bất động sản để có sản phẩm bán cho khách hàng và trả nợ đúng hạn cho các tổ chức tín dụng.

Đối với khách hàng là nhà đầu tư mua dự án bất động sản của các công ty bất động sản

Nếu Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước chấp thuận ban hành quy định cho phép các ngân hàng giãn, hoãn và giữ nguyên nhóm nợ trong 2-3 năm cho các dự án bất động sản thì có khả năng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước cũng cho phép cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ đối với khách hàng là nhà đầu tư mua dự án bất động sản. Qua đó, các khoản nợ của chính nhà đầu tư mua dự án bất động sản cũng sẽ không bị chuyển nợ quá hạn sang nhóm nợ xấu. Khách hàng là nhà đầu tư vẫn có thể tiếp tục được vay vốn để đầu tư kinh doanh hoặc tiếp tục vay để đầu tư vào chính các dự án bất động sản này.

Bên cạnh đó, việc các doanh nghiệp bất động sản nếu có thể tháo gỡ được khó khăn về vốn thì sẽ có thể tiếp tục thực hiện các dự án bất động sản và thu về nguồn vốn như đã trình bày bên trên. Từ đó, các doanh nghiệp bất động sản sẽ có vốn để chiết khấu, hỗ trợ trả lãi vay cho nhà đầu tư dự án bất động sản. Điều này góp phần lớn giúp nhà đầu tư có thể tiếp tục vay vốn để đầu tư vào các dự án bất động sản và tránh việc bị chuyển nợ quá hạn sang nhóm nợ xấu gây ảnh hưởng đến đời sống của chính họ.

Điểm bất lợi

Theo đánh giá của người viết, việc thời gian 2-3 năm được cơ cấu lại thời hạn trả nợ mà ông Nhơn kiến nghị khó có khả năng được chấp thuận. Vì đây là thời hạn tương đối dài đối với việc vay vốn, qua đó tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt chính sách tiền tệ. Nếu trong trường hợp sau 2-3 năm mà các doanh nghiệp bất động sản vẫn không thể có khả năng trả nợ và thực hiện các dự án bất động sản đúng tiến độ thì tất cả các khoản nợ từ trước đến nay của rất nhiều các doanh nghiệp bất động sản sẽ đồng loạt chuyển nợ quá hạn thành nhóm nợ xấu. Nếu việc đồng loạt chuyển sang nợ xấu này xảy ra thì tỷ lệ nợ xấu trong cả nước và trong nền kinh tế sẽ gia tăng lên rất cao. Điều này làm ảnh hưởng nghiêm trọng và sẽ còn gây ra hậu quả xấu hơn cả trong thời điểm hiện tại. Nếu rủi ro này xảy ra thì cả doanh nghiệp bất động sản và khách hàng là nhà đầu tư bất động sản đều bị ảnh hưởng tiêu cực.

Kiến nghị của người viết

Từ những phân tích, đánh giá nêu trên, người viết kiến nghị đối với việc ban hành quy định cho phép các ngân hàng giãn, hoãn và giữ nguyên nhóm nợ cho các dự án bất động sản như sau:

Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước cần ban hành quy định cho phép các tổ chức tín dụng cơ cấu thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ đối với các doanh nghiệp bất động sản và khách hàng nhà đầu tư bất động sản đáp ứng đủ điều kiện nhất định. Điều này cũng phù hợp với nguyên tắc về cơ cấu lại thời hạn trả nợ của các tổ chức tín dụng được quy định tại Điều 19 Thông tư 39/2016 nêu trên. Chỉ những doanh nghiệp đủ đáp ứng điều kiện nhất định thì mới được cho phép cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ.

Việc này giúp hạn chế việc các khoản nợ quá hạn của các doanh nghiệp bất động sản đều được cơ cấu lại thời hạn trả nợ, trong đó có cả các doanh nghiệp yếu kém, không đủ khả năng thu hồi lại được nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay.

Thời hạn cơ cấu lại thời hạn trả nợ cũng nên được quy định phù hợp với mỗi đối tượng doanh nghiệp bất động sản, khách hàng nhà đầu tư bất động sản tùy theo điều kiện và năng lực cụ thể khác nhau. Việc này giúp nhằm hạn chế rủi ro các khoản nợ của các doanh nghiệp bất động sản và khách hàng nhà đầu tư bất động sản đồng loạt chuyển sang nhóm nợ xấu như đã trình bày ở trên.
Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước cần ban hành quy định này đồng bộ, đồng thời với việc ban hành các quy định về tháo gỡ các vấn đề pháp lý để cùng lúc giải quyết được nhiều khó khăn khác nhau. Đây cũng là một trong các kiến nghị được đưa ra tại Hội nghị vừa qua.
Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước cần ban hành quy định này hài hòa, phù hợp với sự phát triển kinh tế của mỗi khu vực, đối tượng khác nhau nhằm ổn định thúc đẩy thị trường bất động sản và thị trường tiền tệ phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Trên đây là toàn bộ nội dung đánh giá của LHLegal đối với kiến nghị của Novaland tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì ngày 17 tháng 02 năm 2023. Hy vọng nội dung trên sẽ hữu ích đối với Quý bạn đọc.

Dịch vụ tư vấn pháp luật về kinh doanh thương mại tại LHLegal

Khi có tranh chấp trong hoạt động kinh doanh, việc thuê Luật sư là hoàn toàn cần thiết. Đội ngũ Luật sư giỏi kinh doanh thương mại của chúng tôi sẵn sàng cung cấp các giải pháp toàn diện an toàn, hiệu quả cho doanh nghiệp.

Với kiến thức và trình độ chuyên môn sâu rộng chúng tôi luôn xem xét, đánh giá sự việc trên nhiều khía cạnh để doanh nghiệp hạn chế rủi ro, bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp một cách tốt nhất.

Liên hệ với chúng tôi ngay thông qua các cách thức sau:

Địa chỉ: 17A Phan Bội Châu, Phường 2, Quận Bình Thạnh, TP.HCM

Chi nhánh Trung tâm: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP. Hồ Chí Minh

Hotline: 1900 2929 01

Đặt lịch hẹn tư vấn trực tiếp tại website: https://luatsulh.com/

Liên hệ zalo: 0903 796 830

Email đặt lịch hẹn Luật sư: Hoa.Le@LuatsuLH.com; LHLegal.Mar@LuatsuLH.com