Chủ nhà lấy lại nhà trước thời hạn, người thuê có được bồi thường không?

Hợp đồng thuê nhà là gì và các quy định như thế nào?

Hợp đồng thuê nhà là một thỏa thuận pháp lý giữa bên cho thuê và bên thuê về việc sử dụng nhà ở trong một khoảng thời gian nhất định và với một mức giá thuê đã thỏa thuận. Căn cứ vào Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 170 Luật Nhà ở 2014, hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản và có các nội dung cơ bản như: thông tin các bên, mô tả nhà thuê, thời hạn thuê, giá thuê và phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên.

Các trường hợp chấm dứt hợp đồng

Hợp đồng thuê nhà ở hết thời hạn: Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở 2023, nếu hợp đồng không xác định thời hạn, hợp đồng sẽ chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày bên cho thuê thông báo cho bên thuê về việc chấm dứt hợp đồng.

Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng: Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng có thể chấm dứt khi cả hai bên đồng ý chấm dứt trước thời hạn đã thỏa thuận.

Nhà ở cho thuê không còn: Căn cứ điểm c khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở 2023, trường hợp nhà ở bị phá hủy hoặc không còn tồn tại do thiên tai, hỏa hoạn, hoặc các sự cố khác.

Bên thuê nhà ở là cá nhân chết hoặc mất tích: Căn cứ khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở 2023, nếu bên thuê là cá nhân và không có ai cùng chung sống khi người thuê chết hoặc mất tích.

Bên thuê nhà ở là tổ chức giải thể, phá sản: Căn cứ khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở 2023, trường hợp bên thuê là tổ chức và đã giải thể, phá sản hoặc chấm dứt hoạt động.

Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ: Căn cứ khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở 2023, nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng: Căn cứ khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở 2023, nhà ở thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác. Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc các bên có thỏa thuận khác.

Một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng: Căn cứ Điều 172 Luật Nhà ở 2023, một trong hai bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp cụ thể được quy định trong hợp đồng hoặc theo pháp luật

Trách nhiệm của các bên khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Trả nhà: Bên thuê phải trả lại nhà cho bên cho thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc các hư hỏng đã được thỏa thuận.

Trả tiền cọc: Bên cho thuê phải hoàn trả tiền cọc cho bên thuê sau khi đã trừ đi các khoản chi phí sửa chữa (nếu có) hoặc các khoản nợ chưa thanh toán.

Bồi thường thiệt hại: Bên nào vi phạm hợp đồng gây thiệt hại cho bên kia thì phải bồi thường thiệt hại theo mức độ thiệt hại thực tế.

Phạt vi phạm: Nếu trong hợp đồng có điều khoản phạt vi phạm, bên vi phạm phải chịu phạt theo mức đã thỏa thuận.

Nếu hợp đồng có điều khoản phạt vi phạm, bên vi phạm phải sẽ phải chịu phạt

Chủ nhà có được lấy lại nhà khi chưa hết hạn cho thuê được không?

Căn cứ  Điều 172 Luật nhà ở 2023 quy định Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

“1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này.

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”

Nếu lý do lấy lại nhà thuộc các trường hợp nêu trên, chủ nhà hoàn toàn có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn và lấy lại nhà đang cho thuê. Trong trường hợp này, bên cho thuê phải thông báo trước cho bên thuê theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.

Nếu lý do lấy lại nhà không thuộc các trường hợp nêu trên, việc chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là trái pháp luật. Khi đó, bên thuê có quyền yêu cầu chủ nhà thực hiện đúng thỏa thuận trong hợp đồng hoặc bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015

Người thuê có được bồi thường nếu chủ nhà lấy lại nhà trước thời hạn?

Như đã phân tích ở trên, khi chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái pháp luật thì người thuê nhà hoàn toàn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại. Ngoài ra, nếu trong hợp đồng thuê nhà còn có quy định về việc phạt cọc, phạt vi phạm khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái luật thì chủ nhà còn bị phạt cọc, phạt vi phạm theo thỏa thuận.

Bồi thường thiệt hại

Về hình thức bồi thường và các khoản bồi thường các bên có thể thỏa thuận. Trong trường hợp không thể thỏa thuận được thì bên thuê có thể khởi kiện ra Toà yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại cho mình. Thiệt hại có thể bao gồm các chi phí phát sinh do việc chuyển nhà, thiệt hại về kinh doanh (nếu có), và các thiệt hại khác theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 585 Bộ luật Dân sự năm 2015: Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức, hình thức, phương thức bồi thường.

Các bên có thể thỏa thuận mức bồi thường

Căn cứ khoản 2, khoản 3 Điều 419 Bộ luật Dân sự quy định Về việc bồi thường thiệt hại khi vi phạm hợp đồng như sau:

"2. Người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại.

3. Theo yêu cầu của người có quyền, Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền. Mức bồi thường do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc"

Phạt cọc

Phạt cọc và mức phạt cọc là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng. Theo Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015 nếu trong hợp đồng có quy định phạt cọc thì người cho thuê nhà sẽ bị phạt do vi phạm việc thực hiện hợp đồng.

Việc chủ nhà lấy lại nhà trước thời hạn không chỉ gây ảnh hưởng đến kế hoạch sinh hoạt và công việc của người thuê mà còn tiềm ẩn các tranh chấp pháp lý nếu không được giải quyết hợp lý. Người thuê cần nắm rõ các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà, đặc biệt là những quy định liên quan đến việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn và bồi thường thiệt hại.

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, người thuê có thể yêu cầu hỗ trợ từ cơ quan chức năng hoặc luật sư để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Việc tuân thủ pháp luật và giao tiếp minh bạch giữa hai bên là chìa khóa để đảm bảo mối quan hệ thuê nhà diễn ra suôn sẻ và công bằng.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự