Chủ nhà không cho nhượng lại hợp đồng thuê, người thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê được không?

Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng như sau: 

“Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.”

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở năm 2023 quy định về việc bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: 

• Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

• Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;

• Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Như vậy, trường hợp các bên không có thỏa thuận khác về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê thì nếu thuộc một trong ba trường hợp nêu trên thì người thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê. 

Theo như tình huống trên, anh/chị đã giao kết hợp đồng thuê mặt bằng với chủ nhà trong vòng 3 năm và đã thực hiện được 2 năm. Đồng thời, trong hợp đồng thuê cũng có đề cập đến “điều khoản được nhượng lại hợp đồng thuê khi thời gian thuê đủ 2 năm”. Như vậy, sau khi đã thuê đủ thời gian là 2 năm, anh/chị có quyền nhượng lại hợp đồng cho người khác theo đúng những điều khoản mà anh/chị đã giao kết với chủ nhà. Bởi vì giao dịch dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên, khi thực hiện các điều khoản thì phải đáp ứng đủ các điều kiện mà các bên đã giao kết trước đó. Việc anh/chị đã thực hiện đủ thời gian thuê là 2 năm đã thỏa mãn điều kiện được quyền nhượng lại hợp đồng cho người khác. 

Tuy nhiên, chủ nhà lại có hành vi “nhiều lần khước từ và làm khó dễ không cho tôi đăng tin cho thuê lại mặt bằng cũng như đuổi người xem mặt bằng thuê khi họ đến xem mặt bằng”. Đây được xem là hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng. Bởi lẽ, ngay từ đầu hợp đồng đã thỏa thuận rằng bên thuê sẽ được nhượng lại hợp đồng thuê khi thời gian thuê đủ 2 năm; tức là lúc này phát sinh quyền được nhượng lại hợp đồng của bên thuê. Việc chủ nhà cản trở, không cho bên thuê thực hiện quyền của mình được xem là hành vi xâm phạm đến quyền và lợi ích của bên thuê, hay nói cách khác là hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng. 

Hơn thế nữa, như anh chị chia sẻ thì mặt bằng hiện đang bị xuống cấp trầm trọng, dột, ẩm thấp, ảnh hưởng đến tình hình kinh doanh của mình nên anh chị có thể xem xét hiện trạng của căn nhà để cân nhắc chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn vì “Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng” căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở năm 2023 mà LHLegal đã phân tích ở trên.

Như vậy, theo khoản 1 Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì trường hợp chủ nhà vi phạm nghĩa vụ nghiêm trọng trong hợp đồng thì anh/chị (bên thuê) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê và không phải bồi thường. 

Thời hạn thông báo khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Theo quy định tại khoản 4 Điều 172 Luật Nhà ở năm 2023 về thời hạn thông báo khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà như sau: 

“4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, theo quy định trên, bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải có văn bản thông báo hoặc thông báo bằng hình thức khác theo thỏa thuận cho bên kia biết trước ít nhất là 30 ngày. 

Tuy nhiên, thời hạn thông báo có thể được thay đổi nếu các bên có thỏa thuận khác.

Thời hạn thông báo khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là 30 ngày hoặc có thỏa thuận khác

Như vậy, giả định các bên không có thỏa thuận khác thì theo quy định tại khoản 4 Điều 172 Luật Nhà ở năm 2023, anh/chị phải thông báo cho chủ nhà biết trước ít nhất là 30 ngày bằng văn bản hoặc hình thức khác (theo thỏa thuận của các bên).

Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn như thế nào là đúng luật?

Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng như sau: 

“Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.”

Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết

Ngoài ra, theo khoản 2, 3 Điều 172 Luật Nhà ở năm 2023 quy định về trường hợp bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê như sau: 

“2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này.

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.”

Như vậy, các bên được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn đúng luật khi: 

• Đáp ứng đủ các điều kiện về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng.

• Thuộc một trong các trường hợp tại khoản 2 hoặc khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở năm 2023. 

Tóm lại, khi thuộc một trong hai trường hợp đã nêu thì một trong các bên được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trước hạn một cách hợp pháp. 

Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đúng luật nhưng chủ nhà không trả cọc phải làm sao?

Trong trường hợp của anh/chị vì chủ nhà đã làm khó dễ, không cho sang nhượng mặt bằng nên phương án chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn là phương án tốt nhất hiện tại. Tuy nhiên, trường hợp chủ nhà chây ì, không chịu trả khoản tiền cọc thì chúng tôi có một số phương án giải quyết như sau: 

• Thương lượng, hòa giải: Đây là phương án đầu tiên cũng là phương án dễ thực hiện nhất. Anh/chị có thể tiến hành thương lượng, thỏa thuận với chủ nhà về vấn đề trả khoản tiền cọc. Bằng cách trình bày những quan điểm cũng như là những khó khăn của bản thân cho chủ nhà xem xét. Trường hợp các bên vẫn không thể hòa giải thành, chủ nhà vẫn cương quyết không trả khoản tiền cọc thì anh/chị có thể làm đơn khởi kiện lên Tòa án để yêu cầu giải quyết vụ việc theo đúng quy định của pháp luật. 

Thương lượng, hòa giải với chủ nhà khi họ không chịu trả cọc

• Khởi kiện: Đây là bước tiếp theo sau khi đã hòa giải, thương lượng không thành. 

Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm: 

• Đơn khởi kiện

• Các giấy tờ liên quan đến vụ việc: hợp đồng cho thuê nhà, các giấy tờ khác có liên quan

• Đối với cá nhân người khởi kiện: Căn cước công dân, các giấy tờ cá nhân khác. 

Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính như sau: 

“a) Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

b) Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;

c) Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó;

d) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có);

đ) Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện;

e) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

g) Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

h) Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);

i) Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.”

Phương thức gửi đơn khởi kiện đến Tòa án: 

• Nộp trực tiếp tại Tòa án

• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính

• Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có)

Thủ tục giải quyết: 

• Sau khi nộp đơn khởi kiện, trong vòng từ 05 đến 08 ngày, nếu đơn khởi kiện thuộc thẩm quyền của Tòa án, hợp pháp thì Tòa án sẽ ra thông báo về việc nộp tiền tạm ứng án phí.

• Kể từ khi người khởi kiện nộp lại biên lai thu tiền tạm ứng án phí thì Tòa án sẽ tiến hành thụ lý đơn khởi kiện và giải quyết vụ việc. 

Các câu hỏi liên quan

Chủ nhà tự ý tăng giá thuê thì có được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở năm 2023 thì bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở nếu: 

“b) Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng”

Như vậy, trường hợp chủ nhà tự ý tăng giá thuê mà không thông báo cho báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc giá thuê tăng bất hợp lý thì người thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. 

Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà không thông báo thì có phải bồi thường không?

Theo khoản 4 Điều 172 Luật Nhà ở năm 2023 quy định: 

“4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, trường hợp một trong các bên vi phạm quy định về thông báo khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà tại khoản 4 Điều 172 Luật Nhà ở năm 2023 mà gây thiệt hại cho bên kia thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật. 

Nếu anh/ chị còn bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ thực hiện thủ tục, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi để được tư vấn chi tiết và nhanh chóng nhất.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự